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1、类住宅市场分析,南通同策 市场策划中心 2013年5月,数据来源：南通同策，以上数据为备案数据，截止12.31,SOHO市场供应量较少，价格相对较高,LOFT市场供求比严重失衡,2012年市场供求比3.36，去化均价为7015元/,2012年市场供应量4.56万方，供求比1.3，去化均价为9456元/,类住宅市场分析,类住宅市场各产品线整体过剩，供大于求，市场成交惨淡,少量的SOHO供应量基本以精装修拎包入住为主 且基本都采用托管经营方式，使得其售价基本与住宅持平,类住宅市场分析,价格关系：主流去化价格集中在5000-8000元/ SOHO与住宅基本持平，LOFT价格相对偏低,从各项目的价格区
2、间可以看出，各项目的成交主力集中在5000-8000元/，仅有2个项目高于8000元/。,LOFT毛坯均价在7015元/ ，精装的SOHO均价为9456元/。,数据来源：南通同策，以上数据为备案数据，截止12.31,类住宅市场分析,在售项目泛滥，低价竞争激烈，去化能力差,类住宅前十总共去化7.23亿元，去化最快项目在低价之下仅为321套， 唯一进入前十的SOHO项目润华国际中心仅成交133套,SOHO,全市类住宅 成交分析,2013年南通商办产品成交量价小幅上涨，住宅成交大涨,2013年南通整体市场商办产品成交保持稳定，成交量价小幅上涨 2013年南通住宅市场大幅提升，成交面积156%，住宅产
3、品相比类住宅产品去化更快,主城区+新城区类住宅成交分析,主城区+新城区商办产品价高量跌，住宅成交量大幅攀升,2013年随着在售主城区和新城区板块商办产品均价的提高，商办产品去化冷淡，成交量有所下降 随着地段以及居住成熟度的不断提升，板块住宅产品成为市场的主力成交产品，市场份额不断增加,目前南通中高端项目的产品配置仍处于中上水平，单一价值上具有一定亮点，综合其产品与后期服务上要求相差甚远,类住宅市场分析,市场中高端项目的产品与服务价值具备明显的价值短板，价值不够全面 与价格形成严重反差，产品力价值偏弱,LOFT竞品分布图,港闸区,LOFT项目主要集中于新城区以及主城边缘地带，市场未来竞争总量19
4、万方； 本案未来主要竞品为新世界广场云公馆、星光耀广场、恒隆国际3个项目。,LOFT市场分析,未来竞争以在售项目为主，其中仅主城区和新城区供应将近20万方,2013年类住宅市场成交排名,主力类住宅成交仍以港闸和开发区的低价项目心为主,2013年类住宅市场成交前十中仅恒隆国际依靠地段和价格优势去化较快，其余项目均位于周边低端板块,金石国际大酒店金石酒店现推特价房,典型竞品分析,金石国际近期动态,2013年金石国际整体均价下降12%，同时推出50套特价房参与“退房保值计划” 提高了性价比，整体成交速度有所上涨,推出50套特价房参与“退房保值计划”，即日起买房即可享受年利率8%利息补贴，1年内无理由
5、退房，不论房价涨跌。,典型竞品分析,恒隆国际近期动态,推出50套特价房参与“退房保值计划”，购房享受年利率8%利息补贴，1年内无理由退房，不论房价涨跌,云公馆2012年11月上市，截止4月总共去化77套，均价为15500元/。 南通中央商务区云公馆五一促销推出首款3万起（首付50%可以分两年付清，找中南公司内部做担保），目前中央商务区内部组建资产管理中心，提供相关管理服务，提高投资收益价值。,典型竞品分析,云公馆近期动态,云公馆针对“五一促销”推出主动降低价格，从之前均价15500元/降低到11000元/起价 一天成功认购20多组客户，高性价比极大的刺激了客户的购买心理,LOFT3.9万， 共
