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1、崇文公寓物业管理投标书 投 标 函杭州凤祥房地产开发有限公司:首先感谢贵公司对我公司的信任，给予我们这次参加投标的机会。根据贵公司提供的招标文件、楼书、总平图及答疑资料，并实地勘察崇文公寓现场，我公司针对崇文公寓项目特点，通过调查分析，结合我公司多年管理实践，对小区物业管理服务的开展进行了仔细分析研讨。根据招标文件要求，认真编写了本投标书，现正式递交崇文公寓物业管理投标书3份。承诺：如我公司中标一、 将缴纳履约保证金贰仟元整；二、 遵循本投标书的内容，与贵公司签订前期物业服务合同，并执行；三、 负责办理小区物业管理费的物价审批工作。总经理签字：浙江赞成物业管理有限公司（章）2004年02月10
2、日公司地址：杭州市庆春路139号庆联大厦五楼电 话：0571-传 真：0571-邮 编：第二部分整体方案及策划思路# 编制依据? 崇文公寓招标文件、总平图、物价批复及答疑资料；? 物业管理条例；? 前期物业管理招投标管理办法；? 业主大会规程；? 杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准；? 杭州市物业管理服务收费实施办法；? 杭州市优秀小区评分标准；? 国家、省、市相关物业管理的其它政策、法规；? GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000质量保证体系。2.1崇文公寓物业管理定位 高标准、高起点、创品牌服务。 以全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则为小区日常管理工作的指导
3、，并制定详细的创优计划。保证在前期物业管理期内，使小区荣获 “杭州市物业管理优秀小区”称号。并争创“杭州市物业管理优秀示范小区”，获此项荣誉后争创国家级优秀小区。 自接管之日起导入ISO9001：2000质量体系标准，对各项管理目标进行全面跟踪，确保管理服务的专业化、规范化，使管理服务质量得到循序渐进的提高。在18个月内通过第三方现场审核， 通过良好的管理服务，使物业保值增值，真正让业主满意并得到实惠。2.2崇文公寓物业管理整体策划与设想2.2.1 项目概况地理位置：位于杭州市西湖区马塍路，东临马塍路，南临东部软件园，西接中大文锦苑，北至信息产业部电子第五十二所。物业类型：住宅小区， 7幢小高
4、层、2幢多层。总占地面积：24322平方米总建筑面积：59297平方米（包含地下8940平方米，半地下室2690平方米，架空层1076平方米）绿地率：35.2%容积率：2.30总户数：422户停车位：238个，其中地下198个，地面40个。公用设施及公共场所：社区服务用房134、物业管理办公用房与经营用房（0.7%），行车及机动车车库，圾房3间，梯23台，用配电房及设备，用水泵房及设备，防设施系统（自动喷淋、消火栓、火灾报警及防排烟系统）和安保设施系统（电子巡更、周界报警、闭路电视、可视对讲系统及地下车库管理系统）等。户内配套：有线电视系统，电话及网络终端，预留管道煤气接口，水、电表出户，安防
5、门对讲系统。2.2.2管理内容 物业前期顾问； 小区的管理、经营及房屋和公共配套设施的养护； 小区内公共场所的照明、摄像监控系统、楼宇可视对讲IC一卡通系统、背景音乐系统、停车场系统、LED系统、楼宇BA系统及消防设备的管理和维修养护； 小区内公共的服务设施、文化、娱乐及体育活动场所的管理； 小区内的清洁卫生和环境维护； 小区内的公共绿化的维护和管理； 对小区内的各种车辆（包括机动和非机动车）的统一管理； 协助公安部门对小区进行治安防范工作，对违章违法行为进行制止并及时报告； 对小区内住户装修活动进行监督和管理； 对小区内商业服务网点的管理； 社区文化管理； 小区档案资料管理； 法律政策及合同
6、规定的其他事项。2.2.3项目特征 项目以小高层住宅为主， 小区地处繁华的文教区，交通便捷，但2个主入口都设在单行线马塍路上。 小区门禁采用智能化楼宇可视对讲IC一卡通系统。 结合小区自身的特点，已有的停车位能基本满足现阶段的停车需要。但随着车辆增加，考虑到周边道路狭窄，停车难有可能会成为日后管理的问题。 小区设施设备配置较全，有23台电梯及配电房、消防系统、安保系统、停车场系统等设施设备。 整个小区将配备电子巡更系统，合理制定保安巡逻路线。2.2.4管理服务的重点 根据物业本身的特点，加强对小区安全管理是项目管理的第一重点，公司将通过各种措施和手段进行管理。 小区设施设备齐全,有电梯、水泵、
7、消防系统、安保系统等重要公共设备。且杭城近年来用电、用水形势日益紧张，夏秋冬三季时有拉闸限电、限水现象发生，每次停电、停水都给广大业主的正常生活造成了严重的影响，对物业公司所管理的小区公共设备设施也是一次考验，特别是如发生电梯运行时突然断电而关人等现象，因此如何保证电梯等重要设备的正常运行，在出现突发事件时能及时得到处理，是小区物业管理的重点。 消防管理关系到业主的生命财产安全，高层建筑的消防管理尤其重要，因此做好本小区的消防工作是物业管理的重点。 由于小区地理位置的局限性，对进出小区的车辆要做好引导工作，车辆管理也将成为日后管理的重点。 尽力扩大、完善各种配套服务设施，要小区内的服务呈多样化
