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1、,水溪林语项目策划报告,第一部分 市场篇,一、 房地产宏观市场,政策趋于平稳，调控精细入微 土地短缺，上市新房锐减，价格借势上扬 利好逐步兑现，需求开始爆发 客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破 热点区域，更加分散 行业全面整合，合纵连横大势所趋,1.总体市场分析,市场供应分析,2005年北京市新开盘别墅项目为132个，市场表现力十分强劲，新开别墅项目主要分布在昌平、朝阳、顺义、房山等区域。,2.别墅市场分析,一、房地产宏观市场,市场价格分析,随着国家宏观政策一再强压，加之奥运会的逐步临近，诸多已经拿地的开发商也加快了项目的入市时间，以此减少今后的开发压力，所以别墅类物业开发商在定价方面也较为
2、低调，诸多原因导致05年别墅市场均价下滑。,一、房地产宏观市场,建筑形式以联排居多，经济性别墅社区通常以“联排+叠拼/双拼”的混合型社区为主。 此外，据不完全统计，小独栋产品占独栋产品的60%左右，且市场表现良好。,市场产品特征分析,一、房地产宏观市场,新型别墅区（京通别墅带、大兴、密云等远郊别墅区）发展快速，传统别墅区受一定挑战； 别墅进入了大众化、快速化的消费阶段； 别墅市场存在泛区域竞争特征； 近郊、近远郊别墅兼顾城市功能； 产品纯粹度不够，自然景观资源不够丰富，家庭庭院面积不足 ，密度较大，容积率较高，其别墅涵义不纯粹。,市场总结,一、房地产宏观市场,北部别墅带依然是京城别墅市场最热的
3、区域。 市场需求方面，将呈现多样化、明确化的特征。 2006年北京别墅市场的价格仍将逐渐回归，与2005年相比呈现平缓下降趋势。 未来几年内，北京中小型别墅将成市场主导地位，小独栋别墅前景持续看好。,市场发展预测,一、房地产宏观市场,核心竞争区域：京昌高速沿线 相关竞争区域：亚北区域 西山区域 温榆河区域,1.区域界定,二、区域市场分析,项目位于京昌高速沿线西侧，按照地缘性原则，将项目竞争区域划分为四个板块：,2. 核心竞争区域分析,二、区域市场分析,市场供给,区域别墅市场供给集中，2004-2005年京昌高速沿线总体供应量超过150万，其中不乏几十万平米的大盘项目。 项目规划容积率普遍较低，
4、产品以TOWNHOUSE和别墅项目为主，追求居住舒适度和生活品质是该区域产品的一大特点。 区域内TOWNHOUSE产品面积主要集中在180-260平米之间，主力户型面积大多在200-260平米之间；独栋产品均在220平米以上，户型面积普遍在280-350平米左右，最大面积达到500平米以上。 区域供给项目中，产品线丰富，层次划分明显，玫瑰园、碧水庄园等高档别墅项目提升区域市场形象，领秀硅谷、宽house等中档、经济型别墅拓宽了区域市场需求层面。,分析说明,二、区域市场分析,需求分析：该区域产品线的丰富、多层次性将使区域市场呈现多样化、明确化的特征，经济型别墅满足城市中坚阶层的需求；高端别墅依托
5、自身的贴身化个服务和定制化路线，以稀缺、经典等卖点吸引不少富有阶层的关注。,市场需求分析,二、区域市场分析,京昌路沿线项目价格分析表,市场价格分析,二、区域市场分析,据粗略统计，该区域20左右的产品价位集中在10000元/平米以上； 4050左右集中在600010000元/平米之间； 30左右集中在45006000元左右。 从2005年入市的项目来看，其售价多在10000元/平方米（地上部分）以上。 预计今后京昌高速沿线区域别墅价格将会一路走高。,二、区域市场分析,区域别墅市场中，高档独栋别墅产品均价在16000元/左右，小独栋产品均价在10000 元/，联排产品均价在7000元/，叠拼产品均