6、两栋779套； 12月13日开盘,金域蓝湾住宅部分由12栋9-26层的小高层、高层住宅组成，共约1000户住宅。现已全部推出，目前在售的7#、8#、11#、12#、13#楼。,商业共4.7万 其中2.3万可售,办公1.4万方,重点项目成交分析-万科YOHO，共2栋楼3.9万方,典型个案分析,T1户型面积段：50-75 ， 层面积 1016 ，共19层， 380套，总建19705,T2户型面积段：41-52， 层面积995.29，共19层，399套，总建19349,T2楼41户型无煤气，民用水电需装修好后业主自行申请。12月13日推出3-16层，总价28万起。,L型过道，南、东阳台设计。 3.9
7、M面宽，4.7M挑高。 东北边大面积电梯厅。,万科YOHO-产品分析,典型个案分析,52户型,41户型,52平米房型南北通透，有煤气接入等优势，去化明显好于41平米户型。,万科YOHO-户型比例分析,典型个案分析,成交客户以40岁左右的主城区及新城区客户为主，客户选购多为投资，较少部分兼有办公或自主需求。,万科YOHO-成交客户比例分析,典型个案分析,营销策略：为促进销售，金豫百货承租部分万科YOHO公寓。13-16层为包租楼层，客户需以1500元/的价格委托万科装修才能享受包租服务。预期的的租价为52的2100元/月，42的1650元/月。但从现场来看，客户接受度较小。 金融方案：对首付进行
8、金融优化，即首付款可以再分期，首付仅25%。首付25%，另外25%可申请中银信用卡，分3年还清。剩余50%向银行按揭，最高10年利率上浮10%。虽然后期不法正常实施，但前期销售嘘头，带动项目去化。,万科YOHO-销售策略,典型个案分析,客户分析： 房源面积段较小，去化房源集中在南向52户型，客户对煤气引入和通透性等因素考虑较多，多认可项目地段、万科品牌及物业，对价格有抗性。客户选购多为投资，较少部分兼有办公或自主需求。 产品综述： 项目位置佳，处于港闸区未来商业中心。 面宽、层高、附加值、通透性及水电煤等产品属性在周边在售LOFT项目中不突出，属于中等水平。 万科物业，YOHO小管家物业服务，
9、全方位托管，在区域LOFT中独一无二。,万科YOHO-总结,典型个案分析,中南世纪城产品成交分析,典型个案分析,丰富的产品线，多样化的销售策略促进销售 ，包租运营去化最佳,中南世纪城各产品线销售策略分析,典型个案分析,21,满足一厅一室一卫的主流化户型布局，大户型高总价户型去化相对缓慢,金石一共四种主力户型在售，其中66的一厅一室一卫的户型满足主流客户的需求，即满足居住的舒适性和功能使用性，同时总价相对较。,中南世纪城产品成交分析-金石国际,典型个案分析,主力户型以42-56为主，南北连廊式布局； 精装修LOFT产品，装修成本在5000元/左右。,南北式连廊布局，高端精装LOFT公寓，成本价在
10、5000元/左右,中南世纪城产品成交分析-新世界广场云公馆,典型个案分析,采用欧式装修风格，以5000元/高标准精装打造高端产品品质,金石国际和云公馆同时采用5000元/精装标准,中南世纪城产品成交分析-高标准精装,典型个案分析,成交总结： 中南世纪城在售产品单价较高，其中最低毛坯LOFT单价在12980元/，造成总价相对较高，使得成交去化缓慢。 客户分析： 作为高总价，稳收益的投资性产品，客户以投资性客户为主，主要以南通本体私营企业和公务员为主，其中还有启海地区的高端客户置业投资，部分为办公客户，看重周边优越的地段和完善的配套。 产品综述： 项目地段绝佳，处于南通新的行政和商务中心 高收益能
11、力、高标准精装修、星级物业服务在类住宅中处于高端水准，客户较为看重。,中南世纪城-总结,典型个案分析,南通未来的城市中心-南通新的行政中心和商务中心-中央商务区 南通新兴购物中心：南通唯一15万方SHOPPING MALL中南城； 铂金五星级酒店-金石国际大酒店； 未来南通最高档的购物中心-中央公园广场； 南通最大的城市公园-15万中央公园； ,优越的地段条件和高规格一体化的配套设施，促进项目高潜力投资价值,典型个案分析,LOFT市场分析,典型项目案例借鉴分析,27,恒隆国际目前B# C#两幢在售，面积为66和100平，均价12000/平。,恒隆国际,典型个案分析,推出50套特价房参与“退房保值计划”，购房享受年利率8%利息补贴，1年内无理由退房，不论房价涨跌,谢谢聆听,
