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1、第一章 房地产开发的组织结构1、在制定项目的各项制度前，首先假设了企业关于房地产开发的组织结构，然后确定人员责任制。2、在制定房地产开发的组织结构时，考虑到我公司目前将有两个新开项目和一个装修项目，建议公司设与项目开发相应的置职能管理部门和相应人员，对各项目部进行指导、监督、检查、服务和考核。公司设置职能管理部门应包括：开发部、工程部、成本部、市场部。其中工程部设总工一名，即总工办并入工程部。3、项目部根据个项目大小需要，企业委托项目经理一名，总工一名、土建工程师若干、水暖、电气工程师各若干名、资料员一名。总结：房地产开发的组织结构大致如下(总体采用矩阵式组织结构，各部门内为线性管理结构) 房
2、地产开发的组织结构公司总经理公司副总经理 成本部各专业造价师合同管理人员工 程 部总工一名各专业工程师市场部策划人员营销人员开发部报建员项目部2项目部3项目部1项目部组织结构项目经理项目总工 资料员电气工程师水暖工程师土建工程师第二章、各部门职责1、工程部工作职责 一、负责项目方案管理工作1、项目规划方案编制2、组织编制总体规划、景观、建筑、装修装饰方案等设计任务书； 3、组织甄选规划、建筑、景观以及装修装饰等方案设计单位； 4、组织项目规划、建筑、景观以及装修装饰等方案评审； 5、方案设计单位，深化并完成各项方案及初步设计； 二、工程项目技术管理 1、协调设计单位按时完成施工图设计，对施工图
3、进行审核和确认； 2、组织施工图设计交底和图纸会审，协调解决施工中发现的施工图设计问题； 3、对涉及质量、安全等关键部位的施工组织设计进行复核； 4、跟进项目管理，及时做好施工图设计变更的管理工作； 5、提供工程技术支持与指导，及时协助解决施工现场的疑难问题。 6、收集保管工程技术资料，及时组织移交公司相关部门和建设档案管理单位； 7、配合招标及合同管理工作，及时确定施工技术参数、工艺要求、质量标准、验收办法等； 三、工程计划管理 1、根据项目总计划和建筑方案的出图计划，编制施工图出图计划； 2、根据项目总计划编制施工进度总计划，并根据实际情况及时进行调整； 3、根据施工进度总计划和现场施工进
4、度计划，编制项目年度、季度、月度材料、设备采购计划； 4、根据项目施工进度编制材料、设备、绿化苗木等进场计划； 5、根据施工进度总计划和项目施工进度计划，编制设计、监理、勘察、图审、施工、材料设备、苗木采购等资金使用计划。四、工程监督管理 1、对工程进度、安全、质量进行监督，定期检查执行情况； 2、建立工程质量保证体系和安全文明施工保证体系，经常检查，消除质量隐患，对发现的质量问题跟督整改到位； 3、参与现场定位放线的复核； 4、参与分项、分部工程验收和竣工验收。五、组织甄选参建单位及材料设备采购管理 1、根据项目计划实施的需求，及时组织甄选施工图设计单位、施工图审查单位、施工单位、监理单位、
5、地质勘察单位、测量单位、检测单位等施工阶段各参建单位； 2、根据设计要求及时收集材料样板和资料，配合设计单位选型； 3、根据设计选型及公司对材料的要求，组织甄选材料供应商（投标人）； 4、根据项目定位，提出并推荐与项目匹配的材料设备档次与品牌； 5、推荐甲定、甲供材料的品牌，确定甲供甲定材料规格、颜色等技术参数； 6、组织对到货材料、设备、苗木的验收。六、相关报批报建工作 1、协助开发部办理项目建设工程施工许可证； 2、协助办理项目用水、用电手续； 3、协助与工程施工相关的外部关系； 4、协助办理预售许可证、房屋使用权证等工作。 5、负责项目资料管理。2、开发部工作职责一、项目开发管理 1、完
6、成项目可行性研究报告，并提出开发建设模式； 2、组织编制项目开发计划，控制开发进度节点； 3、检查、指导、协调项目各部门计划落实； 4、组织完成产品定位工作。 5、收集土地信息，组织完成项目建设书等； 6、负责项目立项并争取政府优惠政策； 7、协助组织编制总体规划、景观、建筑、装修装饰方案等设计任务书； 8、协助组织甄选规划、建筑、景观以及装修装饰等方案设计单位； 9、协助组织项目规划、建筑、景观以及装修装饰等方案评审； 10、协助方案设计单位，深化并完成各项方案及初步设计；二、项目立项工作管理 1、办理选址意见书和用地审批手续； 2、办理规划报批手续； 3、办理项目建设工程施工许可证手续；
7、4、办理预售许可证手续； 5、配合总工办、工程部办理用水、用电等手续。 6、根据设计造型及公司对材料的要求组织甄选供应商（投标人）。 7、负责项目工程甲供材料设备采购。 8、监督甲方指定设备、设施的采购 。 9、负责公司工商营业执照、开发资质、组织机构代码证等证照的年审。 10、完成领导交办其他工作。3、成本部工作职责1、 项目合同管理； 1、草拟、完善、审核项目合同； 2、组织合同商务性谈判； 3、完善元规范各类合同文本。二、项目成本控制管理 1、编制、审核工程概况、工程预算、工程结算； 2、审核现场签证、计量； 3、审核工程进度款； 4、审核合同外价格； 5、对工程设计变更进行成本分析并提
8、出意见； 6、对项目成本进行预测、分析并提出成本控制建议书三、项目（材料设备采购）招标管理 1、拟定招标文件； 2、组织开标、评标、定标； 3、编制、审核工程量清单； 4、拟定招标项目最高限价； 5、草拟、完善、审核项目合同； 6、组织招标商务性谈判； 7、完善规范招标文件范本。四、合同资料管理 1、招标文件、项目合同相关资料的收集、整理、归档； 2、建立招标、合同管理台帐； 3、收集、整理造价信息，建立造价信息库。 4、甄选工程招标代理、造价咨询单位。 5、配合施工队伍的甄选、材料设备选型、询价等工作。 五、完成公司领导交办的其他工作任务。4、市场部工作职责一、项目营销管理 （一） 营销策划
