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1、投资建设商业综合体（购物广场）项目运作可行性报告投资建设商业综合体（购物广场）项目运作可行性报告 郑志刚郑志刚 为项目运作实施（始终）提供切实可操作纲领性运营计划书，以指导整为项目运作实施（始终）提供切实可操作纲领性运营计划书，以指导整 个项目运作，从而确保项目成功运作。个项目运作，从而确保项目成功运作。 纲要编制统筹：纲要编制统筹： 纲纲 要要 目目 录录 第一章第一章 项目名称项目名称 第二章第二章 项目定位与经营管理模式构想项目定位与经营管理模式构想 一、项目定位说明一、项目定位说明 1、经营业态定位、经营业态定位 2、经营业种与经营商品定位、经营业种与经营商品定位 3、竞争策略定位、竞
2、争策略定位 二、经营管理模式构想二、经营管理模式构想 三、经营管理理念简述三、经营管理理念简述 四、经营信条要素四、经营信条要素 第三章第三章 项目经营规划与经营特色构想项目经营规划与经营特色构想 一、总体规划思路与经营特色体现一、总体规划思路与经营特色体现 二、一楼经营规划简析二、一楼经营规划简析 三、二楼经营规划简析三、二楼经营规划简析 四、三楼经营规划简析四、三楼经营规划简析 第四章第四章 项目前期运营程序计划项目前期运营程序计划 一、市场广告推广策略一、市场广告推广策略 二、专业人才招聘、培训计划二、专业人才招聘、培训计划 2 三、组建运作机构三、组建运作机构 第五章第五章 项目招商工
3、作安排与作业程序项目招商工作安排与作业程序 一、招商基本政策一、招商基本政策 二、招商品牌基础档案的建立二、招商品牌基础档案的建立 三、招商宣传资料编制（略）三、招商宣传资料编制（略） 四、招商工作计划作业进度安排四、招商工作计划作业进度安排 五、招商工作作业程序五、招商工作作业程序 第六章第六章 项目经营管理构想项目经营管理构想 一、项目发展与管理目标一、项目发展与管理目标 （一）（一） 、规模效益与连锁经营、规模效益与连锁经营 （二）（二） 、建立总店经营效应、建立总店经营效应 （三）（三） 、促进商业现代化发展、促进商业现代化发展 （四）（四） 、提高、提高 xx 市整体商业水平市整体商
4、业水平 （五）（五） 、缔造第二商圈、缔造第二商圈 二、项目行政组织架构二、项目行政组织架构 三、项目各部门组织架构三、项目各部门组织架构 四、项目营业人员管理四、项目营业人员管理 五、项目招商（出租）业主管理五、项目招商（出租）业主管理 六、项目店面装修工程管理六、项目店面装修工程管理 七、项目经营管理制度七、项目经营管理制度 第七章第七章 项目推广、宣传基本步骤项目推广、宣传基本步骤 一、广告策划、执行（纲要）一、广告策划、执行（纲要） 3 二、招商说明会策划、执行（纲要）二、招商说明会策划、执行（纲要） 三、开业筹备及开业庆典策划、执行（纲要）三、开业筹备及开业庆典策划、执行（纲要） 第
5、八章第八章 项目运作费用投入分析项目运作费用投入分析 1、项目运作费用变动投入预算表（人事费用）、项目运作费用变动投入预算表（人事费用） 2、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入）、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入） 3、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入）、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入） 4、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用）、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用） 5、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用）、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用） 6、项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用）、项目运作费用变动投入预算表
6、（广告策划实施费用） 第九章第九章 项目经营利润回报分析项目经营利润回报分析 一、招商租金收入分析一、招商租金收入分析 二、广告位招商收入分析二、广告位招商收入分析 三、项目经营收入分析三、项目经营收入分析 四、项目投入及利润回报分析四、项目投入及利润回报分析 1、项目投资计划汇总概算表、项目投资计划汇总概算表 2、利润回报分析、利润回报分析 第十章第十章 报告可行性结语报告可行性结语 一、项目运作的基础一、项目运作的基础引进专业人才引进专业人才 二、项目执行的保证二、项目执行的保证专业运作团队专业运作团队 三、项目持续发展的基础三、项目持续发展的基础组织、制度、效率组织、制度、效率 4 第一
7、章第一章 项目名称项目名称 ： 九江市（ ）购物广场 以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“（）购物 广场”一名，后文中用“本项目”或“（）广场”皆指同义。 第二章第二章 项目定位与经营管理模式构想项目定位与经营管理模式构想 一、项目定位说明一、项目定位说明 根据 2012 年 月 日至 月 日对九江市场的调查资料汇总分析，对本 项目的定位特作以下说明。 1、经营业态定位 针对九江市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场” 。这种业态 是目前江西省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其他业 态所取代。如现在风靡全球的家乐福均以这种业态的成功即是一个最
8、近的有力证明。 台湾统一企业在进军大陆零售业市场时，其旗下的“大润发” 、 “大福源”两个品牌 皆是此种业态的成功典范。 当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“联盛” 、 “大润发”相抗 衡。必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心，带动其 他关联业种发展缔造新商圈的全新动力。 （其他关联业种将在下一节经营业种与 经营商品定位中作详细说明） 2、经营业种与经营商品定位世界、经营业种与经营商品定位世界 经营业种定位 超级大卖场及辅配业种以如下 10 个大业种为主力业种： 超市（面积 4000m2 左右，经营单品应不 8000 个，涵盖所有百姓日常生活所需） ； 5
9、家电（面积 4000m2 左右，经营所有家电系列） ； 轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等） ； 家居（布艺、窗帘等家居装饰品） ； 文化、影院休闲及餐饮（各地风味、德克士、迪迪汉堡等） ； 中高档品牌服装； 中高档鞋帽、化妆品系列； 儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等； 黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列； 药品超市及相关医药产品； 3 3、竞争策略定位、竞争策略定位 战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对手中（联盛、 派拉蒙） ，均有共同的弱势餐饮，而且这个业种也是当前九江市场的空白点。 因此，我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策，即先用文化
10、休闲影院及餐即先用文化休闲影院及餐 饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市超市”争夺客源，再利用招商争夺客源，再利用招商 品牌与联盛的百货部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。品牌与联盛的百货部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。 4 4、商品定位比例关系、商品定位比例关系： A、高档商品 10%， B、中档商品 70%， C、中低档商品 20%。 二、经营管理模式构想二、经营管理模式构想 1、经营管理模式简述、经营管理模式简述 准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式则是商场发 展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势， “超级大卖场”这种近年来 发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零 售业态向顶级业态发展的必由之路。
