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1、BDA国际企业大道63C1地块 市场定位报告,本 案 定 位 流 程 图,本案市场定位,本案的前景与展望,市场研究,地块限制条件,市场定位可行性论证,以价值创造市场,以竞争力规避风险,独栋办公价值点,各类需求研究,各类供给研究,2019/8/23,2,第 2 页,目 录,一、市场研究3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少 二、本案定位价值点与地块限制条件在限制条件下确保独栋办公 三、本案市场定位3000-6000平米及以上独栋办公 四、以价值创造市场本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案的前景与展望以突破性产品升级实现A+B模式
2、 七、本案产品规划设计建议,2019/8/23,3,第 3 页,市场研究大体量独栋办公存在需求，但供给较少,1、3000-6000平米以上办公面积需求充分 2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算 3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少,2019/8/23,4,第 4 页,盈创动力客户需求3000平米以上的占到17%,来电来访需求主要以中小面积为主 。3000平米以上的需求占到总需求的17%。,2019/8/23,5,第 5 页,市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20%,样本数量:81,市区写字楼面积需求分布图,从图表可以看出市区内写字楼需求特征： 2000平米以下需
3、求有一定市场，说明中小企业数量较多 3000平米以上产品虽然不是市场需求主流，但是也占20%的比重 5000平米以上大体量办公也有一定的市场需求,数据来源见后表，北京写字楼大全网站2004年2季度-2005年1季度统计数据,2019/8/23,6,第 6 页,北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据,2019/8/23,7,第 7 页,北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据,2019/8/23,8,第 8 页,北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据,2019/8/23,9,第 9 页,北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据,
4、2019/8/23,10,第 10 页,市场研究大体量独栋办公存在需求，但供给较少,1、3000-6000平米以上办公面积需求充分 2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算 3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少,2019/8/23,11,第 11 页,3000-6000平米以上办公需求的企业绝对数量分析以朝阳区为例,数据摘自：朝阳区统计局网站2003年报， 注：1、以上全部为纳入统计年报的企业数量，户均资本为8527.1万元；非朝阳区实际全部企业数量 2、规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业；,2001-2003年规模以上企业（见注释2）单位变动
5、情况（单位：户）,392家亿元企业的资产总量占朝阳区企业近43.7% 。,即使除开亿元企业后企业户均资本 0.85亿*13766户*（1-44%）/（13766-392）户=4800万 规模企业中亿元以下企业4009-392=3617， 假设户均8000万资本，则非规模企业均资本 （0.48*13374-0.8*3617）/（13374-3617）=3600万 可知纳入该统计年报中的企业资产均较高 基本均达到购买力条件,2019/8/23,12,第 12 页,3000-6000平米以上办公需求的企业（见注释）行业分布以朝阳区为例,从BDA项目条件和B区销售成交来看，最有可能进入BDA项目的客户
6、分布在高技术产业和现代制造业中。,朝阳区本案潜力客户：（购买力符合本案要求，产业性质决定容易受BDA项目吸引） 规模企业260+254=514家企业+ 年报范围非规模企业类似企业 结合企业动迁比例等因素保守估计合计约200家,注释1：规模以上企业指全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有企业，其基本达到3000-6000平米体量的购买力条件。,2019/8/23,13,第 13 页,3000-6000平米以上办公需求绝对数量有充足保障,1000-3000平米 办公用户,3000-6000平米 办公用户,市场上需要3000-6000 平米办公面积的企业 虽然不占多数比例， 但绝对量仍然较大
7、。,全市上千家 目标客户,仅朝阳区成为本案潜力客户的数量就达200多家。,2019/8/23,14,第 14 页,市场研究大体量独栋办公存在需求，但供给较少,1、3000-6000平米以上办公面积需求充分 2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算 3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少,2019/8/23,15,第 15 页,对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析,总部基地 置地星座 华远首府 德胜尚城 非中心 硅谷亮城 玉泉慧谷 凤凰城3期,2019/8/23,16,第 16 页,总部基地基本概况及优劣势分析,总建筑面积：120万平方米 容积率：1.59 单栋体量：12006
8、000平米 标准层面积：200500平米 层高：3.4米，挑空部分4.2米 销售情况：一期销售90，二期销售80，三期今年年底开盘。2000平米左右的独栋户型销售情况最好。 绿化比率：占总面积约50% 总投资额：约45亿人民币 建设周期：3年,优势： 占地面积大，总体体量高，能形成规模开发效应。 处于经济开发区，对企业有吸引力。 劣势： 距离城区较远，办公交通成本较高 丰台区商务氛围不强,2019/8/23,17,第 17 页,总部基地产品结构及比例,2019/8/23,18,第 18 页,总部基地A型楼（5960平米）,结构：12层商务楼，二楼座组合 电梯：2台/楼座，计4台。 层高：首层4
