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1、德源晋城泽州北路项目,2011年10月 上海,谨致：晋城德源房地产有限公司,整体发展策略报告,目录,1、宏观经济与产业发展研究 2、城市发展及规划研究 3、房地产总体发展研究 4、项目土地属性研究 5、区域市场研究 6、竞争市场研究 7、客户研究 8、项目定位,03 15 32 42 50 81 104,PART 1 宏观经济与产业发展研究,晋城市位于山西省东南部,是连通晋豫的门户城市，自然资源丰富，生态环境资源较好，以园林城市著称，素有太行明珠之美誉，为晋东南片区一大经济发展极,面积：9490平方公里 人口：2010年底，常住人口已突破220万。 城市绿化率：43%,区位,概况信息,晋城位于
2、山西东南部，距离太原300km，距离郑州150km，南与焦作相接，是山西距离河南最近的城市。,晋城市地下蕴藏有煤、煤层气、铁矿石、铝土矿等数十种矿产资源，尤以煤铁为著，有“煤铁之乡“的盛誉。 国家园林城市、全国绿化模范城市、黄河流域魅力城市、全国环保模范城市、非物质文化遗产名市、太行明珠,城市名片,晋城中心城区为晋城市域的核心增长极，应参与区域性分工与协作；发展生产服务业和高新技术产业；科技、教育、商贸、金融、信息等产业；强化综合服务功能，强化区域性物流中心职能。 高平市区为市域北部的经济中心。发展机械制造、服装加工等产业，现代服务业和农产品加工业，有选择的发展建材业和轻工业。加强企业技术改造
3、，保护生态环境，提升市区的产业发展档次。 阳城市区为市域西部的经济中心，以发展加工制造业和服务业为主，同时发展煤化工业。纺织业、建筑陶瓷业、农产品加工业、现代物流业和旅游服务业。,晋城市下辖六个县市区。其中以晋城市、高平市及阳城区人口规模较大，职能较高，其中晋城起核心引领作用,晋城地区行政区划图,晋城市下辖城区、泽州、高平、阳城、陵川和沁水六县（市、区）。,三大经济发展极,城镇分级,行政区划,晋城市整体经济发展迅速，GDP和人均GDP都基本保持两位数的增长，10年人均GDP为32329元、经济发展为房地产市场的稳步健康发展奠定了良好的基础,晋城市总体经济状况表现良好，5年以来基本能够保持两位数
4、的增长，09年受08金融危机的影响及煤炭资源整合带来的冲击，增速下降，但整体经济发展仍呈稳步上升态势。 晋城人均GDP自06年以来快速增长，10年达到32329元。,晋城市2007-2010年GDP总额及增长统计,晋城市2007-2010年人均GDP走势,数据来源：2011年晋城统计年鉴,晋城与省内其它城市相比，城市GDP排名靠后，但由于晋城市人口较少，所以人均GDP较高，位于全省第三，民间财富实力雄厚,山西省2010年各城市GDP总额统计,山西省2010年各城市人均GDP统计,（亿元）,（元）,数据来源：2011年晋城统计年鉴、山西省各城市2010年国民经济和社会发展统计公报,2010年晋城
5、市人均GDP32329元，高于省内大多数同级城市，全省排名第三。 晋城由于城市人口较少，社会生产总值为7305亿元，全省排名第7，与省内其他城市相比还有一定差距。,晋城市的人均可支配收入基本保持着10%以上的增长，仅2009年，由于08年经济危机及煤炭资源整合，经济总值增长速度的影响，城市人均可是配收入的增长幅度较往年较小，但此情况已于2010年有所好转。 横向对比山西省内其他城市，晋城的人均收入高于省会太原，仅次于朔州，名列第二。,晋城市2007-2010年城镇人均可支配收入,山西省2010年城镇人均可支配收入,（元）,数据来源：2011年晋城统计年鉴、山西省各城市2010年国民经济和社会发
