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1、,南京地块前期定位策划报告,引 言,古都南京，长江沿线四座特大城市之一 新城河西，未来南京城市发展的中心，奥林匹克之光再度降临中华之地 西善桥，青奥会辐射下的一片净土，南京建发集团倾情呈现 集万千期待于一身，你的魅力在哪里？,目 录,第一部分 定位篇,第二部分 产品篇,目 录,第一部分 定位篇,一、项目认知 二、价值发现 三、市场分析 四、项目定位 五、价格定位 六、客户定位,地块信息,四至：项目南临泰山北路和秦淮新河,东、北、西三面均为梅山社区的小产权房或梅山铁矿职工宿舍 用地性质：二类居住 总占地：131662.5平方米 容积率：2.2 建筑密度：25% 建筑高度：60米 绿化率：35%,
2、秦 淮 新 河,地块信息,周边环境,城市价值,价值发现1南京市是中国经济最发达地域的经济中心城市,南京市位于中国经济最发达的地区长三角的北翼 国家历史文化名城 国家综合交通枢纽 区域现代服务业中心 长江三角洲承东启西的国家重要中心城市 2014年，世界青年奥林匹克运动会将在这里举办,城市价值,价值发现2南京市经济基本面支持南京房地产中长期向好,区位价值,中山陵,新街口,奥体中心,青奥村,南京南站,河西 新城,南部 新城,传统 市区,14公里,2.5公里,8公里,绕城高速,凤 台 南 路 高 架,5公里,本项目所在西善桥板块位于南京城南，秦淮新河以北，距离南京市中心新街口仅14公里，凤台南路高架
3、建成通车后，到新街口仅需20分钟左右的车程。 本项目西北方向和东北方向分别为南京市重点打造的两大副城河西新城和南部新城，距离均在5公里以内。 2014年青奥会近万名运动员居住的青奥村位于本项目北边约2.5公里，届时周边的交通和生活配套将给本项目带来极大的利好,价值发现3项目位于河西、南部两大重点发展的副城之间,价值发现4青奥村的建设将加速周边的公共配套设施的建设,地块价值,地块南邻秦淮新河，是雨花台区政府即将投资7000万重点打造的环城林带景观工程，2010年将建成莲花湖公园,价值发现5秦淮新河景观的稀缺性,区域价值,2号线 油坊桥站,12号线 兴梅路站,7.8号线 西善桥站,600米,100
4、0米,800米,宏运大道,项目周边未来将有4条地铁线环绕，其中2号线油坊桥站将于2010年5月28号通车，距离本项目所在地块约1000米，距离项目600米的12号线兴梅路站将在2014年青奥会前建成通车，另外7、8号线将在西善桥设一换乘站 项目北边的宏运大道正在进行拓宽改造，2010年可完工，将提档升级为城市次主干道,价值发现6项目周边未来四条地铁线环绕，公共交通出行极为便利,价值发现7宏运大道的拓宽改造完成后，车行交通也将得到大幅改观,区域价值,富润 雅居 （小产 权房）,天鸿山庄 （小产权房）,梅苑 小区 （福利 分房）,西善桥 街道,梅山 街道,项目周边是西善桥街道和梅山街道，总人口约7
5、万人，由于1969年上海宝钢集团在梅山建立梅山钢铁厂，有万余民上海职工迁徙至此并在此生活至今，从此该区域成为了上海在南京的一片飞地，区域内市民素质较高，福利好，生活富足 该区域10余年都没有商品住宅供应，周边二手住宅的价格已经突破1万元/平方米，区域已经有一定的认可度，但缺乏价值深度挖掘,价值发现8项目周边居民素质高，收入水平较高,价值发现9周边二手房价格已经突破1万/平方米，并且无直接竞争个案,品牌价值,价值发现10南京建发的品牌价值支撑高端产品形象,十八年精耕南京市场 百万方品质住宅开发经验 南京建发 早已深得南京人信任与厚爱！,台城花园 湖景花园 汇贤居 南捕厅 熙南里 聚宝山公园,佳日