8、发展。 开发商、代理公司、物业管理公司三者的工作出发点各有重心，代理商会力求多卖房而少考虑其它事宜、物业管理公司会力求日后管理的正常，因此在前期介入中加强和开发商、代理商的沟通，及时协调三方的利益，提前避免日后管理隐患的存在，是管理服务的重点2.3物业管理服务的具体措施 我公司中标后，由开发商以合同形式全权委托我公司实行前期物业管理，管理期限至小区业主委员会成立并确定下届物业管理期限止。前期物业管理期间接受开发商和行政主管部门的监督指导。 我公司在崇文公寓设立管理处，全权负责项目的管理服务工作，管理处下设保安班、绿化班、保洁班、工程班等班组，公司总部负责对管理处工作的指导、考核、监督、检查，并
9、负责对重大事件或突发事件的处理，并予以在人、财、物上的保证。 在工程技工安排中，安排水电工等常驻人员，负责处理小区的日常工作，包括设施设备运行保证、晚间值班、一般维修等，对计划性的土建维修等工作由公司统一派员处理。 保安和工程技工以安排在小区内或附近住宿为主，可处理突发事件又可解决员工的实际生活方便。 崇文公寓实行单独财务核算，维修基金使用接受开发商的检查和监督。 前期物业管理工作接受开发商的监督检查，根据招标文件的奖惩措施实施。2.4崇文公寓争创“杭州市物业管理优秀小区”实施规划为规范和提高崇文公寓的物业管理行为，提高崇文公寓的品质和知名度，根据市优秀的标准，初步设想在交房后二年内参加评比，
10、并获得称号，现根据标准制定本方案。2.4.1准备阶段交房后六个月内完成以下工作：a 组织机构 确定创优组织机构，成立专门班子，并对具体工作进行分解，责任落实到各部门、每位员工。j 领导挂帅，全民动员创优领导小组设组长、副组长二名，成员若干名。其中组长由公司副总经理担任、副组长由管理处主任、公司物业管理部经理担任，成员为管理处员工，公司各职能部门做好配合工作。k 定期例会 创优领导小组每二周召开一次工作例会，总结上一时期的创优工作，发现问题及时寻求解决方案，安排本期的创优工作，检查计划的落实情况。b 宣传动员 创优工作需全体员工积极参与，上下一心，齐心协力，分工合作。各班组要召开班组会议，将创优
11、工作的目的内容，要求时间安排等向全体员工讲解，使他们认清目标，朝着同一目标努力。c 班组落实 各班组按领导小组的要求，列出工作表，并将计划的落实和实施情况记录在案。d评测现状时间安排：准备阶级结束后开始目 的：通过自评找差距，查原因，落实情况，限期整改。内 容：根据“杭州市物业管理优秀住宅小区”验收标准，并按达标评分细则严格评分。2.4.2 创优实施阶段a. 时 间：准备阶级结束、评测现状后b. 对照检查内容，缺什么、补什么（包括软、硬件）；c. 创优领导小组制定创优倒计时工作表，根据部门自查的情况进行逐条检查（与考核结合）。d. 班组将落实内容和评分标准层层分解到每一个员工，职责分明，谁负责
12、、谁落实。2.4.3 迎检阶段a. 时间安排：根据实际检查时间确定b. 目 的：为通过考评验收，做好最后的准备。c. 内 容：自评、自检、请专家（同行）检查，迎接验收。d. 根据“创市优”的评分标准，组织创优领导小组成员、员工代表进行自评、自检，邀请兄弟单位或专家来小区进行检查。2.4.4 总结阶段a. 时 间：通过最后考评进行总结b. 目 的：总结经验，积累资料，以全面提高我们的管理水平和服务水准。c. 内 容：根据评审的结果，对达到的标准加以长期维持，对未达到标准的加以修改。并对在“创优”中涌现出来的先进事迹加以表彰、对给“创优”工作造成损害的予以批评和处罚。2.4.5 奖励对在创优工作中
13、积极主动，并使所负责的“创市优”评比项目全部达标的班组和个人，对其进行表彰和奖励。对在创优工作中表现突出的员工，在年度考核中优先考虑晋级。2.4.6 处罚对在创优工作中不负责任、人为地使其所负责的“创市优”评比项目未达标的班组和个人，将给予经济处罚和职务降级，情节严重者直至辞退。第三部分管理人员配备及员工管理3.1物业管理人员配备部门岗位人数备 注管理室管理处主任1接待/收费人员1出纳兼文员保安班主管1负责小区安保、消防管理领班3设门岗、车库、监控、巡逻等岗位保安员9工程班主管1水电、土建、其中有一人懂绿化技工2保洁班班长1保洁员4合 计23人3.2拟派往崇文公寓管理服务人员的任职要求根据招标
14、文件要求及崇文公寓即将交付的实际，如我公司中标，将组织专门人员开展前期筹备工作，由富有管理经验的人员担任主要管理人员。公司将严格遵守劳动法，与员工签订劳动合同，按相关政策规定为员工办理劳动保障。让崇文公寓管理处的每位员工能安心、尽心尽责地服务于小区业主。3.2.1 管理处主任简历王建元，男，1974年11月出生，1997年毕业于浙江农业大学经济管理专业。从事过二年的星级饭店管理工作。98年开始进入我公司从事物业管理工作，现担任公司物业管理部副经理，曾先后担任过青春坊管理处管理员，海月花园管理处副主任，物业部副经理，公司管理者代表等职。持有九千质量体系内审员资格证书，熟悉ISO9000标准质量体系工作。组织参与过海月花园创优、公司九千质量体系导入等工作。王建元同志工作积极认真，对
