《中山市商业地产市场格局及分析报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中山市商业地产市场格局及分析报告.ppt（120页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,机遇所至 大势所趋 2011年中山市商业地产市场格局及分析报告,合富辉煌（西部区域）中山市研部 2011-5-10,2,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,新政之下，商业投资正当时，商业物业俨然已变身投资首选 “香饽饽 面对住建部、国土局、央行、银监会等相关部门连续出台的系列调控政策，让投资住宅与商业物业的首付门槛站在了同一条起跑线上，或会加重新一轮投资住宅的观望情绪，似乎昭示着这样一个信息：未来，市场将是大量商业化 的市场。 面对全国商业一片红的大好局面，中山的商业地产市场又是怎样的呢？,3,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产发展综述,中山商业地产发展环境,中山市商业地产格局,
2、中山商业未来发展趋势,4,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产背景环境,商业地产发展综述,2009年以来住宅市场的持续火热，迫使宏观调控政策不断加码，2010年至今，中央陆续出台的严厉调控政策，直指商品住宅：规定二套房首付不低于五成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，以及遍布全国各主要城市的限购等。除了90平方米以下的首次置业，多种政策组成叠加效应，几乎影响到了所有住宅需求。但是，商业项目由于此前已执行较为严格的信贷政策，本轮新政对于商业地产的影响较为有限。此外，虽然自2010年起货币政策日益趋紧，而通胀预期仍然存在并愈加强烈，导致部分房地产投资者将目光转向商业地产，不
3、断推高了商业地产的价格。,5,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产概念,商业地产发展综述,商业+地产，先商业后地产 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，商业地产的形式多样，规模有大有小，大型商业如Shopping mall项目，可以达到几十万方，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小，对于规模庞大的商业地产，其经营多采用整体开发、统一经营管理，以租金为投资回报的模式，对于小规模的商业地产而言，经营管理模式非常多样化，既有统一经营管理模式下租金回收的方式，而更多的小规模商业项目，
4、如住宅社区中的底层商铺则采用商铺出售、零散经营的模式。,6,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产分类,商业地产发展综述,7,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产与住宅区别,商业地产发展综述,商业地产的开发与一般住宅（指普通住宅、公寓、别墅）的开发还有许多不同，主要表现在以下几个特征： 1、商业地产投资大、风险大、回报率高 2、商业地产可供选址少，规模选择复杂、规划难度高 3、商业地产具有可分割性 4、商业地产的建设和投资回收期长 5、商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道 6、政府政策作用明显,8,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产特点,商业地产发展综述,商业地产
5、的特点 （1）开发场所的择优性（交通要道、临街、周围有巨大消费群） （2）功能定位的差异性 （3）物业经营的多样性（出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营） （4）业态组合的复杂性 （5）主力品牌的号召性 （6）装修配置的层次性 （7）保值增值的可靠性（土地增值、装修、商业经营） （8）抵押融资的变现性 （9）开发经营的风险性 （10）服务管理的专业性（物业管理、商业经营管理）,9,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,历史上的八次业态创新,商业地产发展综述,10,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,我国商业地产发展现状,商业地产发展综述,在国内，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展
6、，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”,11,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产未来供应,商业地产发展综述,供给放量有足够支撑依据： 可带动地产产业发展，吸纳就业人口，改善城市形象，带来持续的税收，所以，相比住宅项目，商业地产更受地方政府欢迎。 经济结构转型为第三产业的发展提供良好机遇，依国外的经验，第三产业占GDP的比重超过55%时，市场对商业地产的需求将超过住宅物业，目前国内第三产业占比为40%左右，商业地产发展潜力仍较大； 数次宏观调控均针对住宅物业市场，商业地产项目受影响较小，由于地方政府的支持，商业地产项目的土地成本较之住宅项目差别不大； 在信贷
7、收紧和宏观调控的大环境下，商业地产项目可以为开发企业带来持续稳定的现金流，抵御住宅物业市场较大的波动和风险。,12,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产未来需求,商业地产发展综述,需求强劲，后劲充足： 办公物业需求回升迅猛，在全球经济形势不断转暖环境下，内外资企业不断推高写字楼商用物业市场的升温，全国各地的写字楼市场空置率不断下降。 零售型商用物业，国内消费者不断增长的消费能力推动了零售业快速发展，各外资零售商不断加快在中国拓展的步伐，长期来看，优质零售物业后续需求潜力巨大。 酒店型商用物业需求方面，依托于国民不断提高的收入及国家各项对外推广计划，预计在未来较长一段时间旅游行业都将保持
8、稳定增长，对酒店型物业同样保持一定的需求。,13,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产发展综述,中山商业地产发展环境,中山市商业地产格局,中山商业未来发展趋势,14,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,中山商业地产发展环境,宏观经济运行情况,一级市场概况,二级市场概况,15,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,宏观经济运行情况,中山商业地产发展环境,2005年到2010年中山全市年GDP呈现逐年上升的趋势，良好的经济大环境为房地产行业的快速、健康的发展提供了稳定的保障。几年来GDP年增速均在10%以上，体现出市场稳定发展的大趋势。房地产作为经济体系中一个重要的环节，同样每年所创造的价值
