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1、专题研究之一,深圳房地产市场发展历程分析 研究策划中心 2003年六月,.（.） 专业提供企管培训资料,目 录,一、 发达国家和地区的房地产业发展 经验 二、 深圳的经济发展水平与住房状况 三、 深圳房地产市场历年发展走势 四、 影响房地产开发的各项因素历年 增长态势 五、 深圳房地产市场发展的三个阶段,第一篇,发达国家和地区 房地产业发展经验,.（.） 专业提供企管培训资料,.（.） 专业提供企管培训资料,一、世界各国房地产业的发展经验,人均住房建筑面积达到30 M2以后，居民增加住房面积的需求会下降；消费重心转向追求住宅的环境质量和社区人文氛围。 房地产市场规模呈现萎缩趋势。,二、 欧美部
2、分发达国家居住 水平（1990年代初）,.（.） 专业提供企管培训资料,三、亚洲部分城市住房情况比较 （1990年代初 ）,国别（城市）人均GDP（万美元）人均建筑面积（M2） 新加坡 1.46(90年) 20(90年) 台 北 1.33(90年) 25(90年) 汉 城 0.85(90年) 13(90年),第二篇,深圳经济发展水平 和住房状况,.（.） 专业提供企管培训资料,2002年,按现行汇率计算,深圳的人均国内生产总值为0.55万美元。 从整体经济发展水平看，深圳比“亚洲四小龙”大约落后20年。,一、整体经济发展水平,.（.） 专业提供企管培训资料,二、总体住房水平,2002年,深圳人
3、均居住建筑面积为21.8平方米,相当于香港、新加坡和台北上世纪八十年代末、九十年代初的水平；同时也已步入了九十年代中期世界上中高收入国家的住房水平,三、 深圳与部分亚洲发达城市的自 然、社会和经济发展情况比较,.（.） 专业提供企管培训资料,四、 联合国住房质量调查（1996年）,.（.） 专业提供企管培训资料,第三篇,深圳市房地产市场 历 年 发 展 走 势,.（.） 专业提供企管培训资料,一、 商品房历年开发投资额 二、商品房历年施工面积 三、商品房历年竣工面积 四、 商品房历年销售面积 五、 商品房历年空置面积 六、商品房历年三级市场交易情况,.（.） 专业提供企管培训资料,一、商品房历
4、年开发投资额 (亿元),房地产投资额年增长率变化曲线图,.（.） 专业提供企管培训资料,.（.） 专业提供企管培训资料,二、商品房历年施工面积(万M2 ),深圳市商品房历年施工面积 年增长率(%)变化曲线图,三、 商品房历年竣工面积(万M2 ),.（.） 专业提供企管培训资料,深圳市商品房历年竣工面积 年增长率(%)变化曲线图,.（.） 专业提供企管培训资料,四、 商品房历年销售面积(万M2 ) （含现楼和楼花）,.（.） 专业提供企管培训资料,深圳市商品房历年销售面积 年增长率(%)变化曲线图(1987-2002),五、 商品房历年空置面积(万M2 ),.（.） 专业提供企管培训资料,.（.
