《某社区老年公寓企划书.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某社区老年公寓企划书.doc（68页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、老年公寓企划书（颐养社区方案策划）2008年1月20日目录1. 前言2. 项目综述3. 项目规划4. 项目投资5. 项目的盈利模式和收益分析6. 经营管理7. 市场拓展8. 风险控制9. 结束语1. 前言人的一生，短暂又漫长。从婴孩到成年再到老年，是谁都不能回避的自然规律。人，在为社会的进步和发展奋斗、贡献了一生之后，迟暮之年无不渴望能度过一个安详、幸福的晚年，渴望能有一个环境安静优美，安全免打扰、设施齐备的养生之所。养老，是社会的责任。敬老、尊老、养老体现着中华民族的传统美德。为了解决老年人老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的需求而为老年人提供颐养天年之地，是一个健全社会应具备的功能。中
2、国的养老，以前主要是以家庭养老为基础的，随着社会的进步，中国人的养老观念和养老模式也在发生着变化。目前，从总体上看，不管是农村还是城镇，70的老年人得到了比较好的赡养。各级政府依靠和调动社会各方面的力量，采取多种养老方式，满足广大的老年人精神上的基本需求。 可是，随着中国经济全球化、发达国家生活观念的渗透，中国社会人口的老龄化以及国家人口政策造成421结构家庭的增加，使青壮年生存压力加大，以家庭为基础的养老方式已不能适应社会的发展和变化。中国老年人的养老，急需服务社会化。截止2006年底，北京市常住人口达1538万人，其中60岁以上的老年人有224.3万人，占比达14.6%，无疑北京市已进入老
3、龄化社会。可是，目前包括各种福利收养机构在内，北京市已有的各种养老机构才337家，床位3.4万张，这样有限的养老设施与庞大的老年人群体相比完全是杯水车薪。另外，从总体看来，中国的社区养老服务水平还比较低，现有的养老机构不管是设施、环境，还是服务措施和服务质量，都不能很好地满足老年人心理、生理需求的特点，不能从身体和心理两个方面满足老年人对生活水平的要求。本案的目标，就是借助政府的政策扶持，借鉴发达国家及港澳台地区养老服务社会化的经验，整合相关的社会资源，为老年人养老提供一个设施条件和环境条件符合老年人心理和生理特点的、人性化和个性化的养老之所。这样的养老之所在医疗保健、心理关怀、社交和生活看护
4、等几个方面均能提供良好的服务。老年人每天的生活，都有受过专业训练的人士协助。在这里，专业品质的服务和对老年人的看护，是一般的家庭养老无法达到的。由于资源限制，本老年公寓只能解决部分家庭经济条件比较好的老年人的养老问题，但即使是这样，我们也觉得是为社会尽了微薄之力。总之，“替儿女尽孝，让老年人生活快乐健康”是我们的宗旨，“个人、关怀、社会”是我们的信条，老年人在本公寓的生活既可有个人的私密性，又能时刻浸淫着本公寓专业服务关怀，同时不脱离正常的社会生活，避免传统“敬老院”使入院者心理产生被遗弃的感觉，也免除了子女产生“不孝”的负罪感。“把你们的父母交给我们，这里是你们家庭的另一处住所”是本公寓的服
5、务定位。 本老年公寓不论从建筑功能、设施设备，还是从服务理念，服务水准各个方面，都与传统的养老院有着本质的差别，是任何一个富裕家庭均可选择的老年人生活之所。 2. 项目综述2.1项目定位2.1.1养老寓所功能本项目定位于高档，面向年收入30万至100万元或以上的高端消费群体提供老年人养护服务。这些消费者基本上涵盖了私营企业主、高薪职业经理人、外地在京经营事业者以及认同本项目服务理念的富裕孤寡老人。 本项目性质上属于租住式、半封闭型社区化运营的老年公寓，实行专业化服务管理。在这里，老人们不仅会在饮食起居方面受到专业化助、护关照，而且有足够的个人空间和私密性，心理上有足够的安全感，同时，还可以充分
6、享受与家人团聚、体验天伦之乐的美好时光。 社区内完备的娱乐休闲和保健医疗设施，丰富多彩的活动，相对自由的活动空间和时间安排，使老年人在美好的生活环境中仍保持密切的社交生活方式，虽然偏居一隅，但仍然是社会的一员，避免遗弃感的产生。2.1.2度假休闲功能本项目园区优越的条件和良好的设施也为社会人士节假日出游休闲提供了场所。客人可以在此下塌休息，垂钓游玩，参加游泳康乐等活动。2.2环境条件和格局本项目选址在昌平区，南临北六环，有多条道路可达，有便利的交通条件和僻静的居住环境。本项目园区总体上呈平面布局。以服务支撑楼、公寓楼和庭院式低层院落、农业生态区、人造水系和景观、休闲活动区、园林美化区、康乐活动
7、中心等功能区域构成。各区域在空间上合理布局，经道路和绿竹小径蜿蜒相连。既有利于安全管理，也便于人与人交往。2.3项目规模 项目占地总面积600亩约40万平方米，建筑总面积20万平方米，容积率0.5。按人均45平方米的独立生活空间考虑，能同时容纳3000老年人在此居住。 总之，本项目是面向高端消费群体的半封闭老年养老社区-租住式公寓，主要功能是养老，同时又兼有休闲度假的功能。其完备的设施、专业化的医护服务、丰富的文化活动和优美的生态环境以及人性化的管理，必将使其成为京城养老产业内的翘楚之作。3. 项目规划3.1需求分析3.1.1老年人的生理和心理特征 老年是人生的必经阶段。“养老”，不仅仅是让老
8、年人衣食无忧地活着，而是要让他们的晚年过得幸福。“幸福”是一种精神上的满足状态，一个人如果是幸福的，他一般会在精神上具备如下几点要素：有安全感，即不必为吃、住、穿以及生命和健康担忧；被尊重，即会得到人们的理解、宽容、关注和钦佩；精神有寄托，不丧失对未来的希望和对生活趣事的关注热情；有亲情和爱。因此，养老的更高层次的含义是：做老年人精神的“守护者”，让他们享受幸福。 为了做到这一点，就必须研究老年人的身、心特征和需求。3.1.1.1老年人身体功能的变化（1） 老年人身体尺寸总体上变小，出现弯腰、弓背的现象；（2） 老年人身体的运动能力下降，关节活动的范围变小；（3） 老年人骨骼脆弱，关节组织出现
