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1、1.大盘分类,分类方法,研究边界,确定大规模项目研究边界的思路以大盘案例为样本量，从统计学角度分析大规模项目的边界条件,大盘属性,大盘名称,统计比例,开发周期,X年,建筑面积,万,90%以上大盘开发周期在X年以上,90%以上大盘建筑面积在万以上,大盘统计,统计分析,大盘开发周期正态分布图,大盘建筑面积正态分布图,统计比例,正态分布图,正态分布图,研究思路,本次研究随机选取50个项目为样本，地点分布于珠三角地区、长三角地区、环渤海地区、西北西南 地区及中部地区。 其中，总建面最大为1300万平方米，最小为16万平方米；总占地面积最大为10200亩，最小为149亩；开发周期最长为11年，最短为3年
2、。,对大盘的开发面积进行统计分析：发现建面30万方以上的大盘占到项目样本量的90%以上，50万方以上的大盘占比80%,30万平米到699万平米的规模占到全部样本的90% 50万平米以下规模占全部样本的20% 50万到699万万平米规模为主要分布区域,研究边界,对大盘的占地面积进行统计分析：发现占地面积200亩以上的大盘占样本量的88%，400亩以上大盘占样本量的64%,200亩到3999亩规模占全部样本的88% 400亩到2399亩规模占全部样本的64%，为主要分布区域,研究边界,对大盘的开发周期进行统计分析：发现开发周期4年以上的大盘占样本量的80%，大盘开发时间集中在4-7年,4-9年开发
3、期的项目占全部样本的86% 4年及以下开发周期占全部样本的20% 5-8年开发期占全部样本的52%，为主要分布区域,研究边界,统计分析大盘非住宅物业的功能和数量：发现非住宅物业功能大于3项的大盘项目占94%以上，4-5项非住宅物业功能占50%左右,配套数量3-7个的项目占全部样本的86% 配套数量3个及以下的项目占全部样本的18% 配套数量4-5个占全部样本46%，为主要分布区域,研究边界,通过统计分析，确定大盘的研究边界条件：占地面积不低于400亩或者建筑面积不低于50万方，开发周期不少于5年，功能配套不少于3项,对大规模项目的边界应重点考虑规模因素，即总建筑面积和总占地面积； 开发周期与大
4、盘开发模式有相关性，但50万建面以下的项目都没有超过5年； 功能配套数量与项目的定位和地块所属区位有相关性；,研究边界,1.大盘分类,研究边界,分类方法,通过案例分析，世联认为：大规模项目的分类维度主要有4个非住宅物业功能、企业能力、项目档次、土地属性,从收集的大规模项目案例分析确定分类的主要标准； 大规模项目可以归纳为四个大类：非住宅物业、企业能力、项目、档次土地属性 ； 四个大类可以根据特征继续细分;,大盘分类概述,结合金地的需求，以非住宅物业功能作为大规模项目分类的主维度，以企业能力、项目档次作为子维度,2,3,按项目档次划分,按非住宅物业功能划分,按企业能力划分,首先分析目前大盘的非住
5、宅物业有那些具体的设施，对设施所发挥的功能进行归纳总结，按照功能对大盘进行归类，从非住宅物业的功能角度对大盘进行分类,即使同类大盘由于开发节奏和企业能力存在差别，从而呈现的结果也有差别，故我们采用企业能力对同类大盘还可以在进行细分，主要从土地运营、产品研究、资源整合、内部控制四个维度细分,若企业能力仍不能有效区分项目，在结合项目开发品质、开发速度等角度，再将项目档次划分为高端、中端、低端三个类别，以方便大盘研究工作,1,大盘分类方法,以大盘非住宅物业的具体设施作为研究大盘的切入点，发现大盘的非住宅物业设施千差万别，呈现出不同的特点,大盘非住宅物业,学校,写字楼,购物中心,商业街,星级酒店,高尔