6、雅苑 佳湖绿岛 紫园 紫庐 紫金雅苑 紫金雅苑 ,价值汇总,本案,城市属性,区位因素,规划利好,交通升级,稀缺景观,品牌优势,购买旺盛,竞争空白,特大城市，经济中心， 经济发展水品高且快速,位于河西新城和南部新城两大重点发展副城间,青奥村的建设将大大提升周边的共建配套水平,宏运大道的改造，4条轨道交通的陆续建成,秦淮新河环城林带的景观改造，莲花湖公园10年建成,十八年南京本地开发经验，深得市民信任。,梅山钢铁集团属于上海宝钢，员工福利、收入水平较高,区域内10年无商品房面市，区域价值亟待发掘,本项目具备成为区域标杆性高端物业的先天禀赋,核心价值,河西新城，历经十年，500亿打造出南京首个成熟国
7、际化高端居住区！ 南部新城，依托亚洲最大交通枢纽，700亿奠定未来国际化品质居住区基础！青奥概念，国际盛会，2010年南京房地产市场最大的机遇！ 西善桥项目兼得河西、南部两大板块辐射，我们看到了浓郁的国际化先天气质,价值汇总,本案,城市属性,区位因素,规划利好,交通升级,稀缺景观,特大城市，经济中心， 经济发展水品高且快速,位于河西新城和南部新城两大重点发展副城间,青奥村的建设将大大提升周边的共建配套水平,宏运大道的改造，4条轨道交通的陆续建成,秦淮新河环城林带的景观改造，莲花湖公园10年建成,本项目具备成为标杆性高端物业的先天禀赋,核心价值,十里秦淮繁华之地，承载千年南京文脉 秦淮河伴随六朝
8、故都经历千年兴衰 西善桥项目南邻的秦淮新河与秦淮河一样，唤起对中国传统文化情怀的追寻,品牌优势,购买旺盛,竞争空白,十八年南京本地开发经验，深得市民信任。,梅山钢铁集团属于上海宝钢，员工福利、收入水平较高,区域内10年无商品房面市，区域价值亟待发掘,价值汇总,本案,城市属性,区位因素,规划利好,交通升级,稀缺景观,特大城市，经济中心， 经济发展水品高且快速,位于河西新城和南部新城两大重点发展副城间,青奥村的建设将大大提升周边的共建配套水平,宏运大道的改造，4条轨道交通的陆续建成,秦淮新河环城林带的景观改造，莲花湖公园10年建成,本项目具备成为标杆性高端物业的先天禀赋,南京市区唯一一块兼具国际化
9、气质与中国传统文化渊源的地块,品牌优势,购买旺盛,竞争空白,十八年南京本地开发经验，深得市民信任。,梅山钢铁集团属于上海宝钢，员工福利、收入水平较高,区域内10年无商品房面市，区域价值亟待发掘,南京建发作为深植本土的开发商将唤醒她沉睡中的版块价值,宏观政策分析,宏观政策分析市场表现,目前出台的政策主要针对住宅市场，且政府已运用实质性调控工具，因此其市场反应也比较明显。从已经出台的政策和其走势，结合南京市场的特点，我们总结影响如下：,宏观政策分析超越政策,虽然短期内南京房价会出现10-20%的下跌，但是由于宏观环境未变， 南京楼市乐观趋势仍在，在6-12个月调整期过后，“拍皮球效应”仍将重现。,
10、宏观政策分析超越政策,通过对政策面深度分析后，我们对南京房地产市场宏观面仍保持乐观预期。 建议本项目适当拉长开发周期，以时间换取更佳的销售回报，待南京整体房地产市场度过1年以上的调控期后再行开盘销售。即2012年上市。,河西市场分析规划概况,北部 片区,中部 片区,南部 片区,河西新城是南京市投资500亿，于2001年开始打造的城市新中心，河西新城的三大定位是：商务商贸、居住就业、休闲旅游,北部片区：北部地区面积约20平方公里，以居住和科技园为主,中部片区：以2005年十运会的主场馆奥体中心为核心，不仅是融商务办公、文化体育、商业休闲为一体的中心区，而且与以商业为主的新街口传统中心遥相呼应，成
11、为集约化最高的南京现代综合性新中心。,南部片区：随着北部和中部片区规划的逐步落实，南部片区已经成为当前开发建设的重点，由于2014年青奥会将在南京举办，而近万运动员居住的青奥村就将落户南部片区，以此为契机，南部片区规划功能为：为城市居住、就业、娱乐需求提供新的空间，服务社会发展；对人们尊重和关怀为理念，方便生活就业；塑造优美环境和滨水特色，提倡生态节能。,河西市场总表,江 东 路 板 块,奥体中心 板块,河西在售个案主要集中在江东路的沿线和奥体CBD周边，高品质大盘较多。 江东路沿线由于河西万达广场的开业，生活配套等方面较为完善 奥体CBD板块依托良好的规划和发展空间，是仁恒、朗诗，保利等众多
