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1、专业市场发展规律及趋势研判,中原顾问部A组 2014.11.28,概念篇,专业市场是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送；简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所，它所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位。,什么是专业市场？,定 义,与一般商业地产的区别在于，专业市场具备“商业地产+产业地产”的双重属性,产业地产,商业地产,在市场规模设计上，可运用商圈辐射理论，分析专业市场能的辐射区域，从而确定市场容量和项目的分期开发规模。 招商方面，吸引关键驻商入场,通过产业基础促进市场的发展 ，要了解专业市场所处价值链环节，还有哪些环节可形成产品、产业要素交易？它们与专
2、业市场能否形成互补 ,专业市场的发展阶段经历五代专业市场,产地型,集散地型,专业市场三种功能类型,销售地型,基础：当地有巨大的消费需求 特征：产品绝大部分来源于外地，销售给当地的个人用户与企业 案例：嘉兴蔬菜批发交易市场,基础：当地具足够规模的产业基础 特征：商品绝大部分以本地产商品为主 ，销往下游市场 案例：绍兴中国轻纺城,基础：当地具备物流或信息集散中心的基础 特征：生产和销售都集中在外地，本地只是中转，“买全国货、卖全国货”，由此形成低成本流通 案例：武汉汉正街,越来越多的集散地型专业市场转向 “集散地产地型”市场，他们依靠强大的辐射力带动当地产业的发展。强大的产业支撑利于大幅降低产品成
3、本，强大的集散功能利于形成市场的巨大辐射力。市场要规模化发展，只有通过集散加产地这两条腿，才能获得可持续发展的动力，如义乌小商品城、石家庄南三条市场。,案例篇,案 例 分 析,红星美凯龙 南国城市广场 三清国际华城,红星美凯龙发展历程,红星美凯龙发展历程,红星美凯龙发展历程,一般运营管理模式定位中高端收入群体；强调体验式购物模式；与知名企业等结成战略联盟；售后客户服务四大核心承诺；,不同于专业导向型的地产开发模式，红星地产通过植入商业资源驱动人气，获得后期地产开发收益。,开发模式,随着红星美凯龙家居建材市场这一核心商业品牌强大号召力的形成，红星商业地产开发模式开始由BH（开发+持有）模式向BS
4、H（开发+销售+持有）模式转变，既解决了短期现金流的问题，又解决了长期收入稳定问题,产品战略,主推三种产品：一是大型城市综合体，即在重点发展城市开发，以家居MALL为主体，融合百货MALL、商业街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓等复合型物业；二是SOHO公寓，将在每个家居MALL配建3万4万平方米；三是中高档住宅，今后每个项目体量都将达到几十万平方米,开发时序,先做家居建材市场、超市、五星级酒店等业态，集聚人气，增加地方政府税收收入，后期大量住宅开发、shopping mall。,在家居专业市场发展成熟的基础上，红星集团开始践行从“家居到地产”的跨界，并致力于城市新核高端综合体
5、。,不同于专业导向型的地产开发模式，红星美凯龙通过植入商业资源驱动人气，获得后期地产开发收益； 2009年，集居住、商务办公和投资三位一体的郑州红星蚂蚁SOHO标志着红星集团从“家居到地产”完美跨界的第一步，也是“红星美凯龙系”运营全国的开始； 城市综合体案例天津河东区红星国际广场项目：总建面91万平米，规划有15万平米家具建材Mall（1期产品）和15万平米Shopping Mall（2期产品）、两条Block商业休闲步行街、高档酒店、5A级写字楼、20万平米铂金级公寓,天津红星国际广场2010,郑州红星蚂蚁SOHO2009,襄阳首座全方位、多业态商场；9.5万一站式建材家居中心；,红街1-
