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1、CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,保利国际广场策划案,明天的眼光,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2006年，保利进入贵阳乌当， 贵阳房地产市场为之一震,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2007年，保利给贵阳房地产带来了一场山水豪宅风暴,保利温泉新城一期11万方，一天卖完,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROP
2、ERTY CO.,LTD,2007年，保利进入贵阳的中心，,中地行预言：2008年保利将给贵阳带来另一场风暴,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,INDEX|索引*,第二部分：市场分析,第三部分：项目定位,第四部分：客户分析,第五部分：产品建议,第六部分：营销推广,第一部分：地块分析,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,PART I 保利国际广场地块分析,1,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,山雨欲来风满楼，风暴起源于,贵阳市 第二
3、人民医院,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,*项目经济技术指标,1,地块前道路交叉口处须设置不小于1000平方米的绿化广场。 地块须建设不小于2000平方米的美术展览厅； 地块西北角须设置一栋酒店或商业、办公建筑；,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,项目所在区域规划定位,定位：文化中心，是中心商务 中心的重要组成部分。,规划：一中心两轴一带五区。,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,它是贵阳市中心的地王：楼价高、规模大,贵阳市中心
4、近年罕有的出让面积超过2万平方米的江边地块。,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,它毗邻南明河畔、收藏母亲河最美一段，,项目毗邻的此段南明河，是江面最宽、水质最好的一段。,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,他三面临城市主干道，商业价值极高,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,它处于城市核心，出行便利直达全城,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,它位于传统的政治中心，政府部门汇聚,
5、CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,它周边聚集了贵阳最高档江畔豪宅项目,蓝 波 湾,金岸玉都,盛世花城,在水一方,中天星园,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,它周边云集了贵阳最高档特色餐饮,南洋酒店,赤水情,海港大酒楼,金燕贵宾楼,海洋王宫,远洋鱼港,半山乌江鱼,贵龙饭店,食语花园,毛家湘菜馆,金黔食府,圣沣大酒店,喜来登酒店,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,它位于贵阳最高档酒店、写字楼商务圈,喜来登大酒店,圣沣大酒店,富中商务
6、酒店,大正酒店,富中国际广场,宏业大厦,新华大厦,华坤发展大厦,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,它位于贵阳最高档旅游、休闲消费圈,甲秀楼,人民广场,贵阳大剧院,纪念塔,黔明寺,观风台,甲秀广场,民族文化宫,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,贵阳最高档居住、旅游、购物、休闲消费板块,区域定位：贵阳文化中心，中心商务区的重要组成部分。 贵州的传统政治中心，政治经济效应明显：省委、纪委 最高档豪宅聚集：在水一方、蓝波湾、盛世花城 最高档酒店云集：喜来登酒店、圣沣酒店 最高档餐饮汇聚：海港
7、大酒楼、海洋王宫、远洋渔港 最高端文化场所汇集：贵阳大剧院、民族文化宫、电视台 最高档旅游休闲：甲秀楼、甲秀广场、人民广场,保利国际广场 出身豪门！,1,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,1,保利国际广场地块价值总结,项目位于南明河畔：贵阳豪宅标志元素,项目三面临城市主干道、交通便利：商业价值高,中心商务区重要部分的规划定位：写字楼价值潜力大,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,出身豪门的保利国际广场，身上背负了太多的期望， 在决定给她穿上什么嫁衣之前，还是先来看看市场！,CNLAND
8、 GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,PART 2 贵阳房地产市场分析,2,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产开发投资市场分析,PART 21,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,房地产行业投资增速快，是贵阳经济的主要支柱,2006年，贵阳市房地产开发完成投资108.54亿元，同比增长19.1%。但从总体上房地产投资占固定资产投资比重为26.3% ，比例变化不大，增量只是伴随投资总额的增长，结构合理。可见房地产业仍然是拉动贵阳经济增