6、展统计公报,晋城市城镇人均可支配收入今本保持在10%以上增长，并于2010年超越省内多数城市排名全省第二，整体消费水平位居高位,晋城市人口总量在山西省各城市排名靠后。 2006-2010年，晋城市总人口和市区人口均呈现持续增长态势，截至10年底，晋城市总人口达到216万人，城镇人口比例逐年增加。 五年中晋城的城市化率表现平稳，每年约2%的增加率，2010年已达到57%。伴随着城市建设的推荐，城镇人口数量还将不断增加，,山西省各城市2010年人口情况,晋城市2006-2010年人口情况,（万人）,数据来源：2011年晋城统计年鉴、山西省各城市2010年国民经济和社会发展统计公报,截至2010年，
7、晋城市常驻人口为216万人，随着城市化进程的加大，城镇人口的增多及外来人口的汇聚，将为房地产发展提供坚实的客群基础和有力支撑,（万人）,晋城市历年来基本保持了“二三一”的产业格局；以煤炭、冶金、化工、机械为四大支柱产业，其重工业产值占到全市工业总产值的63%，重型化特征突出，产业聚集度高,晋城市2010年三大产业增加值构成,晋城市2006-2010年产业结构变化图, 晋城市历年来的产业结构格局基本保持了“二、三、一”序列。 2010年第一产业增加值30.7亿元，第二产业增加464.6亿元，第三产业增加值235.4亿元，晋城未来将以第二产业快速发展带动第三产业发展，从而实现三大产业协调发展。,根
8、据晋城市“十二五”规划，发展现代产业体系、提高产业核心竞争力，是加快转变经济发展方式的重要途径和主要内容，调整优化产业结构，改造和提升传统产业；加快发展服务业，加强现代能源产业和综合运输体系建设；还要大力培育发展战略性新兴产业。要准确把握新能源、节能环保、新一代信息网络等新技术。,单位:（亿元）,数据来源：2011年晋城统计年鉴,第二产业发展主要依托其丰富的煤炭资源，以煤炭开采、制造为主, 晋城在丰富矿物资源中以煤为最。全市含煤面积占总面积的56.4%，总储量808亿吨，其中已探明储量271亿吨，占全国无烟煤的1/4多,占山西省的1/2多；年产原煤达4000万吨。,晋城市2006-2010年第
9、二产业总产值,数据来源：2011年晋城统计年鉴,晋城块炭晶莹光亮,不沾不涂,无烟无味,非常适合工用民燃, 不仅可以代替焦炭直接用于冶金，而且是理想的化工原料，现远销海外。 1984年晋城被国家化工部定为全国化肥和化工原料用煤基地。 历史上曾被英国皇室选为壁炉专用煤。,晋城市第二产业相关产业总产值及贡献率,晋城市第二产业行业从业人员年工资情况,单位：元,数据来源：2011年晋城统计年鉴,大规模能源型企业提供了大量的工作岗位及优厚待遇，矿业的发展是其经济发展的支柱，同时也带来了大量城市中高端收入群体, 晋城晋煤集团、兰花集团等是晋城蓬勃发展的第二产业中典型能源企业。, 第二产业中，采矿行业为社会提
10、供了大量就业岗位的同时，工资待遇的平均水平也遥遥领先于其它行业。,山西晋煤集团 山西五大煤业集团之一，国资委控股，截至2010年底，总资产1101亿元，省内外员工12万人。,山西兰花集团 大型国有企业，多元化产业一体，截至2010年底，总资产217亿元，员工2.6万人,数据来源：2011年晋城统计年鉴,晋城市2006-2010年第三产业生产总值,山晋煤集团,晋城市2010年第三产业主要行业生产总值占比,数据来源：2011年晋城统计年鉴,晋城第三产业以服务能源产业的交通仓库及批发零售和住宿餐饮业为主，这些行业的发展产生了大量个体老板；也形成了不少中小企业主。这些产业稳定的发展将为晋城房地产市场提
11、供有力的客户支持, 由晋城市5年内的第三产业总产值的变化曲线来看，晋城的第三产业以服务第二产业为主，受到第二产业影响较大。,优势： 城市实力相对雄厚，吸纳力强 第二产业规模突出，产业人口基础较大 二三产业的发展将带来更多的产业人口,劣势： 整体经济总量不高 资源依赖性过强，经济支持有限,s,w,山西东南片区一大经济发展极，城市核心聚集能力强，民间财富实力强，重型工业占主导，产业人口众多，为房地产行业发展带来了有效的客户群体,PART 2 城市发展研究,机场：晋城市尚未修建机场，距离较近的两个机场分别为长治机场，郑州新郑机场。长治机场目前开通航线较少，所以出行主要机场为新郑机场。 【长治机场晋城