6、3F，2-3F通过16条连廊与家居博览中心相衔接，并辅助打造部分建材家居类、餐饮类、休闲娱乐类和社区服务类； 家居博览中心共3F，业态涵盖建材家居，目前已完成90%招商；,红街约1.5万，产品区间38-246左右，1拖2销售，6年返租； 家居博览中心约8万，占比商业总量85%，全部自持，只租不售；,红街商铺平面图,形象设计及配套玻璃幕墙+LED立面、5部观光电梯、8部手扶梯、16个连廊、内部点式商业景观等共同打造出现代化体验式家居卖场；,规划效果图，由于开发商资金链出现问题，项目工程进度推进较缓慢，目前立面初步呈现；,案例点评,优点 本地开发商投资，加盟红星美凯龙品牌，让其全程参与家居卖场的运
7、营管理，目前家居博览中心招商已完成90%； 家居博览中心全部自持，占比85%，统一经营管理，只租不售； 形象设计及配套打造均较为出彩，营造出了较好的体验式购物环境； 缺点 红街即底商部分1拖2销售，因产品面积段较大，去化情况较为一般； 开发商实力不足，资金链出现问题，工程进度进展十分缓慢，屡次拖延卖场开业时间；,55万，随州首座大型现代化商业综合体；13.1万，建材+家居类商业；,项目简介： 项目占地面积约16万平方米，总建筑面积55万，规划了约21万住宅（红星紫郡），约8.9万建材市场（红星建材博览中心），约4.2万红星美凯龙家居mall，约2.8万情景商业街（玫瑰天街），约2.8万配套商业
8、、约4.4万集中商业（邻里中心、财富中心），约3.3万高端写字楼（红星财富中心），约1.5万SOHO公寓，以及其他配套物业。,1期,目前售楼处正在建设中，一期含玫瑰天街、8.9万纯街区式建材博览中心、紫郡3栋住宅。2.8万玫瑰天街先行开发，预计年底入市。,一期纯街区式建材街,红星美凯龙地处城市发展主轴，周边新建小区众多，2-3年内新建小区体量高达241万方，近期人口导入势头强劲，属建材家居需求的密集地带；,优点 地处城市发展主轴上，周边新建小区繁多，人口导入利好； 总体量55万方，建材家居体量约13.1万方，规模优势显著； 国际知名品牌，市场接受度高，有较为成熟的运营管理经验； 大规模复合型商
9、业，商业产品线丰富，业态涵盖建材、家居、影院等多种，能充分满足不同消费客群需求； 一期8.9万方纯街区型建材街，铺铺临街； 街铺分为大一层和大二层，1拖2、3拖4销售，主力面积约60； 缺点 项目实为开发商投资加盟模式，后期若非红星美凯龙原班团队接手运营，招商运营或面临巨大难题； 地段较偏远，目前周边商住氛围淡薄，公共交通配套少；,案例点评,案 例 分 析,红星美凯龙 南国城市广场 三清国际华城,荆州首个吃喝玩乐购一站式消费平台；江汉平原第一家居卖场，整合建材、家居两大类业态,以统一经营20年及南国的央企品牌为噱头，现已有200多家知名品牌入驻，目前整体运营情况较好。,整体定位中高档，产品主力
10、面积段12-38，采取20年返租方式，2012年开盘，目前已基本售罄。,双中庭+手扶电梯+观光电梯+中央空调+1000余个停车位，公共配套丰富，购物环境较好；4大主入口设计，内部动线清晰，人流引导性较强。,后中庭,前中庭,主入口约10米、内街道约3.6米,内部动线整体较为清晰，4大主入口对于人流的引导性起到一定作用； 设置四大主入口，主要的两个出入口临荆沙大道，入口大门尺寸为10米，大门入口两侧均为双边铺。 室内以两个中庭为中心组织动线，3.6米宽的三条水平主动线连接，视线清晰。手扶电梯处的前中庭横向两跨、纵向三跨，观光电梯处的后中庭横向两跨、纵向两跨，整个中庭大小适宜，能有效的串连整个南北的
11、商业空间，提升商业价值。,成交客户以公务员、国企、私企职工等投资客为主，以个体商户、自由职业者等为辅，主力成交价格在20-40万左右。,自买出租客户：投资客 约70%,购买商铺客户,自买自营客户：经营者 约30%,职业类别事业单位、国企职工、公务员、私营企业职工等，其中公务员占比25%； 购买能力工作稳定，收入较高，有一定经济基础，投资渠道有限，但具有一定投资理财想法，有一定的购买实力； 主力成交总价20-30万元；,职业类别个体商户、自由职业者等； 购买能力有一定经济积累，准备买铺自己做生意； 主力成交总价20-40万元；,荆州南国城市广场总结,规模优势、现代化双MALL：30万大规模，双M
