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1、设计投资控股管理模式下的组织结构和管理体系 中期报告 ,目录 页码,A. XX集团战略评估分析 4 A1. XX集团制定了具有挑战性的企业发展战略 A2. 外部市场的发展为XX集团战略实施提供了广阔的空间 A3. XX集团的战略实施还需要注意多方面的管理难点 B. XX集团组织结构现状分析 37 B1. 为了适应发展，XX集团应进行全面的组织结构调整 B2. XX集团现有的人力资源体系无法支撑企业的良性发展 C. XX集团组织结构设计的基本思路和原则 61 C1. 竞争对手和成功企业的组织运行模式分析 C2. 建立高效、精干、规范、分工明确的组织运作体系,目录 页码,D. 法人管理结构和管理原
2、则建议 88 E. 部门和职能设置建议 96 E1. 总部的部门和职能设置 E2. 房地产体系的部门和职能设置 E3. 商业物业体系的部门和职能设置 E4. 人力资源体系设计基本思路和建议 F. 实施建议 151 G. 下一步行动方案 160,A. XX集团战略评估分析,罗兰贝格认为XX集团制定了非常具有挑战性的战略目标，目前的问题并不是战略目标本身，而更多的是内部制约战略目标实现的因素,XX集团制定了成为中国具有重要经济影响力的企业的长期战略目标，短期内以资产迅速扩张、高利润率和高回报、企业社会化为战略目标。 外部市场的发展为XX实现起短期战略目标提供了广阔的空间，房地产行业和商业物业行业都
3、保持着较高的增长率，需要指出的是重庆汽车交易市场的前景并不乐观，汽车经营和贸易如果以卡车和农用车为主，还存在一定的机会，建议XX审慎发展汽车经营业务 XX要实现其短期战略目标，主要面临四个方面的问题： - 选择最适合企业扩张和发展的业务发展模式 - 筹集足够的资金并进行合理的分配来确保各项业务的顺利发展 - 目前的组织结构需要全面调整来支撑战略的实施 - 目前的人力资源状况无法支撑企业战略的实现和组织结构的发展,概括,A1. XX集团制定了具有挑战性的企业发展战略,XX集团的长期战略发展目标是希望成为中国具有重要经济影响力的企业,长期战略 发展目标,成为一个优质的资产结构合理的企业集团 具有庞
4、大的规模,成为中国具有重要经济影响力的企业,具有良好的社会公益形象的上市公司 最受员工热爱的企业,为实现长期目标，XX集团制定了公司层面和业务层面的短期战略发展目标,XX集团制定了迅速扩大规模和资产，并积极推进企业社会化的公司短期 发展战略（2001至2002年）,定性目标,定量目标,整合现有资产，提高利润率 建立高效的投资控股模式的管理体制 完善和优化融资渠道 建立稳定高质的职业经理人队伍 建立良好的企业信誉及品牌 培育具有鲜明特设的推动企业发展的文化 建立良好的公关关系（政府、金融、新闻）,总资产达到20亿元 年销售额达到7亿元 总资产税后利润率达到18% 拥有一家上市公司,房地产体系制定
5、了非常具有挑战性的短期业务发展战略目标,定性目标,定量目标,建立高效的内部管理系统 建立一个稳定的高素质的员工队伍 在重庆地区树立一流房屋开发商的地位 培养“天骄”高尚住宅小区的品牌形象 形成良性的现金流循环 初步形成长期研发能力以及稳定持续的开发能力 建立房地产体系的外部支撑系统（外部关系、物业管理等）,总资产达到15亿元 总建设面积100万平米（即新增加60万平方米） 重庆城区市场占有率8% 项目总投资回报率20% 项目销售税后利润率25%以上 拥有一家异地子公司 2000年销售额5亿元,2001年7亿元,市场体系的短期业务发展战略目标主要是以商业物业经营和管理创新为核心,定性目标,定量目
