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1、上海市高档物业市场专题研究报告二零零三年 第一季刊目 录壹、 2003年一季度上海房地产宏观市场一、土地市场二、开发投资三、开发规模四、商品房市场五、住宅销售市场六、在建住宅基地的情况分析七、2003年一季度各区批准预售个案数量分布贰、高档物业宏观市场简析叁、中心城区高档物业市场分析肆、综 述一、未来高档物业市场发展综述二、2003年一季度各高档物业板块现况总述伍、各区最新重点个案分析陆、市场研究部下一步工作重点附：最新典型个案市场快讯壹、2003年一季度上海房地产宏观市场2003年一季度，上海住宅建设仍然保持着高位运行，无论投资、开发规模还是市场销售，都呈健康增长趋势。一、土地市场2003年
2、1-3月，上海市出让新增经营性用地44幅，土地面积225.4万平方米，可建面积301.9万平方米，总体容积率为1.34。在所有新增性用地出让中，住宅项目用地占90%，依然为土地市场交易大户，相反，商业用房土地市场则显无力，新增性用地出让仅占总量的1.2%。具体分析各地块出让归属，主要分布在宝山、浦东、闵行等九个行政区，其中宝山区出让土地面积为各区之最，为55.2万平方米，占到全市总量近四分之一，浦东屈居老二，同样为8幅地块，出让土地面积为31万平方米，闵行则位居老三。出让新增性用地中，招投标用地25幅，占地面积160万平方米，可建面积188万平方米，平均容积率为1.18，低于总体水平，招投标项
3、目用地大多处于城市外围区域，总体地价水平较低，25幅地块的成交均价为1012元/平方米土地。二、开发投资今年一季度全社会固定资产投资达364.6亿元，同比增长25.9%，其中住宅投资完成了109.2亿元，比去年同期增长25.8%，占全社会固定资产投资比重达到30%。全市商品房投资139.8亿元，同比增长29.6%，商品住宅投资108.7亿元，占房地产投资77.8%。三、开发规模由于去年住宅建设规模达到历史最高水平，结转至今年的施工面积较大，同时新开工规模仍持续增长，从而施工面积与竣工面积均比去年同期有大幅增长，一季度住宅的建设规模处于历史较高水平。 全市1-3月份累计住宅施工面积4531.9万
4、平方米，比去年同期增长25.2%；住宅竣工面积496.8万平方米，比去年同期增长105.9%。住宅新开工513.7万平方米，比去年同期新开工409.9万平方米，增长了25.3%。 新开工面积最大的区依次为：浦东、宝山、松江，其中浦东的新开工量几乎占了全市新开工总量的一半，达到225.8万平方米。四、商品房市场有资料显示，至2003年2月底，全市商品房批准预售发证数205份，面积327.7万平方米，基本与去年同期持平，其中，1月份批准预售面积为258.4万平方米，2月份则为67.3万平方米，显示出2个月批准预售的一重一轻。具体分析批准预售分区情况，1-2月共批准9个行政区205个项目，其中以浦东
5、63个项目，100.4万平方米为各行政区之首，黄浦区于年初批准预售，上市8.2万平方米，同为中心城区的卢湾同期批准预售面积为5.1万平方米。 全市商品房预售登记面积621万平方米，成交总额219亿元，其中住宅预售面积395.6万平方米，成交金额202亿元，同比增幅为25.5%及72.1%。1-2月，全市商品住宅成交均价为5120元/平方米，套均总价65万元/套，占全市商品房成交额92%。浦东、闵行、普陀三区成交额分列全市前三，占总成交额的46%。 增量房购房购买对象分析，2003年1-2月商品住宅预售登记中，本市人员登记占总量的77.7%,外地人士占17.7%,境外人士占4.6%。五、住宅销售
6、市场第一季度上海住宅消费市场仍然保持着上升的销售势头，销售量与价格保持稳步增长，新建商品房与存量房齐头并进。根据市房地产交易中心数据，全市商品房登记预售面积621万平方米，同比增长20.3%，其中住宅590万平方米，同比增长18.3%；存量房销售面积471万平方米，同比增长41.2 %，其中住宅373万平方米，同比增长46.1%。六、在建住宅基地的情况分析1、住宅建设的地域分布一季度共有1129块在建住宅基地，平均建设规模为4万平方米。其中，内环线内325块，平均建设规模4.6万平方米，内、外环线间440块，平均建设规模4.5万平方米；外环线外364块，平均建设规模2.9万平方米。 一季度，外
7、环线外的住宅新开工面积有较大幅度增长，比去年同期提高8个百分点；同时，内环线内由于旧改速度放慢，新开工规模比去年同期减少7个百分点。内、外环线间的住宅面积比例平稳，保持在40%左右。住宅建设地域分布情况表（%）内环线内内外环线之间外环线外施工面积334423竣工面积234829新开工面积3140292、价格分布至3月底，从全市在建住宅基地的价格分布情况看，中高价位以及高价位在建住宅的比例增高，均价在5000元以上的项目占了总数的45%，而3000元以下的项目基本在外环线外。具体分布为： 面积（万平方米）比例%合计3906.21003000以下439.811.33000-50001697.243
8、.45000-70001131.629.07000以上637.616.33、层数分布从层数分布来看，多层住宅占总量的比例继续减小，占38%；高层住宅占总量的62%，其中15层以上的占总量的38%。 别墅共有289.2万平方米，占总量的6.4%，其中，单体160.8万平方米，占别墅总量的55%，联体别墅施工面积为128.4万平方米，占别墅总量的45%。别墅建设规模最大的五个区分别是闵行（66.7万平方米）、松江（47.9万）、南汇（41.8万）、浦东（41.1万）和青浦（40.9万），这五个区的别墅建设占总量的82%。4、户型面积分布情况从户型来看，主流房型还是二房和三房，分别占38.1和44.
