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1、 绿洲中环中心项目整体策划报告 目 录市场篇一、上海房地产市场现状及未来发展趋势二、上海商业地产发展现状三、上海写字楼市场简析区域分析篇一、长风国际生态城板块效应二、中环线对本案的意义及影响三、后虹桥板块的发展效应项目分析篇一、项目整体规划及策划理念二、项目商业部分三、商务部分四、酒店部分五、公寓式酒店六、全装修住宅 市 场 篇 一、上海房地产市场现状及未来发展趋势过去的老上海作为中国的金融和经济中心，房地产业曾是最发达的地区。然而上世纪五十年代以来上海的房地产市场却一直处于萎缩态，由国家统一进行计划管理，投资渠道呈过度单一态势，使房地产市场一直缺乏活力。直至八十年代后期，提倡改革的思路启动了
2、上海的房地产业，尤其是到了上世纪90年代初，在邓小平同志南巡讲话的推动下,上海的房地产市场在沉寂了半个世纪后再度掀起新的高潮，房地产业的体制、从业队伍、开发量及交易市场等方面都有了迅猛发展。 主要年份商品房销售和出租情况 指标 1995年 2000年2002年2003年2004年商品房销售额 (亿元) 146.01 555.45815.031216.341654.85商品房平均销售价格(元/平方米) 25723565413451186385商品房出租面积 (万平方米) 50.95358.38597.39653.78756.43房地产企业投资总额(亿元) 466.20566.17748.8990
3、1.241113.27房地产企业的经营收入（亿元） 297.57783.691330.771557.531789.59房地产企业利润总额（亿元） 44.3934.30113.37193.64283.18 上海的房地产市场目前是中国市场化程度相对最高的。无论是土地一级市场，还是房地产二级、三级市场都没有国籍、货币的区分，任何人投资和消费主体都可以参与交易。官方数据显示，目前上海房地产市场有25%是境外资本注入，有约25是本区域以外城市注入。即外来购买力占取整个上海房地产市场的一半然而在这些令人激动的数据背后，我们也应该看到，上海房地产行业正处在一个至关重要的关头。从2003年开始，“上海的房地产
4、是否存在巨大泡沫”在政府决策层面、学术研究层面和房地产企业层面引起广泛关注和争议。 2005年伊始，上海的房地产再次出现供需两旺，房地产市场在一片争议声中持续走强。综合来看，上海整个房地产市场基本上还是处于一个健康的区间。有小部分是历史上的原因积累到现在的集中反映。问题的关键是如何改善房地产业的内在结构。 目前上海房地产市场呈现的五大基本特征和走向 1、商业营业性房产热销从2004年底开始，零售业已经全面对外开放。无论内资或外资，都享有一视同仁的政策待遇，加之由于地理资源的稀缺性和唯一性，也就形成了谁能抢得先机，占据有利的商业网点，圈得越多的商业用地，谁就会在竞争中形成绝对优势的局面。因此，商
5、业房产的火爆也就自然地成为各房产开发商经营战略的必然结果。海外资金已直接或间接地投资于中国的商业房产，如荷兰国际集团(ING)与首创的合作，新加坡嘉德置地投资的上海莱福士广场，北京春天购物中心与英国巴特勒投资银行、美国退休基金投资银行的合作等。随着中国商业对外资开放领域的加大和加快，外资进军零售和批发业的进程开始提速。他们对于商业房产的需求将出现一个井喷现象。据统计上海已有购物中心14家，在建的购物中心13家，建筑面积已超过200万平方米。正在规划立项的购物中心11家，建筑面积将超过100万平方米。据预测，至2005年上海市将有20多家购物中心投入运营，而到2010年，上海市各类购物中心将超过
6、40家。上海已有大卖场70多家，在建或拟建的大卖场还有70多家，总建筑面积将达60多万平方米。这些项目对于商业房产的需求将是巨大的。就目前上海的商业性房产而言，无论在数量上，还是在布局上，都远远不能满足市场未来的需求。上海目前人均零售业面积不到1.0平方米/人，而香港则达到了1.1平方米/人，发达国家更约为1.2平方米/人。评述：上海市商业地产的持续走强对本项目而言，是一大利好因素。同时，上海内环线以外商业用房配比量的不足，对本案商业的销售或经营招租也有一定的促进作用。 2、住宅市场需求将出现结构性调整经过10年的大规模开发，目前市场已经逐步摆脱房屋短缺时代。房改后急于改善住房条件的市民大都已