12、知名开发商角逐的主战场,河西市场在售个案,由于近年来河西地区打造新城的规划利好推动了河西土地成本的不断提高河西地区项目整体均价已经突破24000元/平方米，个别高端项目均价超过30000元/平方米 河西地区的精装修楼盘较多，且每个项目在产品打造上均有可圈可点之处，成为了南京出了新街口传统市中心之外的新兴高端物业市场。 2010年4月新政之后，河西楼盘的成交量大幅下滑，价格上开始出现松动痕迹，其中宇和和府奥园项目5月15日开盘均价下探2500元，仅为17500元/平方米,河西市场价格分析,河西市场成交分析,河西在售的楼盘大部分为2009年之前开盘，经历了量价齐升的09年，大部分楼盘的去化量都超过
13、了85%，整体去化情况良好 2010年4月新政过后，河西楼盘普遍出现了成交下滑的现象，并且很多楼盘延迟了后续楼盘的推出时间，如仁恒江湾城、凤凰和熙等等,河西市场成交分析,新政出台对河西区域市场的影响非常大，新政前，河西区域的周成交量稳步上升，最高峰为单周成交189套，然而新政出台后一周，环比萎缩近6成，次周在下探3成，几乎落入冰点 成交量的大幅萎缩，主要原因是由于河西区域的客源以投资客为主，客源对政策的敏感性较高,新 政 出 台,成交大幅下滑,河西市场成交分析,由于河西市场上投资客比例较大，政策敏感性强，在新政之后，消费者观望气氛浓烈，的第一个新开楼盘碧瑶花园二期出现了成交量的大幅缩水。 但是
14、5月15日和府奥园项目开盘价格降了约2500元/平方米之后取得了不错的去化情况，说明河西区域市场的整体需求还是相当坚实和旺盛,河西市场客源分析,河西地区已经成为了南京新兴的豪宅区，因此吸引了全省乃至全国各地的高端客源前来购买，本地和外地客源数量基本相当 置业目的上来看，婚房等刚性需求的比例很小，投资和半投资半改善需求占了绝大多数 客源职业上来看，私营业主和在河西工作的外企员工占了很大的比例，公务员和医生、教师、国企管理层等泛公务员阶层也占有一定的比例 由于投资客充斥了河西市场，因此河西所有楼盘的入住率都偏低，约在30%-40%,河西市场未来供应,河西地区未来一年内供应较大，新项目加上已售项目的
15、未推体量保守估计在200万方以上，河西地区依旧是南京楼市的热点区域。,未来供应趋势上来看，呈现南扩+西拓的趋势，西面将打造滨江景观住宅群，而南面将围绕青奥村打造高尚住宅区,南 扩,西 拓,河西市场小结,价格已经出现松动,新政影响初步显现，在成交量连续数周下滑之后，河西市场的价格坚冰已经开始松动。,成交接近冰点但市场支撑力仍在，价格敏感性高,新政之后，成交量已经降至冰点，但是个别楼盘降价出售依旧能够逆市热销，说明市场的购买力支撑依旧有力。,投资客依旧是主流,河西区域的客源以投资客为主，他们来自全市范围和外地，在新政的调控之下，这部分客源已经大幅缩水,河西产品外部分析建筑类别,河西地区由于土地资源
16、日益稀缺，加之毗邻CBD的CLD规划，因此产品以容积率较高的高层和小高层为主 从造型来看，基本为南北通透的板式结构，未出现塔式结构的楼盘 河西区域的楼盘精装比例较高，70%左右的楼盘为精装修，区域产品品质较高,河西产品外部分析外立面及公共部位,在立面风格上，河西楼盘大多采用了现代简约的设计风格，彰显了河西新城年轻、国际化、富于现代气息的特点。 在走道、电梯间、大堂等公共空间的设计上，除了星雨华府等位于河西北部区域的几个豪宅项目有较为豪华的设计外，大部分楼盘品质一般。,河西产品外部分析外立面及公共部位,河西产品内部分析户型,河西楼盘2房主力户型在85-95平方米之间，3房在130-150平方米之间，4房在170平方米以上 河西区域整体房型偏大，彰显了区域高尚住宅区的特质,河西楼