9、弹性减弱。3.1.1.2老年人感觉功能的变化（4） 由于感觉功能的衰老，对室内外冷热变化的感觉不敏感；（5） 在视觉衰退上表现明显；（6） 听觉衰退；（7） 在嗅觉、触觉和平衡感方面均有下降，表现迟钝。3.1.1.3老年人心理功能特征的变化（8） 一般老年人普遍留念过去，在居住方面总希望继续居住在自己曾经居住生活过的地方，念旧情结非常严重，希望与自己经常接触的老朋友，老同事们保持联系，否则会显得孤独感。（9） 适应新事物需要时间，有时也懒得思考，思维的适应性和逻辑性减少，有时也难以控制感情，通常只对身边的事物感兴趣。3.1.1.4老年人生活结构的变化步入老年后，通常闲暇时间增多了，随着年龄的增
10、长，生理能力的衰退（特别是行走的能力），滞留在家里的时间增长，更需要陪伴和丰富的文化生活。通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。根据老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年龄段：健康活跃期：6064岁自立自力期：6574岁行为缓慢期：7584岁照顾关怀期：85岁以上 75岁以下的健康老人，其行为是积极的，一般都有很高热情，愿意发挥余热为社会和家庭作出贡献。他们仍有自己的人生目标和生活目标，通常会为自己的某种目标全力追求。3.1.2老年人对居住环境的心理需求（1）家庭的依恋和亲情关爱需求；（2）社会和邻里的交往需求；（3）精神文化的需求；（4）安定感的需求（怀旧心理
11、）；（5）安全感的需求，于治安、交通、环境和管理等诸多方面。3.1.3老年人对居住环境的生理需求（1）安全无障碍如老人对台阶、楼梯、低矮无扶手坐凳、蹲式便器会感到不适；在光滑的地面上行走、强烈的灯光和嘈杂的声音也会对老年人的生活带来不便；而诸如门窗、扶手等处理不当也会对老人身体带来麻烦；（2）良好的物理性能指标主要体现在日照、自然通风和采光等方面，还有良好的搁窗观景视线等；（3）生活帮助、护理康复和医疗的保障老人对住区医疗条件要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，社区内也应针对老年人的健康需要设有救护部门、老年病等配合治疗的基础医疗站，形成完善的医疗网。3.2老年人居所的类型3.2.1老年
12、人的类型根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：其中6074岁为年青老人，7589岁为老年人，90岁以上为长寿老人。建设部和民政部也于1999年5月14日联合颁布了我国的行业标准老年人建筑设计规范（编号为JGJ12299）。规范将老年人区分为三种类型，即自理老人、介助老人和介护老人。所谓自理老人，即生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人；介助老人，即生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人；介护老人，即生活行为依赖他人护理的老年人。不同类型的老年人，身体条件和精神状态有很大的差异，居所应根据老人的不同类型进行安排，这样做不仅方面社区
13、的管理，也更有利于做好老年人的服务工作。3.2.2老年人居所类型3.2.2.1独立型主要供有自理能力的老年居住。一般户型为一室一厅一厨一卫，功能性比较强，可以保证老年人独立生活。日常医疗护理、生活帮助、保健服务等比普通居民公寓更为专业和规范的服务，由社区提供和保障。3.2.2.2集合型该类居所提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计，卧室、卫生间独立，起居室和厨房共用。有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住所组团（或社区）内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等设施，便于老年人有社会社交生活。这类居所的特点是有针对性地设置共享设施，集中对一类老年人服务，提高设备设施的使用
14、效率和专业护理工作效率。3.3老年人居所规划（1）老年人的居住建筑，例如起居室、卧室应有良好朝向、自然采光和自然通风，有开阔的视野和优美景观；（2）老年人的起居室的使用面积不得低于14，卧室使用面积不得小于15；（3）地（楼）面应消除高差，采用防滑材料铺地；（4）卧室应设计有方便老人或残疾人进行家庭护理和医疗保健的管线，例如水管等；（5）电源开关及插座的高度在110cm以下，插头应有保护，并且容易插进和拨出。（6）在所有低楼层的 公寓中设置电梯 ，室内地板和路面采取防滑处理，浴室、楼道安装双扶手，设置独立观景阳台，并在照明、通风、采光等方面细致处理。（7）24小时热水洗浴、冷暖空调、有线电视、
15、电话。（8）室内外其它设施和设备如走廊、过道、楼梯、坡道、电梯、阳台、厨卫等的规划，要求符合老年人建筑设计规范的标准。3.4园区的规划3.4.1选址项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：3.4.1.1地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。3.4.1.2地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。3.4.1.3地块规模宜大不宜小，小则100200亩，大则500800亩，因为老年人虽需