5、） 专业提供企管培训资料,深圳市商品房历年空置率(%)变化曲线图,六、 历年商品房三级市场交易面积(万M2 ),深圳市商品房三级市场与二级市场 交易面积之比(%),.（.） 专业提供企管培训资料,第四篇,影响房地产开发各种因素 历 年 增 长 态 势,.（.） 专业提供企管培训资料,一、影响房地产市场发展 的主要因素,经济发展速度 人口增长速度 国家宏观产业政策 居民住房面积,.（.） 专业提供企管培训资料,二、深圳市历年国内生产总值 （亿元）,深圳市历年国内生产总值 年增长率(%)变化曲线图,.（.） 专业提供企管培训资料,.（.） 专业提供企管培训资料,三、深圳市历年常住人口(1979-2
6、002） （单位：万人),深圳市历年历年常住人口 年增长率(%)变化曲线图,第五篇,深圳房地产市场发的 三 个 阶 段,.（.） 专业提供企管培训资料,.（.） 专业提供企管培训资料,一、 严重短缺阶段（19791995） 二、相对短缺阶段（19962010） 三、 相对饱和阶段（2010年以后）,阶段划分,一、 严重短缺阶段（19791995）,1995年以前，深圳人均住房建筑面积低于15平米，房地产市场的典型特征是产品供不应求，因此属于住房“严重短缺阶段”。 这一时期是深圳城市创立和发育时期，也是房地产市场的孕育和起步期。 这一时期的经济社会及房地产市场发展具有如下特征。,.（.） 专业提
7、供企管培训资料,1 、国民经济呈高速増长态势,从1979年到1995年的17年时间里，深圳市国内生产总值从1.96亿元迅速增加到795.70亿元，增加了406倍。 GDP年均增长率高达45.5%。,.（.） 专业提供企管培训资料,2 、城市常住人口规模急剧扩大,城市常住人口从1979年的31.41万人，增加到1995年的345.12万人，17年间增长了11倍。 年均增长率高达16.2%。,.（.） 专业提供企管培训资料,3、房地产市场规模总量较小,17年累计投资额只有517.4亿元，平均每年30.4亿元。 1992年以前,每年施工面积均在1,000万平米以下。 17年累计竣工2,421.1万平
8、米，平均每年仅142.4万平米。 商品房销售面积17年累计仅1,778.1万平米，平均每年104.6万平米。,4 、 商品房空置面积很少， 空置率很低,这一时期商品房的空置面积很少，最多的一年（1995年）为181万平米。 空置率很低，最高的一年为7.5（1995年）；平均每年仅4.2，低于5。,.（.） 专业提供企管培训资料,5 、 三级市场处于萌芽状态,1992年以前，三级市场几乎是空白。 1993年,三级市场商品房交易仅211宗,交易面积2.8万平米，仅占二级市场的1.6。 交易量最大的1995年，其交易面积也仅占二级市场的5.9。,.（.） 专业提供企管培训资料,6 、 市场总体呈高速
9、增长态 势，但波动幅度极大,A、1986一1995年，商品房投资平均每年增长30%；但年增长率最大振荡幅度高达204.3。 B、1986-1995年，施工面积平均每年增长11.7%；但年增长率最大振荡幅度达137.4。 C、竣工面积十年间增长了1.7倍，平均每年增长6%。但年增长率最大振荡幅度达99.4。 D、销售面积十年间增长了4.3倍，平均每年增长17.6%。但年增长率最大振荡幅度达90。,7 、 房地产开发主要着眼于数量增长,这一时期的房地产开发,以满足人们的基本住房需要为目标。 房地产开发主要追求开发面积的增加,较少顾及房屋的环境和质量。,.（.） 专业提供企管培训资料,二、 相对短缺
10、阶段 （19962010）,1996年，深圳的人均居住建筑面积已达到15平方米以上。 对照联合国的住房质量调查情况，深圳人住房水平从面积上看，已进入九十年代中期中等收入国家的水平。 2002年更达到21. 8 平米，接近中高收入国家住房水平。 因此从整体上看，居民住房已告别住房“严重短缺”时代，进入“相对短缺”时期。,1 、 国民经济保持快速发展态势,自1996年开始，深圳经济发展的增长速度明显放慢。 不过这一时期GDP仍然保持着较快的增长速度。19962002年，深圳国内生产总值(GDP)年均增长率达15.4%。,.（.） 专业提供企管培训资料,.（.） 专业提供企管培训资料,2 、 城市人
