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1、贵阳乐湾项目总体策划方案,王志纲工作室 2010年3月,目 录,第一部分 大势把握 第二部分 项目定位 第三部分 功能提升 第四部分 品牌策略 第五部分 营销策略,第一部分 大势把握,一、迎接大休闲时代 二、贵阳城市新格局 三、项目发展新思路,一、迎接大休闲时代,21世纪人类将步入休闲时代，休闲经济成为社会发展的主旋律之一。 休闲时代催生休闲生活，以温泉度假村、高尔夫运动、星级度假酒店等高端休闲设施开始成为人们关注的焦点。,大休闲时代下的贵阳,按照贵阳最新城市规划，其城市定位为：具有典型喀斯特生态环境和良好避暑自然条件，适宜居住、适宜旅游、适宜创业的生态文明城市。 贵阳中国避暑之都 可以看出，
2、贵阳的城市定位还是围绕休闲城市来展开。每个城市都有自己的长板，对于贵阳来说最大长板就是“避暑之都”，这是贵阳走向中国乃至世界的一张最亮丽名片。,冬在三亚避寒 夏在贵阳避暑 海南崛起在于它是中国唯一的热带气候的旅游岛，同样贵州要突破也必须打好“避暑之都”这张王牌， 形成“冬在三亚，夏在贵阳” 的休闲格局。,综合分析： 贵阳城市正在拉开骨架实现跨越式发展，在四个发展方向中最有潜力是靠政府主导下的金阳新区，其次就是乌当区，主要依托良好的资源优势，将成为下一个热点区域。,1、发展方向,按照贵阳目前的城市格局，我们将贵阳城市划分为六大功能板块，通过板块解读，（如右图）我们来发现乌当价值。,2、板块解读,
3、六大板块对比分析,乌当区：高端休闲度假区,可以看出，在贵阳城市六大板块中，乌当区是一个最具备打造休闲度假功能的板块；乌当区虽然目前不是土地价值最大的区域，但是一定是未来发展潜力最大的区域。,3、乌当区价值,乌当区将其品牌定位为“黔中秘境，自然乌当一个充满诗意的林中泉城”，生态自然优势和温泉资源是乌当区的最大亮点。 所以，乌当区作为贵阳的高端休闲度假区并非空穴来风，而是由于乌当先天的交通、资源、区位等多重价值决定的。,（1）门户优势,乌当紧靠贵阳机场，贵阳火车东站也位于区内，环城快铁、环城高速也穿城而过。 乌当区交通便利，战略要冲地位明显，是贵阳城市东部门户。,贵阳火车站未来将开通广州、重庆、长
4、沙、成都、昆明五条高铁干线，打造贵阳的四小时生活圈。,乌当区,乌当,10分钟,15分钟,中心,机场,四个小时,10分钟到中心，15分钟到机场，4个小时到广州,（2）自然优势,在乌当城市定位中最大优势就是自然生态优势： 第一，乌当区地处贵州省最大的温泉带，现有30余个可开发的温泉点； 第二，森林覆盖率接近50%，冬无严寒、夏无酷暑，旅游资源丰富，是四季休闲旅游的理想地。,本案,乌当片区生态旅游资源分布,（3）集散平台,在贵州旅游战略规划中，乌当区地处通往铜仁片区和黔东南片区的东部门户地位，要主动担当铜仁片区和黔东南片区相关旅游景区的集散功能，这里是一个旅游出发台和回归台。,黎平-从江-榕江综合旅
5、游区,荔波综合旅游区,凯里-镇远综合旅游区,乌江峡谷-梵净山特色旅游区,乌当区,贵阳,黔东南片区,铜仁片区,乌当,乌当在铜仁片区和黔东南片区的旅游集散功能,项目的战略价值,20分到中心,10分到东站,15分到中心,三、项目发展新思路,1、项目四大优势 （1）规模大 项目占地5000亩，在贵阳单个项目规模来说是最大的，规模优势势必会让项目成为贵阳的新关注焦点。 （2）起点高 项目本着高起点定位和高起点的规划，以打造贵阳的新城市客厅为目标，未来将成为贵阳和乌当城市发展的重要引擎。,（3）配套全 拥有大规模公建配套设施，包括五星级酒店、高尔夫球场、温泉度假村以及各种大型休闲设施配套等。 （4）生态优
