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1、目标: 项目利润及品牌效益最大化,Part I 第一部分 以持久经营为主导的商业项目,项目位于广州番禺区行政中心区兴泰路与广场东路交汇处，由多个分散地块构成， 土地使用性质为集体用地性质，租赁年期为20年。,项目概况: 地理位置,项目概况S.W.O.T分析,番禺作为广州未来城市副中心、城市南拓重点区域，区域发展潜力巨大。,宏观背景区位规划,“稳一产、优二产、促三产”战略，推进三大产业协调发展。,宏观背景番禺产业发展方向,宏观背景交通网络,在区域规划重大利好下，城际高速公路和地铁持续为广州提速，区域辐射力将极大增强。,宏观背景小结,宏观背景人口,广州对周边各省人口辐射力强，具有近半外来人口，番禺
2、是外来人口最高的区域。,2011年住宅市场政策的继续从严，再加上通胀持续的背景下，流动资金需寻求投资渠道以期保值或增值，商业市场凭此吸纳流动资金并带动价格继续高歌猛进，环比涨幅44.6%，同比涨幅达71.3%。,宏观背景广州房地产市场,番禺商圈概况发展历程,本项目所在番禺广场商圈则将成为番禺新城和广州新城两大重要城市规划区域的核心商圈，其商业发展前景较为明显。,番禺商圈概况发展格局,番禺商圈概况商圈辐射能力,项目所在的番禺广场商圈是市桥商圈的延伸，为快速发展的新型商圈，周边社区众多的中高端消费人群和未来市桥商务区的办公人群将给本项目的商业发展提供充足的需求支持。但该商圈目前容量小，真正成型有待
3、时日。,番禺商圈概况小结,番禺商圈概况消费特征,自身商圈消费辐射能力不足，消费群长期外流。,广州南站铁路新客运站商旅经济圈,万达广场,敏捷舜德项目,信投总部基地,番禺商圈概况未来大型商业体项目,北亭广场是 中国第一家大学MALL,占地面积8.9万平方米，总建筑面积12万平方米，是广州市政府在大学城批准建设的唯一真正MALL业态的大型商业项目。 北亭广场所处的广州大学城拥有近40万的学生及教职工，项目同样为无产权的商业综合体。开业后由于业态分布不合理，经营产权不统一，项目配套的不完善，经营每况愈下，目前开业率不足10%。,番禺商圈概况现正招商项目,圣鑫商业广场,番禺商圈概况核心竞争项目,番禺商圈
4、概况结论引发思考,本章结论,项目开发定位方向与比重,开发方向研判,开发方向研判,主题购物公园的三种主题化,主题购物公园+商务酒店公寓,开发方向选定,令项目成为番禺名片，树立业内口碑 面对今后番禺商业物业的激烈竞争，要以大北路为核心，与周边资源互动，形成竞争力。 考虑番禺市桥的消费档次，配合以中间档业态与其呼应业态与品牌设置应与该消费者的购买力匹配。 零售商对项目的看法 可观的租金收益。,项目业态定位建议定位思路,项目物业形态定位,项目市场形象,Part Three 第三部分 如何实现目标,整体思路,开发模式选择,自主开发 优点 有利公司长久发展项目 可控性最强 缺点 资金需求大 开发能力要求高
5、 开发风险高,自主开发为基本，以合作开发为目标，出让开发权为辅助的开发策略,通过这四个方面的补充，养大了这个项目后，反过来，这个项目就可以成为公司自有资金的重要来源，为集团的未来长远发展奠定坚实的基础。,资金筹措模式选择,项目分期开发与回收策略建议,项目内各类型物业盈利模式组合方案,项目发展建议规划考虑,项目发展建议主题购物公园,项目发展建议规划原则,项目发展建议设计顾问工作机制,项目发展建议外立面景观,项目发展建议外部动线,项目发展建议内部动线,招商/销售/策略针对商务酒店招商策略,招商/销售/策略针对主题购物公园招商原则与策略,招商/销售/策略针对公寓的销售策略,运营系统宗旨及时间节点,运
6、营系统思路模式,运营系统系统工作要点,物业管理工作阶段划分及目标,光正地产定必倾尽全力实现期望！,光正地产对东城汇的期望,Q & A,番禺区内主要专业市场租金一览表：,旧专业市场普遍存在的问题： 传统的老城区中心，交通拥挤； 仓库面积小； 停车不方便； 经营环境差，档次低； 配套设施落后； 租金昂贵，商家经营成本高； 无证照经营，违章建筑、黑作坊、乱摆乱卖、占道经营情况十分突出； 在治安、消防、税收、管理等方面也存在着诸多隐患； 政府整治升级对象；,服务式公寓方面，由于西塔雅诗阁国际公寓和方圆奥克伍德服务式公寓均推迟至2012年入市，因此2011年预计将无服务式公寓新增供应。第四季度，随着广交会等一系列展览会举办，强劲的市场需求使广州服务式公寓市场整体空置率保持下降趋势。随着未来优质品牌酒店服务式公寓的入市，老牌服务式公寓将面临来自新入市项目和高端住宅项目的双重竞争压力。,中圈层大型零售网点分布,项目现金流入流出框架表,参考案例： （链接）日本博多水城,经营上主题化日本动漫主题购物乐园； 参考案例： 宫崎骏的电影宝典三鹰之森吉卜力美术馆,