6、夫,游艇会,滑雪场,主题园,赛马场,会所,运动馆,将大盘内的非住宅物业设施的具体功能进行归纳总结，发现这些具体的非住宅物业主要发挥如下的功能,幼儿园、小学、中学、实验学校,运动馆、体育设施、网球馆,主题园、游乐园、洋人街,高档写字楼、星级酒店,商业街、超市、高档会所、私人诊所,高尔夫、游艇会、滑雪场、跑马场,运动功能,休闲功能,商务功能,居家功能,购物中心、百货大楼、shopping mall,购物功能,教育功能,度假功能,非住宅物业设施,功能划分,大盘非住宅物业功能,研究表明大规模项目具备复合功能，除复合住宅功能外，还复合了比如教育、度假、商务等功能，但非住宅物业的某种功能首位度较高,大盘非
7、住宅物业功能,对大盘非住宅物业的功能细化研究，发现大盘的非住宅设施各异而功能特征有较大差别,非住宅物业功能划分,各类功能特征对应了大盘营销概念，在大盘营销主题下，住宅物业和非住宅物业在产品上有较大区别，找出代表项目,非住宅物业功能划分,大盘分类,旅游主题大盘,居家主题大盘,休闲主题大盘,运动主题大盘,都市综合体大盘,代表项目,港中旅海泉湾,骏豪 高尔夫,东部华侨城,芙蓉古城,奥林匹克花园,新亚洲体育城,SOHO现代城,世纪金源时代购物中心,万达广场,万象城,卓越世纪中心,瑞安新天地,绿城百合新城,绿城翡翠城,蔚蓝海岸,星河湾,龙湖弗莱明戈,金科东方大院,阳光100,中信城,万科城,沿海赛洛城,
8、万科魅力之城,万科四季花城,融侨华府,鲁能领秀城,中海国际社区,富力城,世纪金源世纪城,非住宅物业功能案例,三亚湾新城,鲁能 福源,雅居乐清水湾,星耀五洲,教育主题大盘,碧桂园,鲁能星城,融侨半岛,华润综合体,对大盘成功潜在因素进行归纳分析，会发现大盘成功得益于开发流程上的某个环节的企业能力，用开发流程和开发环节作为大盘模式分类的一个维度,企业背景、 政府公关、融资能力、土地储备、谈判能力、规划设计、园林景观、户型创新、外立面设计、用料选材、招商运营、资产整合能力、政企关系、成本控制、质量控制、进度控制、信息管理、产业链协调、营销能力、推广能力、跨界整合、品牌维护 ,大盘成功的潜在因素,土地运
9、营,产品研发,整合资源,企业背景 政府公关 融资能力 土地储备 谈判能力 ,规划设计 园林景观 户型创新 外立面设计 用料选材 ,招商运营 资产整合 政企关系 合作加盟 拉通产业 ,企业能力与开发流程匹配,内部控制,成本控制 质量控制 周期控制 产业链协调 信息管理 ,房地产开发流程与关键环节,按企业能力划分,营销推广,营销策划 推广策略 客户维护 跨界营销 品牌嫁接 ,企业能力案例,以企业能力和开发流程对生活居家类再次细分，发现生活居家大盘基本上都分布在产品研发行列，说明生活居家类本身就注重产品品质,分析典型案例，总结出开发模式的主要特点,总结,通过非住宅物业功能、企业能力、项目档次三个维度
10、的筛选，我们挑选出下列典型案例,典型案例,度假主题大盘,居家主题大盘,休闲主题大盘,教育主题大盘,都市综合体大盘,三亚湾新城,东部华侨城,碧桂园凤凰城,万达广场,万象城,星河湾,万科城,典型大盘模式研究,世纪金源世纪城,上海奥林匹克花园,运动主题大盘,2.案例研究,北京星河湾 深圳华润综合体 广州碧桂园凤凰城 深圳东部华侨城 中体奥林匹克花园 北京万达广场 深圳万科城 世纪金源世纪城 鲁能三亚湾新城,北京星河湾项目简介,北京星河湾是宏宇集团在京倾心打造的第一个房地产项目。 项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离 CBD 商圈不到10 分钟车程。 北京星河湾定位于高档住宅区，用地面积 5
11、20 亩，总建面约 60 万平米 项目北临得天独厚的 1600 亩森林公园，东傍 2000 亩的绿化隔离带。 作为品质地产的巅峰之作，北京星河湾突破了北京地产的“半成品时代”，开创了中国地产的全成品时代。,北京星河湾平面布局,占地面积：346,666 容积率：1.6 建筑面积：56万 建筑类型：板楼 项目配套：四季会所、酒店、体育馆、小学、幼儿园、公园、商业街,北京星河湾基本情况,星河湾全国布局,星河湾模式解析,上海,广州,北京,太原,北京星河湾从2002年开始启动，项目经历了7年的开发期，总成本投入超过50亿,2009年,2008年,2007年,2006年,2005年,2002-2004年,