12、ALL模式组合，现代化集中型专业市场；,统一招商运营：采取招商、运营、20年返租等模式，既能盘活市场，又能降低投资客购买风险；,画小铺、空总价、卖产权：产权铺为主，主力产品20-40，主力总价控制在30万元以内，降低投资门槛，广纳市场投资客；,荆州商户资源存在一定垄断：荆州建材家具类市场已经十分成熟，商户资源存在一定市场垄断情况；,案 例 分 析,红星美凯龙 南国城市广场 三清国际华城,黄冈首个现代化建材装饰的综合贸易平台,1F业态： 衣柜、橱柜、油漆、涂料、板材、卫浴、五金挂件等,2F业态： 窗帘、布艺、墙纸、灯饰、地板、移门、吊顶、室内楼梯等,3F业态： 家具、电器、电玩、装饰公司、家居饰
13、品等,产品区间40-200，其中，40-60低总价产品去化较快，已基本售罄； 业态丰富，依据商户需求、功能不一而划分不同区间、分布不同层数。,业态分布图,原黄冈市场建材家居市场分散，经营以散户为主，项目利用市场空白将其集中、统一规划，建设“一站式”建材家居城，并得到一定的政府扶持，现众多品牌入驻，运营情况良好。,自买自营客户：经营者 约70%,购买商铺客户,自买自租客户：投资客 约30%,职业类别私营业主、幸福建材城搬迁私营业主、自由职业者等； 购买能力有一定经济基础，为做自营生意考虑而买铺； 主力成交总价15-30万元；,职业类别公务员、中高层企业高管、私营老板等； 购买能力经济实力较强，具
14、有一定投资理财打算； 主力成交总价15-20万元；,成交客户以私营业主等经营者为主，少量市场广泛投资客为辅； 整体采用低总价策略，主力成交价格区间20-30万元。,黄冈三清国际华城总结,纯街铺设计：纯街铺布局，2-3层采取连廊进行衔接，实现了商业价值最大均衡化；,低总价高去化：根据走访的商户需求，定制契合他们需求的产品40-60，并采取平价策略，整体把控总价，形成低总价高去化的策略，最后获得开盘热销局面；,政策扶持：借助政府政策扶持，旧改商家入驻减免2年税收，广泛挖掘幸福建材城拆迁商户和市场广泛个体散户；,二三层经营情况一般：2-3层经营情况较为一般，租金水平较低；,具备相关基础和支撑产业基础
15、、便利交通、多元渠道,地理区位、消费需求支撑、产业基础、物流或信息集散中心基础,交易的产品具备竞争优势高性价比、特色化,价格实惠、种类多、特色强,拥有良好的经营管理专业运营公司，统一招商运营,合理布局、信用管理制度、营销推广、举办会展,服务配套完善趋向情景化卖场，体验式购物,信息服务、技术咨询、金融服务、物流服务、商务办公及酒店服务,强大的背景和实力响亮品牌、政策扶持、丰富客源,开发商资金雄厚、行业协会背景、有政府支持、品牌经营商户保证,专业市场成功要素总结,实战篇,三四线城市发展现状及规律,整体开发表现,三四线城市发展现状及规律,市场需求测算方法,建材需求总量=（成交套数平均面积平均家装成本
16、）中高端建材比例租金提点/（市场平均租金月份）,三四线城市发展现状及规律,形态与业态,随着市场的发展，专业市场的形态业态也由早期的单一、杂乱逐步向多元化发展，整体发展趋势紧随商业发展模式，三四线专业市场未来也将逐步迎来红星美凯龙模式的“综合体时代”。,三四线城市发展现状及规律,设计操作参数,若开发商以销售变现为王，集中型卖场中首层商业可考虑产权商铺，套内面积尽量做小，以20-30为主，后期可根据商户要求进行灵活分割。内部主动线宽度3.0米左右，辅助动线2.4米左右。 街铺一般设置旗舰店或核心主力店，对展示面及空间有一定要求。街铺面积可根据商户需求做大，但主力控制在100-200左右，控制总价。,三四线城市发展现状及规律,定价原则,售价不宜过高，宜符合