6、标,建立一个高效的运营系统 建立一个稳定、高素质的员工队伍 建立新型的商业经营模式，具有某一细分市场的核心竞争力。 初步形成独立的融资能力,争取年度租赁收入达到5000万元（？）。 现有物业出租率98% 其它形式的销售额达到1亿元，税后利润率达到10% 在细分市场拥有3家连锁店,A2. 外部市场分析,重庆市房地产开发市场逐步规范，促进了重庆市房地产开发产业的健康发展,重庆市房地产开发市场特征,重庆房地产开发市场特征,重庆加大固定资产投资 重庆房地产开发增长迅速,2000元以上的中高档细分市场必将成为重庆市房地产开发商必争之地,加大房地产开发的投资力度 规范房地产开发市场 培育综合实力强的房地产
7、企业 建立和完善全市房地产开发系统计算机管理网络,新的房地产销售政策即将出台 房地产专款专用 利息上调 搬迁货币安置,市场规模,市场细分,政府引导,政策导向,自从1996年，重庆市被设立为直辖市后，国家不断加大对重庆市的固定资产投资，加快重庆的城市改造进程,重庆市全社会固定资产投资 单位：亿元人民币,资料来源：XX，罗兰贝格分析,*：重庆市城市建设综合开发办预测,近五年来，重庆市房地产开发总额增长很快，年均增长率为20%，尤其是住宅增长更快，平均增长率为27%,住宅开发投资 亿元,房地产开发投资 亿元,67.5,97.3,140.0,132.0,120.5,1997,1998,1999,200
8、0,2001*,+20%,*: 重庆市城市建设综合开发办预测,资料来源：1999年中国房地年鉴,28.3,44.1,74.0,62.0,52.3,1997,1998,1999,2000,2001*,+27%,越来越多的开发商进入2000元以上的中高档住宅开发市场，将使这一细分市场竞争更加激烈,住宅开发市场发展趋势,重庆市房地产开发档次逐步提升，居民住宅消费观念有了根本转变。居民由为了基本解决人的居住条件向追求居住环境、户型、生活配套等，对商品房的需求品味提高 金融机构对住房消费支持力度的不断增加，促进了住房市场的发展，特别是使普通收入居民购买中高档住宅成为可能 重庆市较有实力的房地产开发商纷纷
9、进入此市场的角逐，例如：XX、南方、中建科、华宇、广厦、重庆利达物业等,重庆市住宅开发市场细分 万平方米 ,豪宅,454,500,中高档住宅,普通商品房,安居,资料来源：罗兰贝格访谈,相应的房地产开发及利率政策的出台，将进一步规范重庆市房地产开发市场，引导其健康发展,重庆市将出台房地产开发款专款专用，实行“项目资本金制度”。开发商必须将项目总投资额的2530%的自有资金存入指定银行，由此银行监管资金的流向,重庆市的搬迁安置将全部采用货币安置，这将导致开发商的大量现金流出,建设部将出台新的房地产销售政策：7层以下住宅开发项目必须在封顶后才能销售；7层以上建筑必须在完成总体投资75%以上后才能封顶
10、，上海、成都已开始执行 重庆地方政府也出台相关政策，比现有销售政策要求更为严格,国家近期将上调利率，抑制通货，房地产受到的抑制将首当其冲,重庆房地产市场,重庆市政府对房地产行业的发展保持非常积极的态度.,建立和完善全市房地产开发系统计算机管理网络，大力促进重庆房地产业健康发展， 加快城市建设步伐，推进城镇化进程，促进重庆经济持续快速增长,重庆市建设事业 第十个五年计划发展纲要,房地产开发经营管理法规和章程进一步完善，房地产开发市场规范有序,培育一批综合实力强的开 发企业，引导、扶持开发商的投资开发建设规模大，科技含量高的居民小区，不断提高人居环境质量，改善城市景观,完成房地产开发投资600亿元
11、，房地产增加值240亿元，房地产增加值对城市经济增长的贡献率比“九五”期间提高0.6%,房地产开发新开工面积达4500万平方米，房屋竣工面积达3000万平方米，城市人均居住面积14平方米,“十五”期间的奋斗目标, 同时制定非常有挑战性的发展目标，显示出对房地产行业快速发展的较为乐观的预期,完成房地产开发投资140亿元,房地产开发新开工面积达到900万平方米,2001年重庆市房地产开发主要经济指标,房地产业增加值53亿元,竣工房屋面积达到 700万平方米,2001年主要经济指标,重庆市将加速构造发达的商贸流通体系，并以商贸流通的发展促进和推动一、二产业的发展,社会消费品零售总额 亿元,商贸服务业