6、 拥有良好的山水资源、温泉资源和高尔夫资源，具备发展高端度假的条件，渔洞侠和情人谷旅游区近在咫尺。,2、发展思路,思路一：打好城市牌 对接贵阳战略，承接乌当价值 对接贵阳提出的“避暑之都、温泉之城”战略，本案通过配置丰富的高端休闲设施，成为外地人进入贵州的第一休闲场所。 另外，本案还将成为乌当城市发展休闲产业的重要引擎项目，通过本项目的提升乌当区的城市形象。,思路二：打好休闲牌 彰显资源优势，体现项目特色 “休闲主题”是项目的最大特色和亮点，我们做的一切工作都要围绕这个主题展开，结合项目自身生态优势，通过休闲特色避免常规地产的恶性竞争，走出一条休闲地产的突破之路。,第二部分 项目定位,一、战略
7、定位 二、总体定位 三、形象定位 四、市场定位 五、产品定位 六、功能定位,一、战略定位,休闲避暑目的地 贵阳城市新客厅,战略内涵,（1）休闲避暑目的地 “避暑之都”是贵阳的城市名片，本案不能就项目谈项目，要站在城市的高度上去定位项目。 本案未来最有可能成为所有来贵州休闲避暑的高端接待交流平台，这里将成为一个休闲避暑的目的地和集散地。,（2）贵阳城市新客厅 本案不是要为贵阳人提供休闲度假和休闲居住的场所，而且还将成为代表贵阳城市形象、展示贵阳城市特色的超级迎宾馆，未来将成为贵阳名副其实的城市休闲客厅和城市形象展示区。,二、总体定位,打造贵阳首座国际休闲城 依托自然的山水环境，通过高尔夫、温泉、
8、会议中心等国际休闲设施的配套，营造一种“桃源仙境，品质生活”的新境界，构筑贵阳首座国际化的休闲生活城，最终打造成为代表贵阳城市形象的“休闲客厅”。,国际休闲城支撑体系,三、形象定位,四季休闲 国际生活,主题内涵,四季休闲：全天候休闲 未来营造365天的休闲生活。夏天可以在这里避暑度假，冬天可以在这里温泉养生，春天可以感受无限春光，秋天可以在蓝天白云下尽情挥杆。在这里，天天都在休闲。,国际生活：国际化圈层 通过高标准的休闲配套设施营造一种国际化的生活方式，在这里不仅可以享受休闲，还可以进行商务交流、温泉养生、高球运动，营造是一个国际化高端休闲圈层。,案名建议： 乐湾国际 备选： 乐湾溪谷 乐湾闲
9、都 乐湾新城,总案名建议： 乐湾国际休闲城 一期：乐湾溪谷 二期：乐湾泉谷 三期：乐湾山谷,四、市场定位,按照消费需求划分： 第一类：提升居住品质的相关人群 第二类：面向全国高球爱好者 第三类：面向区域市场的温泉度假群体； 第四类：面向全国的休闲避暑人群 第五类：面向政府和企业的商务政务交流接待,按照置业区域划分： 一级市场： 贵阳主城区，置业目的是为了提高居住品质，作为第一居所或第二居所使用； 二级市场： 贵阳市外、贵州省内相关区域，为了融入贵阳，以第一居所或投资为主要目的。 三级市场： 珠三角、中西部地区等省外区域，爱好高尔夫、避暑养老、休闲度假以及投资等客户群体。,五、产品定位,本案是一
10、个有鲜明山地和滨水特色的国际化休闲城区，产品以独栋别墅、类别墅、花园洋房（包括高层洋房）为主。 在保证社区高档性的同时，可以适当丰富产品类型以及目标客户的多样化来降低项目的开发风险。,（1）三种产品居住形态 按照房地产产品居所的特点，可以划分为三种居住功能： 第一居所：常住型（约占50） 第二居所：度假兼常住型（约占35） 休闲居所：休闲度假接待型（约占15%）,说明： 第一居所就是客户置业后作为全天候的家庭居住，主要吸引贵阳主城区人群。 度假兼常住型主要面向贵阳之外贵州之内的人群，他们对于交通、居家氛围的要求不是很高，他们更加注重项目整体品质。 休闲居所主要针对全国性养老度假、避暑度假、地产
11、投资等客户群体。,（2）五类产品组合,六、功能定位,乐湾国际项目规模大，不是一个常规的地产项目或旅游项目，而是一个集丰富城市功能于一体国际休闲城，主要包括休闲居住、温泉度假、高尔夫运动、商业娱乐等功能。,四大功能,休闲居住： 打造休闲型生态居住产品，包括别墅、洋房等； 温泉度假： 围绕温泉度假村，形成温泉娱乐、温度度假、温泉养生等功能； 高尔夫运动： 围绕高尔夫球场和酒店，实现高端运动、商务交流等功能； 商业娱乐： 围绕小镇特色，形成特色商业休闲街区。,第三部分 功能提升,一、提升原则 二、功能优化,一、提升原则,1、突出主题，强化概念 项目要依托高尔夫、温泉、酒店等资源形成特色鲜明的板块主题
