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1、2011-3-28,时代广场营销执行计划,目录,项目基础概况 项目规划解读,位置：本项目位于稀土高新技术开发区，阿尔丁大街与黄河大街交口东南侧，稀土大厦对面。项目四至东至沼潭东路，西至阿尔丁大街，南至校园路，北至黄河大街。 交通：本项目距市政府3公里，距火车站1.5公里，距机场14公里，可以自驾车或选择乘坐公交车，132路、133路、43路、20路、26路、29路公交均在项目周边有站，交通极其便利。210国道（10公里）、京藏高速（8.9 公里）、110国道（7.8公里），沿校园南路行驶7.9公里向右转进入包哈公路直走进入机场高速。 配套：项目商业部分将成为包头最大的SHOPPING MALL
2、，内有国际知名超市，国际名品百货、拥有影院、娱乐、儿童娱乐、亲子教育、休闲购物等，既给本项目居民带来最大的便利，又给包头市民带来了全新的购物体验。,项目基础概况,整体规划与经济指标,本项目致力塑造服务于高新区。 与国际接轨、全天候交通系统、展示高新尖技术的城市综合体形象。 是集商务、金融、购物、休闲、宜居为一体的综合性项目，涵盖产品有写字楼、公寓、酒店、SHOPPING MALL、特色商业街等。,规划理念,宏观市场 竞品研究 市场总结,宏观市场,新“国八条”出台,市场机会大于风险,利好 投资性资金将回流本地市场 置业机会愈加宝贵，市场将呈现“择优”趋势 新政将变相激活商业地产 利空 不断的调整
3、政策，使房地产市场整体热度降温 加息、限购打击购房者的购买信心，投资客户购买谨慎,竞品研究,紫金华府 63万 ，4500元/,保利拉菲公馆 50万，5600元/,本案,九合米兰春天 19万,目前昆区南部及高新区开发项目总体量达573万，多以大规模纯住宅开发项目为主。预计3-5年内，项目全部入住后常驻人口将突破10万，将会出现大量的商业需求。,目前包头市住宅市场发展的热点区域是昆区南及高新区,东亚世纪城 110万，5300元/,京奥港帝景 56万，5400元/,恒大名都 50万，7200元/,保成上元名府 56万，5000元/,总部经济园 30万，6000元/,三江尊园 43万，6000元/,华
4、发新城 56万，8000元/,首创加州郡府 40万，5500元/,竞品研究：住宅类,建筑风格：现代简约 占地面积:17万 建筑面积：55万 套数:一期887套 认购均价：7600元/平米 结构组成:19栋18-28层住宅 面积区间：94-388平米，其中以128-150三居为主力户型 精装标准：空调、地板、橱柜、卫生间 后期推货：项目二期11年下半年开盘，一期目前剩余尾房均为高层 工程现状：一期封顶,华发新城是昆南区域内的精装项目，品质感强，优越的配套为其热销增加砝码。,华发新城：配套优越，品质感强,竞品研究：住宅类,建筑风格：法式新古典主义风格 占地面积:19万 建筑面积：43万 容积率：1
5、.58 交房标准：毛坯 套数:联排19栋80套，高层住宅约500套 目前均价：联排15000元/平米，高层未售 面积区间：150-480平米 工程现状 ：别墅现房，高板在建，快封顶 后期推货：联排未集中开盘，已售80% 高层蓄客中，预计年内推出两栋，约300套,区域内联排低密项目，品质感较强，高层对外为6000-7000元/平方米，竞争优势明显。,三江尊园：区域内唯一复合别墅社区,竞品研究：住宅类,保利拉菲公馆：品牌开发商，品质感高,物业类别 住宅、纯正法式建筑 公寓 项目特色 豪华居住区,花园洋房 建筑类别 板楼 装修状况 毛坯 开盘时间 二期：2010-5-2 三期：2011-4-3 入住