9、长的支柱力量。,2,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2006年贵阳房地产投资产品类别分析,2006年，贵阳市房地产开发完成投资108.54亿元，其中住宅投资54.4亿元，所占比例50.1%，办公房投资5.81亿元，所占比例5.4%；商业营业房投资7.52亿元，所占比例6.9%；其他投资40.81亿元，所占比例37.6%；总体上房地产开发投资结构逐步趋向合理。,2,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2006年贵阳各区房地产投资区域分析,从各区域投资完成情况来看，云岩、南明区两主城区完
10、成投资65.37亿元，占全市的60.2%，仍然是贵阳房地产投资的重镇；而小河、花溪、白云、乌当、高新技术产业开发区五区完成投资35.3亿元，占全市的35.3%；其余的只占不到5。,2,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产市场洞察1 房地产投资市场增长迅速，其中住宅市场是 投资增长的重点，投资区域主要集中在两城区。,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2,贵阳市土地交易市场分析,PART 22,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,
11、LTD,贵阳市近年土地出让市场分析,2,贵阳市近六年来土地交易面积总体承上升态势,虽在2005年受国家政策打压,使房地产发展步伐有所减缓,但在2006年又再次崛起，2006年整个贵阳市土地出让面积499.62万平方米,同比增长87.2% ,说明贵阳市房地产业发展前景被看好。,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2006年贵阳土地出让市场细分分析,2,2006年，整个贵阳市土地出让面积499.62万平方米, 其中住宅面积338.99万平方米，同比增长104.8%；商业营业房面积98.06万平方米，同比增长156.7%，办公房面积5.1万平方米
12、，同比下降14.6%，用于其它开发的土地面积50.1万平方米，同比下降14.7%。,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2006年贵阳各区土地出让市场分析,2,2006年贵阳土地出让市场上，金阳新区由于新世界地产、水电集团等省外知名企业入驻购地，土地出让量达到295.94万平方米，占全市的59.2%，比2005年全市土地出让量还大；两主城区由于可开发用地都涉及大量的拆迁，所以可出让面积非常少，两主城区未来的商品房供应量将会更加稀缺。,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产市场
13、洞察2 大市向好，土地出让市场近年交易活跃，但出让的 区域主要集中在金阳新区，两主城区处于一地难求的状况。,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2,贵阳商品房市场分析,PART 23,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,近年贵阳市商品房交易活跃，成交量逐年增加,2,2000-2006年，商品房销售成交面积则逐年上升，到2005年，市场虽受调控影响，但是需求市场总体维持稳定。2007年上半年贵阳商品房销售增长迅速，半年的成交量达到了06年全年成交量的77。在大市向好的背景下，预测未来几年贵
14、阳房地产成交量依然会有较快速的增长。,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,贵阳市目前处于卖方市场，供不应求,2,从供应统计中，可以发现1998-2000年属于买方市场；2001-2003年开始达到供求平衡状态；而从2004年开始，当年销售面积均大于竣工面积，处于卖方市场，供不应求，市场在消化存量。,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,近年房地产交易活跃，价格升至近年高峰,2,2001-2006年，全市商品房均价逐年提升，上涨明显。特别近2年来，成交均价快速上涨，商品房成交均价突破了250
15、0元/平方米。但由于目前贵阳存在大量的经济适用房，价格相对较低，把价格拉低，实际中心城区的房价已经达到5000元/。由于中心城区可开发用地越来越少，预测未来几年中心城区的价格依然走高。,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2,贵阳房地产市场洞察3 近年贵阳市场处于需求略大于供给的态势， 商品房价格持续走高，07年主城区的均价在5000元/平米。,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,2,项目所在区域住宅参考个案分析,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY
16、CO.,LTD,金岸玉都,1,项目位置：贵阳市南明区文化路 占地面积：8000平方 项目定位：南明河畔的精品楼盘 项目slogan:五十年买不到的好房子 发售时间：2006年8月15日 销售均价：5800元/后期望江单元达到80009700元 销售率：99% 客户来源：经商者、白领阶层 存在问题：周边比较混乱、建筑凌乱、嘈杂,CNLAND GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD,君悦华庭,1,项目位置：贵阳市新华路58号 占地面积：13614平方 总建筑面积：156952平方 项目定位：高档商住综合楼 项目slogan:一个可以世袭的经典 发售时间：2007年7月19日 销售均价：5400元/平方米 销售率：80% 客户来源：电力系统,中上层人群 存在问题：噪音污染, 停车位不够,CNLAND GUANGZHOU CHI