9、9%，一房、四房和别墅分别占5.1%、9.2%、2.7%。平均单套面积为120平方米七、2003年一季度各区批准预售个案数量分布（备注：以上数据来源于上海市住宅发展局、上海房屋土地资源管理局）贰、高档物业宏观市场简析根据房地产行业约定俗成的惯例，每平方米价位在7000元以上的搂盘归入高档搂盘；每平方米价位在3000美金以上的物业则被定位于高档市场。据国家有关部门统计，2002全年上海单价在7000元以上的搂盘已超过全市开发总量的35。 一、 高档物业市场回顾4 高档物业租赁市场因外围经济的不稳定因素影响，在2003年的第一季度外籍人员继续受跨国公司总部的成本控制和预算削减所影响，需要从价格相对
10、昂贵的别墅继续转移到較便宜的高档公寓而削減本身的開支。因此，别墅的平均租金继续向下微调，而高档公寓得益于吸纳了原先高端租赁市场的需求量，其平均租金继续有所上涨。雖然有外籍人员为了節省開支而迁出本來的家园，但持续的外籍人员数目增长填补了部分空缺。因此，别墅市场的平均入住率基本變化不大，只微升一个百分点至86.2%，而平均租金从每月每平方米20.3美元下调至每月每平方米19.8美元。與别墅市场一樣，服务式公寓在本季度表现平稳，平均入住率基本上与上季持平，约在83.7%，与上季比较，平均租金只轻微上升了百分之一至每月每平方米20.6美元。高档公寓市场表现颇为活跃，平均出租率出现较大涨幅，从81.6%
11、攀升至 87.4%，同时平均租金也从每月每平方米11.2美元继续上升至每月每平方米11.9美元。4 供应、需求和租金（2003年第一季高档住宅租赁市场最新项目状况）项目名称88 新天地嘉豪苑碧云钻石酒店公寓罗山绿洲别墅区域卢湾徐汇浦东浦东地址黄陂南路 380号兴国路 228号碧云路1168号康桥路1801号类型服务式公寓服务式公寓服务式公寓别墅套数533028050套房面积(平方米)50-89120-29098-249221-406入伙日期1.20031.20031.20033.2003需求租金价格3,500-5,0002,400-8,0001,680-4,1803800-70004 高档物业
12、销售市场据上海市房地产交易中心数据显示，2002年全年上海商品住宅成交量创历史记录。已登记商品住宅预售面积达到2,587万平方米，同去年相比增加44.3。同时商品住宅批准预售面积亦达到2,476万平方米，同比增加64。供需比为1:1.045，市场仍然呈现出供不应求的状态。上海市房地产市场供需量的大幅增加，预示着整个房地产市场已经进入新的发展阶段。2003年一季度推出的高档住宅主要集中在黄浦及静安两区。与上季度相比，浦东新区的上市量明显下降，仅为10.9万平方米。从上市楼盘数量来看，本季度新推的12个楼盘中，4个位于黄浦区；3个位于静安区，其余分布在长宁、卢湾、浦东、徐汇。1）价格分析2003年
13、一季度新推出高档住宅的价格以7000-10000元/平方米为主导，約占总推出量的75。而历史数据亦显示此一價位为高档住宅市场中供应比例最大的部分，并成为竞争最为激烈的细分市场。10000-15000元/平方米的新推量达到16.4。而单价大于15000元/平方米的物业占到了8.6%，相对较少。本季度新推高档住宅价格分布状况与上季度基本相同。 历史数据显示，价格在7000-10000元/平方米的住宅为高档住宅中所占比例最大，竞争最为激烈的细分市场。2）需求分析根据“上海市房地产交易中心”4年来收集共45000余份购房者需求调查问卷数据显示，潜在购房者在选择房型种类方面有所变化。由于价格整体上升导致
14、二房型住宅的客户比例有所增加，亦分流了部分原本计划购买三房型住宅的客户。另外大量小户型单身公寓的上市使一房的客户需求得到有效释放。20002002年高档物业价格走势图 3）市政建设支持上海轨道交通网络中唯一的“金环”将于明年底成型。这道“金环”的东半环全长22公里的轨道交通4号线（明珠线二期）目前正在加紧建设，计划于2004年底基本建成，2005年实现试通车，它将与已建成的轨道交通1号线、2号线和3号线（明珠线一期）接轨，形成“申”字形轨道交通网络的基本骨架，发挥最大的运输效率。届时必将进一步带动轨道周边商品住宅价格的升高。二、未来高档住宅市场预测2002年至今影响楼市的利好消息接踵而至：浦江两岸综合开发实质性启动；外滩一体化开发和小陆家嘴新一轮开发建设启动；银行再度降低存贷款利率；货币化分房由政策阶段转入加速推进阶段；住房拆迁安置补贴新规定出台；房地产交易手续费降低等举措，为今年的上海楼市持续走好奠定了基调。4 高档物业租赁市场预测在未来的一至三年的时间内，上海将有一批高品质的别墅、服务式公寓和高档公寓竣工并投入市场，此外，外籍人员的住房津贴继续向下调整，这将会对最高端的别墅和服务式公寓租金造成一定压力，但持续的外籍人员数目的增长可望缓和部分压力。另外，由于高档公寓为豪华住宅租赁市场的末端，租金较其他两类型物业便宜，将会更受外籍人士的欢迎，入住率和租金可望稳定上升。