12、住宅开 发进程,配套开 发进程,关键时 间节点,2005年7月 一期开盘,2006年11月 二期开盘,2007年8月 三期开盘,2006年6月 一期交房,2007年10月 二期交房,2008年12月 三期交房,时间轴,核心要点全成品发售：星河湾大部分的配套和一期住宅的大部分工程在一期开盘之前均已同步完成,星河湾模式解析,一期装修及完善,一期主体建设,二期装修及完善,二期主体建设,二期住宅开发8.87万平米,投入8亿,三期装修及完善,三期主体建设,三期住宅开发19.53万平米,投入19.5亿,一期住宅开发19.64万平米,投入15.7亿,装修及完善,酒店、体育馆等主体建设,会所开发面积19.64
13、万平方米,投入2.1亿,装修及完善,小学、幼儿园主体建设,学校开发面积0.93万平方米,投入0.45亿,装修及完善,街区主体建设,街区开发面积0.3万平方米,投入0.15亿,后期园林建设,前期园林建设,北京星河湾从2005年7月一期开盘以来，不到5年时间，价格由最初的1.5万元/平米飙涨至5.3万元/平米，总销售金额超过100亿,2009年,2008年,2007年,2006年,2005年,2002-2004年,销售进程,关键时 间节点,2005年7月 一期开盘,2006年11月 二期开盘,2007年8月 三期开盘,2006年6月 一期交房,2007年10月 二期交房,2008年12月 三期交房
14、,销售面积9.1万 销售金额13.5亿,时间轴,销售面积11.8万 销售金额20.6亿,销售面积11万 销售金额30.9亿,销售面积4.4万 销售金额15.8亿,销售面积7.0万 销售金额31.9亿,15000,价格曲线,18000,28000,36000,45000,53000,星河湾模式解析,星河湾的非住宅物业建筑面积控制在总建筑面积的10左右，主要针对本项目业主建设内部配套，配套成本约1万/平米,数据来源：世联数据平台、星河湾官方网站,星河湾模式解析,星河湾酒店持有经营，引入专业酒店管理公司管理，学校则采用联合办学形式,商业街,德福双语幼儿园 ，星湾光明小学国际部,四季会所,业主的商业服
15、务中心，为业主提供24小时全方位便利的服务,为本社区业主直系子女提供优质教育服务,中国首家超五得级精品酒店,银行、超市、餐饮与美容院等商业项目,幼儿园内设有大、小室外训练区，图书馆，涂鸦墙，攀爬墙，感官世界，电脑室，钢琴室,共分三层。首层为大堂、咖啡厅、中餐厅、多功能厅、宴会大厅。二层主要为中餐贵宾房、雪茄房、阅览室、红酒房。负一层包括中餐特色贵宾、巴西烧烤餐厅、健身室、室内泳池、男女桑拿及更衣区,定向招商,幼儿园为引进，小学为宏宇集团联合朝阳区教委、北京市联合办学,-,商业街,教育,酒店,持有出租,持有,持有,高力集团,德福，朝阳区教委,广州新中酒管理有限公司,物业 名称,物业 定位,物业
16、形态,招商 策略,物业 类型,运营 方式,管理 单位,星河湾模式解析,走精品模式的星河湾，项目开发周期6-8年，前期进行环境改造和配套设施，后期开发物业，可实现IRR约为31%,税前IRR37 税后IRR31 销售利润率=32.6%,星河湾现金流模拟图（单位：亿元）,星河湾模式解析,数据来源：世联数据平台、星河湾官方网站,项目回收 期约4年,星河湾的规模复合增长率为76.4%，返利系数为0.28,规模复合增长率76.4 返利系数0.28,星河湾利润流模拟图（单位：亿元）,星河湾模式解析,数据来源：世联数据平台、星河湾官方网站,星河湾走豪宅精品路线，并辅之以全成品发售与跨界营销手段，实现了较高的投资回报率,星河湾大盘系盈利模式-极致精品+全成品发售+跨界营销 极致精品： 精致而舍得