11、口继续保持快速增长势头,1995年，深圳人口年增长率首次低于3（2.9），增长速度比以前明显放慢。 19962002年，深圳常住人口从358万增加到504万，增长了1.4倍，平均每年增长5.8%。 预计到2010年以前，深圳城市人口仍将保持每年平均5左右的增长速度，总人口将达到700万左右。,3 、 房地产市场总量迅速放大,房地产业的投资额从1996年开始，每年都在120亿元以上，2002年达到410亿元，七年间每年平均达244亿元 。 商品房施工面积1996年为1,495万平米，1999年以后每年都超过2,000万平米，2002年达2,672万平米。 商品房竣工面积1996年为394.32万
12、平米，2002年达915万平米，七年间平均每年竣工582万平米 。 商品房销售面积1996年突破300万平米，2002年达到791.7万平米，七年间每年平均536万平米 。,.（.） 专业提供企管培训资料,4 、 空置面积大量增加， 空置率升高,1996年,深圳商品房的空置面积达到328.68万平米，空置率达到11.7。 以后每年虽有所下降，但空置面积每年都在220万平米以上，空置率平均每年达到7.0（前17年为4. 2）。,.（.） 专业提供企管培训资料,5 、 三级市场迅速成长,1996年深圳市二手房交易面积40万平米。2002年迅速增加到340.49万平米，七年增加8.5倍，平均每年增长
13、42.9%。 三级市场交易面积与二级市场交易面积的比例,从1996年的12.5%提高到2002年的43.0%。 预计到2010年，这一比例会提高到100%以上。,.（.） 专业提供企管培训资料,6 、 房地产市场平稳快速发展,商品房投资平均每年增长21.9%,增速略低于前17年的30%,但仍然保持着快速增长态势。 商品房施工面积平均每年增长10.2%(前17年为11.7%) 。 商品房竣工面积平均每年增长15.1%,增长速度快于前十年（19861995）的年均6%。 商品房销售面积平均每年增长44.1%，高于前十年（19861995）的17.6%。,.（.） 专业提供企管培训资料,.（.） 专
14、业提供企管培训资料,7、 房地产开发开始由 “量” 向 “质”的转变,由于房地产市场开始由“卖方市场”转向“买方市场”，那些设计不合理质量不过关的商品房，遭到了市场的无情淘汰。 这一阶段的房地产开发，开发商已始从前一阶段单纯追求数量的增加,转为追求质量的提高。,三、 相对饱和阶段 （2010年以后）,到2010年前后，深圳的人均住房面积将达到30平米左右，相当于新加坡和台北九十年代末期的水平，接近九十年代初高收入国家住房水平。 因此此后的深圳房地产市场将处于住房“饱和状态”，,.（.） 专业提供企管培训资料,新加坡台北和汉城 九十年代末住房情况,1 、 国民经济呈中低速发展态势,按照深圳“十五
15、”发展规划， 2005年深圳人均国内生产总值达到7,500美元。 2010年以后，深圳已基本实现现代化。 根据发达国家和地区的经济发展经验，此后深圳经济发展速度将放慢，GDP年均增长率会降到10以下。,.（.） 专业提供企管培训资料,.（.） 专业提供企管培训资料,2 、 人口呈缓慢增长直至停滞趋势,人口的增长受到经济社会环境承载容量的限制，因此2010年以后人口增长将趋于平缓，直到最后处于停滞甚至下降状态。 按照深圳市的远景规划目标，到2025年，深圳城市人口将控制在800万人左右,3 房地产市场规模将出现萎缩趋势,在2010年前后，深圳房地产市场规模会达到顶峰状态。 此后商品房的投资额施工面积竣工面积和销售面积都将逐步下降。,4 、 空置面积在一段时间内会大量增加； 但以后会逐步回落到正常水平,发达国家和地区的房地产市场发展经验表明，在经济增长从高速转为中低速的一段时期内，商品房的空置面积会显著增加，空置率明显上升； 之后又会回落到正常水平（处于合理储备量范围内之内）。,.（.） 专业提供企管培训资料,5 、 三级市场规模继续增大， 并成为房地产市场的主要业务,2010年以后，二手房交易面积将大大超过一手房，两者之比将达到23：1的水平，与发达国家和地区九十年代的水平差不多。,.（.） 专业提供企管培训资料,6 、 房地产开发转向注重楼盘 的“软件素质”,