6、价在5000-5500元/。 从价格成长看，高档独栋产品由于受到面积大、总价高的影响，价格上涨空间有限，而小独栋、联排产品产品性价比较高，价格成长快，有一定的成长空间。,价格分析说明,二、区域市场分析,市场价值一：受到传统别墅聚集区的影响，区域市场价值显著提升，市场成熟度高， 认可度及口碑效应良好。 市场价值二：相对于大面积、高总价的独立式豪宅，经济型小独栋或类独栋产品其生 活感受相同，但总价低，市场门槛低，具有一定的市场需求。 市场价值三：目前区域市场中同类产品供应量一般，不会使本案的推出面市造成过大 竞争和压力创。 市场价值四：本案直接腹地内有三水清清二期无双、顺驰林溪等项目，更有颇具市场
7、 知名度的高档别墅项目玫瑰园。区域的整体市场认知具备基础，有利于 本案的基本面传播。,市场价值提炼,二、区域市场分析,3.亚北区域分析,市场供给分析,二、区域市场分析,土地供应居各区之首，因占地面积大，目前亚北各新建别墅项目之间显得比较分散； 交通优势凸现，随着交通路网的进一步扩展，从北三环太阳宫桥，走京承高速路至后沙峪出口，仅需30分钟车程； 区域项目风格多样，包容性强，从目前区域亮相的新别墅项目来看，从中式风格、现代风格到北美风格、美国南部风情等； 客群广泛，从价位上分析，高中低档兼备，价位从每平方米六七千元到万元都涵盖在内，所以其别墅的客群亦相当广泛； 随着奥运利好消息不断，亚北以及周边
8、基础设施的建设加快，以亚北为代表的北部楼市将风云再起，将成为对本项目所在区域冲击力和竞争力最大区域。,市场特点分析,二、区域市场分析,4.西山区域分析,市场供给分析,二、区域市场分析,素有“皇家板块”的美誉，主要得益于西山（香山）所特有的自然景观价值，加上其后天的合理建设使得交通便捷，配套完善，使其具备了与北京其它别墅区域一争高下的实力； 西山板块别墅市场目前以国内消费者为主，自住型客户居多 ； 是北京舒适型楼盘的代表，主流产品为景观洋房、LOFT公寓和独栋别墅； 该区域别墅产品目前价位基本上为200万元套1500万元套之间，高端价位产品居多； 土地供应量有限，市场已成萎缩趋，随着土地供应的减
9、少，房价将会进一步增长，同时也将是今后北京房价上涨较快的区域之一 。,市场特点分析,二、区域市场分析,5.温榆河区域,市场供给分析,二、区域市场分析,市场特点分析,位置、环境等资源优势得天独厚，造就其高档区域形象； 温榆河别墅区的国际化氛围非常浓，90以上的居住者是海外人士； 区域内别墅项目既有独栋又有联排，项目价格大多在每平米15000元以上，物业费基本上在一个月每平米1美元的水平上； 从销售情况看，独栋的销售量往往好于联排，说明有实力在这个区域买房的人更加看中居住品质，而对价格并不敏感； 区域向东发展的趋势越来越明显，临近顺义的通州区大运河一带也开始有了一些高档社区，但别墅还很少，基本上是
10、公寓。,二、区域市场分析,6.典型个案借鉴,香江别墅,产品类别：独栋 物业地址：昌平区，西南部上 西山东麓百善镇 开 发 商：香江国际发展有限 公司 占地面积：1500亩 建筑面积：10万平米 开盘时间：2005-5-29 入住时间：2006年 套 数：一期90套 价 格：均价8500元/平米 地下同价 销售情况：已签约56套 成交均价：7422元/平米 装修标准：毛坯 主力户型：400480平米 含地下约80平米 总 价： 320450万/套 产品特色：独栋山景院落别墅 备 注：价格走势图中地下 部分未计价格,二、区域市场分析,达观别墅,产品类别：独栋 物业地址：三河市燕郊开发区 开 发 商
11、：三河中和房地产开 发有限公司 占地面积：560000平方米 建筑面积：170000平方米 开盘时间：2005-9 入住时间：2006-9 价 格：均价5600元/平米 套 数：二期539套 绿 化 率：63% 装修标准：毛坯 主力户型：290350平米 含地下 总 价： 136180万/套 产品特色：经济型独栋别墅,项目借鉴 达观别墅产品整体规划非常紧凑，单套面积控制适中，使项目保持很好的整体利润，产品保持很高的总价优势； 项目景观优势明显，整体环境成熟，风景优美； 为控制成本，二期产品立面过于简单，但凭借项目整体的优美环境和较低的置业门槛，取得一定销售成绩,北京洋房,产品类别：叠拼 物业地