9、.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度46.4米。 面积：单体5960平米，标准层面积500平米。,2019/8/23,19,第 19 页,总部基地B型楼（2860-3445平米）,结构：1012层商务楼，二楼座或三楼座组合 电梯：2台/楼座，计4台或6台 层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度39.6米。 单体面积：10层-2860平米；11层-3150平米；12层-3445平米。,2019/8/23,20,第 20 页,总部基地C型楼（1620-2190平米）,结构：68层商务楼，二楼座或三楼座组合 电梯：1台/楼座，计2台或3台 层高：首层4.2米，标
10、准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。 单体面积：6层-1620平米；7层-1910平米；8层-2190平米。,2019/8/23,21,第 21 页,总部基地D型楼（1190-1250平米）,结构：6层商务楼，四楼座组合 电梯：1台/楼座，计4台 层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。 单体面积：1190平米或1250平米。,2019/8/23,22,第 22 页,总部基地E型楼（1625-2210平米）,结构：68层商务楼，四楼座组合 电梯：1台/楼座，计4台 层高：首层4.2米，标准层高3.4米，顶层高3.3米，建筑高度26米。 单体面积：6层-
11、1625平米；7层-1900平米；8层-2210平米。,2019/8/23,23,第 23 页,总部基地配套设施,交通：附近有10多条公交线路，2008年之前地铁在附近建成，有的公司设有班车。 餐饮：每个区域都有一个会所，提供餐饮服务，由于园区内不准生明火，都是外部送餐服务。 会所：每个庭院中心均设置有面积约为200-500平米的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求 酒店：总部基地入口处将来建成一标志性建筑五星级酒店 公寓：五星级酒店后面配有上千套面积约30-50平方米的小公寓 物业：园区内部统一物业管理，楼内由企业自己管理。,会所,2019/8/23,24,第 24 页,总部基地300
12、06000平米的户型仅占到总体的10,总部基地各种面积户型构成图,总部基地3000-6000平米独栋仅占到总户数的10%,2019/8/23,25,第 25 页,总部基地产品结构与销售状况统计,总套数：187套 已销售套数：80套 总销售率：43%,2019/8/23,26,第 26 页,总部基地3000-6000平米的产品市场销售状况相对良好,从销售情况统计来看 当考虑到各种户型已售和未售的对比关系，发现3000-6000平米及6000平米的产品虽然数量不多，但是销售情况较好。,总部基地各楼型销售图表,39%,42%,57%,75%,2019/8/23,27,第 27 页,总部基地客户构成,
13、总部基地对客户群的定位是高新技术企业、跨国企业、国资委下属的中字头的企业（他们在改制的过程中也需要企业总部）、外地进京的高新技术企业等; 目前已经签订了80多家企业，所涉行业包括物资、建材、机电、通讯电子、医疗等高新技术领域。中国诚通集团及其6家直属大型集团公司，联通的大股东中华通信系统有限责任公司也准备将总部从CBD迁过来;,2019/8/23,28,第 28 页,总部基地主力客户,以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等10家企业为主体的生物医药产业； 以北京贝尔通信设备制造有限公司等7家企业为主的IT产业； 以北京金自天正智能控制股份有限公司等12家企业为主体的光电一体化产业； 典型企业
14、：北京贝尔、北方华为、燕化高新、北方天鸟、四环科宝、欧典企业、中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统公司、中成进出口公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份公司、中牧实业股份公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、正泰电器股份公司、长城汽车股份公司、建龙钢铁控股公司、特变电工股份公司等；,2019/8/23,29,第 29 页,置地星座基本概况及优劣势分析,占地面积：平方米 项目建筑面积：平方米 容积率约： 停车位：个 物业管理费：元平方米月,类 别：住宅立项的写字楼 装修标准：毛坯 价 格：1800019000元/平方米 入
15、住时间：2004-12 开 发 商： 华润置地（北京）股份有限公司,优势： 地处金融街商圈，商务环境极佳； 交通直达性好，对企业有吸引力； 商住立项，产权期长；,劣势： 总价较高； 容积率高，企业独栋绿化环境不能 和郊区产品竞争。,2019/8/23,30,第 30 页,置地星座产品结构及面积,2019/8/23,31,第 31 页,置地星座技术指标,置地星座平面图,单栋办公体量：40006500平米 标准层面积：350600平米 层高：3米 外窗：小分格窗 销售情况：总共8栋独栋办公楼，目前还有2栋在售。,2019/8/23,32,第 32 页,置地星座客户分析,置地星座的客户群被定位于国字
16、头的企业、外地进京的大型企业、北京本地的大型企业以及外地驻京办等; 作为只有8栋小体量企业总部楼的置地星座项目来说，只需要8个客户，目前栋已经入住，还有2栋在售。 置地星座客户为中铁物资、国家储备局、中铝集团、棉花总公司，以及一个上海国际公司；,2019/8/23,33,第 33 页,华远首府项目概况及优劣势分析,位置：东城区安定门西滨河路护城河北岸 五栋300010000平米的独立办公楼。 占地面积：10135平米 总建筑面积：38700平米 5层，7层，8层的楼体 容积率：2.54 绿地率：30% 开发商：北京华远房地产开发公司,优势： 位于北二环，地段较佳，商务环境成熟； 庭院式独栋办公群，产品有一定稀缺性。,劣势： 占地太小，密度高，不成规模； 城市交通拥堵，通达性差； 整体成本很高；,2019/8/23,34,第 34 页,