9、 1、组织实施市场调研，配合完成产品定位报告； 2、制定资金回笼计划，收集、分析、汇总市场反馈信息； 3、制定营销策略，拟制并落实营销策划执行方案； 4、配合项目开发部完成方案设计工作； 5、参与项目前期拓展工作。（二）营销推广 1、组织甄选营销广告及媒体合作单位，确定营销推广形式； 2、制定整体销售策略、制定推广计划，组织推销活动； 3、合理控制宣传物料及促销费用； 4、全面掌控销售进度，及时反馈市场宣传效果。（三）、销售管理 1、负责置业顾问定期销售培训，帮助置业顾问促成销售。 2、销售现场管理并落实执行销售方案。 3、草拟、完善并签订售楼合同及送交房产部门备案； 4、及时催缴售楼款并落实
10、销售政策； 5、协助公司客户办理房屋按揭手续； 6、售楼资料收集、整理、汇总、归档。 7、销售状况的评估、分析、解决。（四）、客户关系管理1、建立并完善客户档案（成交前原始资料，成交后的合同及其他资料），组织办理房屋产权证； 2、入伙条件的审核（房款支付情况及手续是否完备）； 3、接待客户投诉，提出处理意见。 4、负责客户资源、市场价格等数据的信息，并建立完善的客户资料档案。二、项目招商管理1、制定招商目标及招商计划，策划招商方案等2、负责规划公司各个项目中商业部分的经营区域，形成合理、规范的经营格局；3、负责制定公司各个项目中商业部分的招商目标及招商计划；4、负责客户资源、市场价格等数据的搜
11、集、整理工作；5、负责公司各个项目中商业部分的招商方案的策划及实施；6、负责收集、整理商业客户的数据信息，并建立完成的客户资源档案；7、负责协调、沟通关于公司各个项目中商业部分的广告推广工作；8、对销售现场的商业房源及时去划、进行实时销控；9、处理销售中的重大突发事件；10、协调处理重要客户关系；11、现场重大事件的决策；5、 项目部工作职责1、在项目经理的领导下完成公司制定的项目质量、进度、安全、成本等管理目标。依据合同对项目进项管理。2、项目部实行项目经理领导下专业工程师负责制；3、组织完成工程项目开工审批手续，协调施工过程中的内外部关系；4、组织图纸会审、技术交底工作，负责施工过程中设计
12、、施工变更的确认，工程建设技术指导工作。 5、组织实施专项招标、评标及合同的洽谈与签订工作； 6、负责工程建设过程中工程量变更签证工作，结算签认工作，负责工程材料选型及品质的签定工作。办理工程进度款审批签认手续。 7、负责工程建设过程质量管理、进度管理及文明施工、安全管理工作，确保项目目标的实现； 8、负责对设计院、施工总承包单位、施工分包单位、监理单位的管理及各单位之间的协调； 9、对工程管理过程中的文件、资料进行管理、归档。第三章 项目部岗位责任制一、项目部经理岗位职责1、 为公司派驻工程项目施工现场的负责人，负责项目部日常管理，接受公司工程部经理的领导；2、负责开发项目工程管理，作好质量
13、、进度、投资、安全控制，作好各方主体、内外部关系的协调，作好合同管理，协调项目实施过程中各种问题；。3、 认真贯彻国家政策法规和公司规章制度，维护公司利益，切实执行公司项目开发计划。负责工程现场项目部日常管理及现场工作安排协调，努力提高现场管理水平和工作质量，树立公司良好的形象；4、配合工程部经理做好工程前期运作及招标、评标工作。5、 作好项目质量、进度、投资、安全控制；严格执行与各单位签订的合同条款；控制工程拨款，根据进度、质量等实际情况执行合同条款；6、 参与审核施工方的施工组织设计，并加以督促落实，组织设计、施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底；7、 严格按照设计要求及规范要求进行施
14、工程序控制，达到设计规范及合同要求，检查工程质量，严把隐蔽验收关，严把设计变更和经济签证关，督促工地施工安全文明管理；8、 按照监理合同及相关监理条例对监理公司的工作进行全面督促检查，落实有关责任制，达到使监理公司真正发挥旁站监理，巡检及见证等职能的要求；9、 组织专业工程师对涉及工程关键项目及重大款项的建筑设备及材料进行市场调研和认证，进行专业招标、评标工作，达到质量可靠，经济合理的目标，杜绝不合格设备、材料进场；10、 办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作；11、 协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系；12、 完成上级交办的其他各项工作，做好销售配合、物业交接工作及相关售后工作。 二、 土建工程师岗位职责1、 负责开发工程土建专业的全程管理，接受项目部经理的直接领导；2、 负责专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对工程的规划、设计进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准；确保设计经济、合理；3、参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是否合理；4、 负责土建专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体