6、时间 2012-5-31 容 积 率 2.50 绿 化 率 37.50% 物业公司 保利物业公司 二期报价 5500元/ 工程现状 三期刚动工,该项目是区域内实力开发商保利的项目，法式风格，品质感较高,竞品研究：住宅类,建筑风格：欧陆新古典主义风格 占地面积:24万 建筑面积：50万 套数:总套数1647套 开盘时间：2011-1-16 目前均价：6600元/平方米 装修标准：1600元/平方米 结构组成:高层2栋28层 面积区间：120-170平米 销售情况：一期已售50% 工程现状：在建,恒大名都整体风格与元素设计与恒大华府相当，前期推广工作可谓全方位，高力度，攻击性强，市场目标客户明确,
7、包头恒大名都：口碑较好，价值品牌,竞品研究：住宅类,总部经济园：区域内唯一综合项目，销售情况不理想,项目位置：沼潭东路东侧、黄河大街北侧 物业类别：住宅、别墅、写字楼 占地面积：17万平方米 建筑面积：29万平方米 开盘时间：一期，2009年4月，二期，待定 入住时间：一期2010年12月、二期待定 项目均价：小高层6000元/平米、LOFT5000元/平米、别墅360万元/套 容 积 率：1.38 绿 化 率：35% 开 发 商：包头市科海置业有限责任公司 工程现状： 二期在建,该项目拥有优势的产品和自身综合条件，此为基础优势； 前期推广工作未到位，广告延展性不够,总部经济园,金融广场,燕赵
8、大厦,传媒大厦,财富中心,帝豪天下,当代生态大厦,竞品研究,目前包头市写字楼市场发展的热点区域是钢铁大街,目前包头市写字楼集中分布在钢铁大街沿线，城市南部区域写字楼市场处于初级阶段。,金地大厦,竞品研究：写字楼类,财富中心,项目位置：包头市昆都仑区钢铁大街74号 占地面积： 4850平方米 建筑面积： 53365平方米 建筑风格：现代、璃幕墙、晶体雕塑感 入住时间：2011年元月 项目均价：11800元/平米 容 积 率：8 物 业 费：12元/平方米月 物业公司：世邦魏理仕 开 发 商：包头市华银置业有限公司 工程进度：现房 销售情况：分半层或整层销售，目前剩余10层未售 配套资源：周边拥有
9、从小学到中学完整的教育体系、齐全的市政、金融商业办事处、成熟的娱乐休闲场所,竞品研究：写字楼类,总部经济园,项目位置：沼潭东路东侧、黄河大街北侧 面积区间：900-3400 户型：敞开式办公 物业公司：海德酒店五星级物业管理 物业费：2元/月 建筑风格：现代简约；玻璃幕墙、干挂石材、铝板 销售情况：一期已经售完，二期待售，二期销售价格预计为9000-10000元/平方米,一期,写字楼,出售,出售统一经营 出租收租金,竞品研究：写字楼类,帝豪天下,项目位置：昆都仑区钢铁大街南侧12号 物业类别：写字楼 建筑类别：高层 占地面积：12267平方米 建筑面积：73602平方米 入住时间：2009-1
10、2-31 项目均价：7900元/平米 容 积 率：6 工程进度：现房 开 发 商：包头市星龙房地产有限公司 周边配套：工行、建行、中行、药店、餐饮、学校、医院、移动、联通、电信等，均相距不超过一百米，商业氛围良好,市场总结,项目周边以板式平层住宅产品为主，本项目多样化的产品类别，在市场中将成为稀缺。 目前市场上的写字楼多以整层或半层销售，以财富中心为例，整层标准面积为1700平方米，总价近2000万，相对较高，销售情况不理想，建议本项目写字楼以整层和分售的模式结合，从而加快销售速度及放大销售利润。,在售产品梳理 项目SWOT分析 项目价值梳理,在售产品梳理,3#,2#,1#,根据市场需求及蓄客
11、量,首先推出C地块1#、5#、9#公寓，总建筑面积约2.6万平米左右。 其次推出G地块中的1#写字楼，总建筑面积约3万平米左右开始进行销售。 再次推出G地块2#写字楼，总建筑面积约3万平米左右开始进行销售。 最后，通过首先推出的C地块公寓中户型在市场中的检验与客户的反馈，及时把C地块剩余部分或是一部分公寓楼户型进行完善；同时推出的还有G地块中3#写字楼产品，以适当时机陆续入市。,项目SWOT分析,容积率较高，限制了项目居住类产品的品质 综合性、大规模开发周期长风险大 目前，区域距城中心较远，客户认可度相对略低 , 高新区优惠政策，带来了大量的高知消费群体 周边高端住宅项目较多，带来大量的高消费