9、都有大幅度上升，是GDP的重要组成部分。整体经济体系的良好走势决定了房地产市场节节高升的必然现象。,16,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,宏观经济运行情况,中山商业地产发展环境,2010年，中山固定资产投资总额为660亿，而房地产投资总额为241.8亿，而今年第一季度，以上数据分别为155亿及77亿元。房地产投资总额保持较高比例，反映出房地产行业的发展力度较大、发展速度较快。,17,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,宏观经济运行情况,中山商业地产发展环境,2010年中山城市居民收入与农村居民收入分别为25357元、14928元，分别比2009年增加8.9%、12.5%。城乡居民生活质量在
10、不断提高，收入的增加带动消费能力的增强，一定程度上也会拉动房地产的消费需求。,18,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,宏观经济运行情况,中山商业地产发展环境,中山2010年社会零售总额约为648亿元，11年第一季度约为188亿元，相比周边城市，处于较低水平，总体居民消费能力较弱，从侧面反映出人均收入较低。人均消费能力的欠缺也在某种程度上制约了房地产行业销售价格的上涨，所以中山的房价多年来一直是周边城市的价格洼地。,19,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,中山商业地产发展环境,宏观经济运行情况,一级市场概况,二级市场概况,20,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产一级土地市场成交走势
11、,中山商业地产发展环境,综观最近几年，09年是商业地块成交面积最高的年份，而2010年是成交均价最高的年份，几乎是09年的五倍。11年第一季度商业地块成交均价下降明显，侧面反映，受政策影响，开发商对后市的不乐观态度。,21,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产一级土地市场成交走势,中山商业地产发展环境,通过近几年商业地块成交与不成交对比图，可以看出，2010年是成交宗数最多的年份，全年挂牌的商业土地全部成交。 09年开始，商业地块的不成交率相比之前有大幅降低，反映出随着市场的不断成熟，商业地块逐渐成为开发商热捧的土地资源。 但是，相比整个一级土地招拍挂市场，纯商业地块的成交比例仍然是非
12、常低，只占据约5%左右的比例。,22,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产一级土地市场成交走势,中山商业地产发展环境,近几年，各区域商业地块成交楼面地价区间介于148-1606元/方之间，楼面地价最高的是黄圃镇、最低的是坦洲。 各区域成交面积方面，成交面积最高的是东区，成交约2770亩，其次是南朗镇，成交约2321亩。,23,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产一级土地市场成交分布,中山商业地产发展环境,对6年多来成交地块的跟踪来看，主要的商业成交地块集中在东区，总成交8块商业地，占总成交的17.4%，火炬区、西区、东凤，占各自有4宗商业地成交。,24,合富辉煌（西部区域）中山
13、公司市研部,商业地产一级土地市场成交分布,中山商业地产发展环境,通过我们对今年成交地块的跟踪来看，主要的成交区域集中在中心区。 由于北部镇区毗邻广佛两地，且受轻轨开通以及各镇区规划利好，北部片区商业市场长远看好，所以整个北部板块商业地块成交量也较大。,25,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,中山商业地产发展环境,宏观经济运行情况,一级市场概况,二级市场概况,26,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产二级市场成交概况,中山商业地产发展环境,成交量：2008年商业市场处于低谷时期，随后逐年回升，但成交量仍低于金融危机之前，通过数据可以看出，回升速度相较住宅处于弱势，回升较慢。 成交价：最
14、近几年商业与住宅物业之间的价格差距逐渐拉近，由05年的1.5倍已缩小至相差不足300元，侧面反映商业价格增长乏力。,27,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产二级市场成交概况,中山商业地产发展环境,销量增速：受经济大环境及政策的影响，销量增速波动较大，但最近几年，总体增速低于住宅增速。 售价增速：与销量增速态势基本相同。09年前，住宅售价增速远远高于商业，09年及以后，两者之间的差距有所缩小。,28,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产二级市场成交概况,中山商业地产发展环境,综合近期中山市商业供应市场，近半年商业供应2156套，其中，11年元旦和五一的假日节点，供应集中放量。
15、成交方面，市场基本保持平稳，平均周成交在50套以下。,29,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产二级市场成交概况,中山商业地产发展环境,从近期的商业供应数据可以看出，供应量主要集中在60方以下小型商铺，占41%。其次是60-80方以及180方以上的商铺，分别占13%、12%。其余各面积段新增供应较平均。,30,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产二级市场成交概况,中山商业地产发展环境,近期成交的商铺类型以社区底商为主，热销旺铺面积区间段集中在80方以下，其中60方以下占据最大成交比例，其余面积商铺成交比例较平均。,31,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产二级市场成交概
16、况,中山商业地产发展环境,近半年来，城区成交商业物业主要集中在西区，其他城区商业成交量较低，主要是受供应不足的影响；而镇区方面，坦洲镇、沙溪镇、三乡、火炬开发区四镇成交活跃。,32,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,小结,中山商业地产发展环境,整体经济形势向好，然而不同镇区之间差别大。 土地市场，纯商业用地成交不活跃，6年多仅成交约46宗商业用地（仅指招拍挂领域）相比整体土地一级市场，商业用地份额非常小，仅占5%左右。中心城区及北部镇区因其重要地理位置及多项规划利好刺激下，商业地块成交比重最大。 非住宅物业市场相比住宅而言，近几年表现平平，成交量、成交价均的增长速度均落后于住宅物业，一定程度反映出，中山商业物业的投资回报率仍待提高。,33,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,商业地产发展综述,中山商业地产发展环境,中山市商业地产格局,中山商业未来发展趋势,34,合富辉煌（西部区域）中山公司市研部,中山主要商业网点分布,中山商业地产格局,辐射范围1-2公里，步行