12、增加值 亿元,资料来源：重庆市商贸流通发展“十五”计划和2015年规划思路,+10.5%,+8.8%,越来越多的新兴商贸经营业态会逐渐取代传统的业态，同时促进重庆商贸流通的快速发展,未来十五年重庆市商贸经营业态,批发业的发展方向,建立配送中心 培育大型批发市场 代理服务,重点是发展现代连锁经营和货仓式销售,建立多层次的配送体系，组建现代化的配送中心，使其成为名优工业产品特别是地产工业品的代理商和众多零售店的供应服务商,未来的商贸经营业态体系,以城市为依托，逐步建立和完善以全国性批发市场为龙头，专业性批发市场和区域性批发市场为骨干，众多城乡集贸市场为基础，城乡连接，辐射区域和全国的商品市场体系,
13、目前，重庆的消费品交易市场以农副产品市场和服装市场为主,1999年重庆市成交额上亿元消费品市场营业额分析,1999年重庆市成交额上亿元消费品市场分析,资料来源：1999年重庆年鉴,农副产品,服装,五金家电,电脑软件,装饰材料,合计：28家,合计：172亿元,农副产品,服装,五金家电：3%,电脑软件：1%,装饰材料：1%,重庆现有的主要三个汽车交易有形市场经营状况不甚理想，建议XX尽早退出,隆鑫机动车交易市场,重庆汽车交易市场经营状况与趋势,XX机动车交易市场,汽车一条街,未来3年内将只能保存一家汽车交易的有形市场，而在未来56年，汽车交易的有形市场将不再存在,各自经营，无统一管理,从整个重庆汽
14、车市场来看，卡车和农用车的市场和利润空间将给XX一定的机会,重庆车市现状分析,轿车,卡车/农用车,年销量,重庆市场主要 经营品牌,利润率,市场集中度,1万辆,4万辆,桑塔纳,捷达,富康,别克,长安汽车, 1%,3%,2%,1.5%, 1%,品牌分散,5%,：市场集中程度,轿车销售数量小，且集中度较高，进入障碍高 卡车/农用车销售量大，且集中度低，进入障碍相对较低,外部市场的发展为XX集团的主营业务发展提供了广阔的空间，但是机动车交易业务的前景不甚乐观,描述,商业物业经营面积年增长率在37%，XX集团商业物业资产回报率为8%，从图中反映：商业物业商场可以支持XX集团战略发展 房地产的销售面积年增
15、长率为15%，XX集团的资产回报率为15%左右，从图中反映：房地产开发市场可以支持XX集团的战略发展 由于重庆市汽车贸易增长缓慢，建议XX慎重发展,XX业务组合分析,：表示XX业务大小,资产回报率,市场增长率,10%,20%,0%,25%,50%,机动车交易1500万,房地产1.6亿元,商业物业6万平方米,A3. XX集团的战略实施还需要注意多方面的管理难点,XX集团要成功地实施制定的短期发展战略，战略本身并不存在障碍，重要的是有效地解决和突破目前面临的四个方面的管理难点,战略实施的管理难点,目前国内房地产企业的发展策略基本上可以分为项目串联式运作和项目并 联式运作两种思路,项目串联式运作,一
16、段时间内公司主要精力集中在一个项目上 一般取得大面积土地，连片、分期开发 在前一项目开发完成或者开发到一定阶段时，开始滚动开发新的项目,项目并联式运作,描述,公司同时开发和运作多个房地产项目 各个项目处于不同的区域市场 各个项目的运作并行独立，自成体系,组织结构相对简单，整个公司一般以项目公司的形式存在 更多强调自主开发 各项职能的工作方向明确简单（单一项目）,特点,除了常规的公司组织结构，同时各个项目都成为独立的项目公司或者项目部 更多强调与其它企业合作开发，成立独立的项目董事会 各个项目组织的职能设置相对重合，同时总部的职能设置需要同时支撑多个项目的发展,重庆龙湖,例子,北京万通 中宏天,XX集团决定采用项目并联式的运作方式来实现资产的迅速扩张，