12、址：昌平区，北七家镇 开 发 商：北京置信华安房地产开发有限公司 占地面积： 100000 平米 建筑面积： 128481.7万平米 开盘时间：2005-11-09 入住时间：2006年底 套 数：一期698套 价 格：均价5300元/平米 （地下赠送） 销售情况：已签约255 套 成交均价：5079元/平米 装修标准：毛坯 主力户型：160-190平米 总 价： 80120万/套 产品特色：亚北、三叠拼别墅,二、区域市场分析,项目借鉴 产品定位准确，三叠拼别墅，弥补了亚北别墅 区域的市场空白。 以较高的性价比受到市场的追捧，自面市以来，销售情况良好。,顺驰林溪,产品类别：双拼、独栋 物业地址
13、：昌平区，百善镇 开 发 商：顺池支第（北京）房地产开发有限公司 占地面积：52万平米 建筑面积：19万平米 总 套 数：508户 开盘时间：2003-10-18 入住时间：二期05年7月31 套 数：一期698套 价 格：均价5300元/平米 成交均价：735元/平米 装修标准：毛坯 主力户型：300-400平米 总 价： 260-580万/套 产品特色：以双拼为主纯别墅社区、物业、绿化做的比较好,二、区域市场分析,项目借鉴 本项目有一定的口碑层，但市场反映不好 项目定位出现市场断层，以双拼为主的社区，在私密性以及性价比上都不占优势。 面积所引起的总价门槛亦是阻碍项目销售的原因,无双,产品类
14、别：叠拼 物业地址：昌平区八达岭高速11出口右转800米 开 发 商：北京金环房地产开发有限公司 占地面积：175571.05平米 建筑面积：61172平米 开盘时间：05-10-22 入住时间：06-8-31 套 数：142套 价 格：均价9000元/平米 （地下赠送） 销售情况：已签约109 套 成交均价： 7113 元/平米 装修标准：毛坯 主力户型：200平米 总 价： 228万/套起 产品特色：小独栋社区,二、区域市场分析,项目借鉴 项目为三水青清的二期，一期以联排为主，而其产品升级为小独栋。 项目销售情况良好，签约率达74%，证明市场对经济性小独栋产品的认可度。,北一街8号,产品类
15、别：Townhouse 物业地址：昌平区八达岭高速11出口右转800米 开 发 商：北京罗顿沙河建设发展有限公司 占地面积：5.20万平米 建筑面积：11.23万平米 开盘时间：一期2005年5月12日开盘，二期2005年9月23日开盘，二期中央社区2005年12月31日开盘 入住时间：2006628 套 数：546套 价 格：均价联排5400/平方米，空中花园别墅4400/平方米 销售情况：已签约334套 成交均价： 4901 元/平米 装修标准：初装修 主力户型：平米 总 价：124193万元（联排别墅）、4065万元（空中花园别墅）,二、区域市场分析,项目借鉴 产品有townhouse
16、、坡地townhouse和空中花园别墅三种类型，满足了不同消费者的不同要求，取得良好的市场占有率。 项目销售情况良好，签约率达61%，证明市场对三种均好型townhouse产品的认可度。,第二部分 定位篇,项目位于昌平区马池口口镇念头村，八达岭高速12出口北，至京密水库向西2.5公里处。,昌平区地处北京市西北部燕山脚下，距北京城中心区30公里，长城环抱，上风上水。拥有丰富的自然生态环境，是北方的著名旅游胜地。,1.宗地位置,一、宗地分析,2.宗地现状,项目原为北京圆梦园老年康乐中心，宗地两面临路，西邻虎峪沟幸福河。 地块呈规则多边形，地势平坦，现有房屋待迁，项目内有地热井一口。,一、宗地分析,3.宗地四至,北至红冶路，路况良好，道路两旁载有成年树。,西至虎峪沟，水质较差，伴有恶臭。河岸西有一座发射塔。,东至在建农艺园， 与宗地一墙之隔。,南至规划中的红