12、。 从概念上突出“国际休闲城”主题 从产品上突出“休闲地产”特色 从氛围上营造“生态山地景观”特色,2、尊重现状，合理提升 尊重现有的规划，有针对性的进行丰富，重点在概念和社区配套功能上进行提升； 尊重原地形现状，依山就势，整合好周边林地生态资源，在不占土地指标的基础上打造私家配套公园。 尊重自然环境，对地形地貌和植被等尽量合理利用而不破坏。,3、点线面结合 在面上，形成主题特色明显的大功能板块； 在线上，突出景观轴线，特别是沿河、沿路区域； 在点上，打造多个特色化节点，包括标志性景观、生态公园等。,二、功能提升,整体架构： 一心： 乐湾国际中心 三镇： 麓山小镇 温泉小镇 高尔夫小镇,功能优
13、化,第一板块 乐湾国际中心,板块定位： 形象展示中心、商务会议中心、休闲居住中心 功能构建： 一个新城需要有一个核心形象标志区，乐湾国际中心是形象展示、商务交流、高端居住于一体的标志区，主要包括温泉国宾馆、国际会议中心、商务居住等功能。,（1）温泉国宾馆,定义：贵州政商交流平台，民间版的中南海和钓鱼台。 功能：温泉国宾馆主要用于贵阳的商务、政务接待，可申请作为贵州旅发大会的永久性会址，打造成贵州的超级迎宾馆。,（2）国际会议中心,定义：面向全国的高端商务会议接待中心 功能：国际会议中心为温泉国宾馆的附楼，主要担当日常的会议及会展功能。,（3）商务居住区,定义：是乐湾国际中心的核心居住区，重点围
14、绕商务人士，打造国际化的休闲居住组团。,第二板块 温泉小镇,板块定位： 一个以温泉休闲为主题，具有浓郁小镇风情的综合性休闲生活区。 功能构建： 小镇汇聚温泉洗浴、养生保健、休闲度假、商业娱乐、休闲餐饮等功能于一体，主要包括温泉广场、四季温泉乐园、休闲商业街区、温泉公寓等功能。,（1）温泉广场,定义：温泉小镇的中心形象广场 功能：是温泉小镇人们日常休闲的重要场所，也是温泉乐园的人流集散广场。重点通过一些雕塑、喷泉等小品来营造出休闲氛围。,（2）四季温泉乐园,定义：四季温泉乐园是贵阳打造“温泉之城”的最经典代表作，是生命加油站、人体大修场。,功能：以东南亚所特有的养生保健功能为特色，形成温泉洗浴、
15、养生保健、水上娱乐等功能要素构成的新一代主题化温泉度假产品。重点市场以大贵州为核心，辐射全国性休闲避暑度假人群。,（1）温泉四季中心 是四季温泉乐园的接待中心，也是温泉养生中心，可设置接待大堂、度假客房、俪人馆、养生馆、儿童馆、休闲餐饮及小型茶馆、咖啡厅等功能。,（3）三类温泉浴区： 第一类，针对女士养颜方面的温泉，可与四季中心丽人馆进行有机结合； 第二类，针对休闲养生方面的温泉，可分为药浴、花瓣浴、矿沙浴等，可与养生馆进行结合。 第三类，针对儿童方面的欢乐之泉，注重温泉水上娱乐，内容可简单，但要做的精致，与园林景观充分融合。,（3）休闲商业街区,定义：是项目的最大的商业休闲中心，也是温泉小镇
16、的核心公共配套区，是一条休闲街、体验街、娱乐街。 功能：休闲商业街区集商业购物、休闲旅游、餐饮娱乐等功能于一体，来这里不是单纯的购物，更是为了休闲、体验、娱乐，以街区的形式进行设计，营造更多的休闲开放空间。,（4）温泉公寓,定义：温泉社区是温泉小镇的配套性公寓，依托温泉资源打造休闲度假型产品。,第三板块 麓山小镇,板块定位： 以山地休闲为主题，打造成依山就势、错落有致的山地休闲小镇。 功能构建： 麓山小镇在重点突出山地运动和山地休闲居住，主要包括山脊广场、半山会所、山地公园、麓山国际学校、麓山社区等内容。,（1）山脊广场,定义：山脊广场是麓山小镇的休闲观景平台。 功能：山脊广场主要在东西沿线的山脊上进行打造，营造多个休闲平台，成为麓山小镇公共活动中心。,（2）半山会所,定义：半山会所是麓山小镇的社区配套性会所 功能：主要包括物业服务、棋牌室、室内运动、健身等功能。,（3）山地公园,定义：休闲后花园，大地新景观 在不占用土地指标的基础上，在后山上打造以山地休闲为主题的公园，按