7、买了房子，短期内换房的需求不会太大。从统计数字看，目前上海人均住房建筑面积已经接近30平方米/人。虽然不及发达国家，但以中国的发展水平来说，已是相当可观的数字。由于存量巨大，今后出现跳跃性发展的可能性不大。同时，改善需求正在与新增需求、投资需求并列为住宅三大需求。因拆迁产生的强制性需求未来将大量减少，而市民换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源。因此，市民对于住宅品质的要求将会提到他们买房要求的第一位。目前，市民对住宅不仅要求其出行便利，更要求周边有完善的生活配套设施和有良好的教育设施。因此，一些较高品质的楼盘将受到广大市民的追捧；而那些较小的，或是偏僻的楼盘，会由于生活配套设
8、施的不完善，而被市民冷遇。评述：对本项目而言，住宅项目的销售(一期）已经基本顺利完成。从本项目住宅的销售情况来看，客户的需求量还是很大的，所以对于待开发的10号楼来说，其销售前景我们将十分看好 3、大型开发商优势更加显著2004年以来对于开发商来说，影响最大的毫无疑问是土地政策。“招、拍、挂”对开发商的影响，决不仅仅是土地供应减少和土地成本的提高。更重要的是它将彻底改变开发商操作项目的方式，并在行内建立全新的游戏规则。新的规则和新的市场环境，使开发商发生了分化。明年还将继续分化。不同的是，2005年的分化主要是看谁能生存，而未来几年的分化，则主要表现在“活法”的不同。不同规模，不同定位的企业，
9、将采用完全不同的策略参与市场竞争。 因此，那些小型的开发商将渐渐的被市场淘汰，取而代之的是那些拥有品牌价值，经验丰富的大型房地产开发商。目前上海房地产开发企业数量超过4800家，真正达到一级资质的开发企业为200家，仅占总量的4%左右。据专家估计，上海到2010年，房地产开发企业将缩小到300家左右。评述：未来开发商规模化、大型化的发展趋势以及品牌优势的明显显现，对我们上海置业所创造的绿洲品牌而言，我们所开发的该品牌系列楼盘会在市场中更具有竞争力。 4、土地供应继续偏紧，地价继续上升土地出让制度的转变，将直接改变房地产开发的操作方法。项目的策划和定位将具有前所未有的重要性。对开发商来说，风险在
10、增大，而利润空间却被压缩。与此同时，消费者将获得比以前更好的产品，包括建筑质量、设计规划等等方面，但销售价格也将同时提高。 土地政策发生根本性改变后，一个全国性的趋势是，土地供应越来越少，拿地越来越难，土地成本也越来越高。 可以肯定，明年的地价仍将保持上涨的势头。因土地成本大涨而调整产品定位的开发商将会越来越多。在土地稀缺的背景下，市场将会供应更多的中高档产品，中低档产品则由于经济适用房的增加而日益淡出开发商的视线。 评述：土地成本的趋高对开发商而言，就是利润空间的压缩。但对于本项目而言，因土地获得的时间较早，不存在这方面的风险，反而相对于其他拿地较晚的项目，具有更大的优势。 5、住房贷款条件
11、升高，投机型购房将减少2005年初，上海的各个银行都对个人房屋贷款的发放标准进行了改革，目的是为了防范贷款风险。目前，上海各家银行总共背负着2515.46亿元个人住房贷款，随着房价的不断走高，其贷款的风险也在加大。央行已经多次对上海的各家银行发出了预警。其次，上海各家银行警惕采取行动，紧锁房贷，分别从房价、购房面积和房龄等三个方面对个人住房贷款提高门槛。规定贷款数量不得超过房价的6成，同时对于房屋的年龄也作了要求，对于老公房基本不贷款。当然，这些举措并不意味着楼市会受到打压。提高房贷条件，并不会抑制人们因为居住需求而产生的购房行为。同时，投机型购房主要集中在那些高档楼盘，对于中低档的楼盘的冲击
12、不会太大。政府调控房价的措施是出于对楼市的长期看好，所以相关政策反而会在某种程度上增强购房人的“心理预期”。因此，房贷门槛的提高只会让房地产行业继续稳步的发展，减少由于投机型购房而产生的房地产泡沫。 评述：房贷门槛的提高，直接影响的就是投资性购房。对于本案而言，影响最大的必然就是商业项目和办公楼项目的销售。 二、上海商业地产发展现状 上海的商业地产虽然发展时间较短，但其发展规模与速度惊人。目前，上海商业地产有1700万平方米，加上未来五年的规划要达到2500万平方米。上海市四街四城租金水平对比商业中心层次商圈名称租金水平范围（RMB/m2/天）租金中位置市级商业中心（“四街”）南京西路30-6040淮海中路25-5538南京西路20-6035中山北路8-3022市级商业中心（“四城”）徐家汇商城10-3530豫园商城20-6040新客站不夜城4-2010新上海商业城4-158上海市各大市级商业副中心租金水平对比市级商业副中心区商圈内典型路段租金水平范围(元/平方米/天)租金中位值1.五角场商圈政旦东路（国济路国合