12、群体 交通系统不断完善，将带动周边配套设施建设 政府对城市的合理有序规划，保障了区域可持续发展 目前区域商业产品断档，为项目销售带来了机会,区域内唯一大型商业综合体，商业配套完善 项目产品多样化，填补区域空白 地块周边居住及教育配套齐全 地块指标规划规模较大，大盘气质明显 房地产知名品牌开发商 S, 未来周边项目超过500万总建面住宅项目的上市，竞争会不断加剧 国家宏观政策调控的不可预测性,抢占市场时机， 确定市场主导型大盘地位,项目价值梳理,地 段 - 城市中轴线，未来城市新核心； 城市发展 - 稀土高新区，政府扶持区域发展； 综合保障 - 世界500强央企开发； 功能系统 - 三位一体业态
13、相互支持； 品质硬件 - 产品解析； 主力店优势-国际品牌的引进； 生活方式 未来生活方式，居住、办公、购物娱乐于一体； 创新理念全天候交通系统，汽车时代。,市场定位 客户定位 价格定位,市场定位,时代广场： 是包头房地产产业的领跑者 是包头走向现代化、国际化舞台的城市名片,客户定位,便捷 舒适 居住氛围 居住品质,投资回报,需求,需求,客户定位,需求,需求,投资回报,形象 效率 资源,客户定位,客户层,产品层,地缘客户,区域内公务员/中高管/教授/私营业主,区域中高端客户,呼包鄂中高端客户,公务员/企业中管层/高级白领/自由职业者/,企业中高层/私营业主/中产家庭/周边旗县私营业主,公寓,写
14、字楼,商业,招商先行，促进公寓销售，突出项目差异化,借助招商成果，利用事件营销，扩大公寓及写字楼连带销售,公寓、写字楼的持续热销促进商业的蓄客积累,推行“互动及升级”为核心内容的客户定位模式，配合产品开发和类型，整体塑造可持续性发展的客户互动，为后期产品预留空间。,前期主力客户,后期主力客户,自住,自住、教育、投资,自住、教育、投资,价格定位,定价原则： 市场定位决定物业价格一般而言，物业定价的高低，取决于其综合市场定位的高低，物业综合素质高，其市场定位高，价格自然高，反之亦然。一个恰当的符合物业市场定位的价格，辅之以行之有效的销售策略，便容易取得良好的销售成绩。反之，违背其真实市场定位所确定
15、的销售价格，便会违反市场规律，极易导致销售工作的失败。 价格制定要符合定价环境稳定的政治局势，繁荣的经济环境以及良好的供给关系，能促使物业价格走强；同样，经济萧条、物业明显供过于求时，物业降价或者重新定位、包装是比较常用的手段 。 定价要保持一定的竞争性开发商定价时无论采用何种定价方法，其所制定的价格都应具有一定的市场竞争性。因为价格是房地产销售中令广大客户最为敏感的因素之一，故应保证项目在推广销售时（特别是在推广销售初期）的价格具有一定的竞争力，此举有利于项目在入市之初就能吸引客户关注，尽快抢占市场份额，并创造较旺的人气，为后期销售打下较好的基础。,价格定位,市场比较法、权重系数法制定项目价
16、格,可比性项目,项目类别、区域位置、产品户型、价格、配套、期房/现房等,项目比较原则,同区域同类型产品；,比较类别,住宅：华发新城、三江尊园、总部经济园、保利拉菲公馆、恒大名都 写字楼：财富中心、帝豪天下、万达广场、金融广场、,价格定位,价格定位,本项目毛坯基本价格预期 QA、Q15：各项目得分； Q：各项目权重值； P为折算毛坯均价； PA为预期毛坯价格； 修正后各相关楼盘价格： G=（QAQ15） P PA=GQ/(GA/Q）,计算均价为6780元/平方米。按照年度10%增长率，年末均价达到7458元/平方米。,价格定位,价格定位,本项目毛坯基本价格预期 QA、Q15：各项目得分； Q：各项目权重值；P为折算毛坯均价； PA为预期毛坯价格；修正后各相关楼盘价格： G=（QAQ15） P