12、】100km，1小时20分钟 【新郑机场晋城】150km，2小时,太焦铁路,候月铁路,晋长高速,晋焦郑高速,晋济高速,晋阳高速,铁路：以太焦铁路、侯月铁路为骨干，主要用于煤矿运输 【太焦铁路】：太原经榆次、长治、晋城至河南焦作 【侯月铁路】：自南同蒲线的侯马北站向东，经曲沃、翼城、沁水、阳城等县，抵达河南济源市，与焦柳铁路相接。 高速：“四射”四条高速，1小时内可达周边六县八市。 【晋焦郑高速】：晋城焦作郑州 【晋阳高速】：晋城阳城 【晋济高速】：晋城济源 【晋长高速】：晋城长治,两条铁路以服务晋煤外运为主，但晋城市内公路交通较为完善，四条高速确保1小时内可达周边县市，实现晋城与周边县市及省市
13、的快速互动。,城市规划/外部交通,城市规划/内部交通,“二环、六横、七纵”的城市交通体系。,晋城市区内的交通规划较为完善，便捷畅通的道路交通体系，在市区任何一个地方10分钟内可行至高速公路，形成市域内便捷的交通网络,“二环” 环城高速环：由规划新建的西北环城高速和现状的晋长高速、晋阳高速共同构成。 主城区快速外环：由现状的西环路、北环路和规划新建的东环路、南环路构成。 “六横” 指白水街、中原街、凤台街、东西大街、规划改线后的陵沁路、嘉南路。 “七纵” 指景西路、泽州路、文博路、兰花路、太洛路、高（都）金（村）路、规划改线改造后的207国道，其中207国道为城市各组团联系的快速交通主轴。,城市
14、内部交通,城市空间规划,晋城市在空间上规划出“两区四片”，其中唯主城区的规模人口及现状建设用地指标最高，随着城市的进一步发展，主城区将更明显地表现出对于周边片区的汇拢作用。,规划中心城区空间规划成“两区四片”的组团式结构。 “两区”：主城区和金村区。 “四片”：北石店片、南村（金匠）片、巴公片、高都片。,本案,各区片建设用地及人口规模指标,“两区四片、六点联动、组团发展”的城市空间格局结构,主城区：市级综合中心，包括行政、文化、居住、商贸服务、高新技术产业、现代物流等多种功能 巴公区：以煤化工业为主的工业和配套生活区 高都区：以旅游、休闲、居住功能为主的城市生活片区 金村区：以教育科研和文化产
15、业创新基地区级行政中心 北石店区：具有煤炭生产只能的城市生产、生活综合片区 南村区：以清洁型工业为主的一二类工业片区及配套生活区,晋城市依据城市的空间规划，形成六个功能组团，其中以主城区为核心，重点打造市级综合中心，囊括多种功能。主城区的核心功能地位对周边县市具有极大的向心作用。,城市功能规划,城市功能规划,规划形成“一心、一环、两带、多斑块”式的园林生态环境。重点打造“宜居城市”及“国家园林城市”,玉屏山生态保育带,丹河生态保育带,白马寺生态廊,龙王山生态廊,白马寺 生态绿心,城市绿色生态规划,晋城市依托白马寺山形成了城市生态绿心，重点打造“宜居城市”和“园林式城市”。城市环境未来有望改善，
16、宜居属性更强。,“一心”：依托白马寺山生态区建设的城市生态绿心。 “一环”：沿环城高速路建设的环城绿带，有效控制城市蔓延，维护城市生态结构的稳定。 “两带”：沿玉屏山和丹河建设的城市边缘生态保育带。 “两廊”：龙王山至丹河，白马寺山、浮山至丹河的生态绿化廊道。 “多斑块”：城市公园、城市出入口及吴王山、伊侯山、晋普山，莒山，浮山、珏山等多个生态斑块。,生态绿地规划,绿地规划释义,宏观经济与城市发展研究城市发展研究小结,城市印象： 完善的交通体系，晋城市与周边城市的互动提供了可能； 中心城区经济增长极对周边县市形成向心作用； 城市绿化系统的建立，为城市的提供了更加优越居住生活环境。,作为晋豫门户城市，拥有完善的道路交通体系，空间功能规划完善，强调主城的核心作用及六区的联动，重点打造宜居的园林化城市环境。为城市的经济与社会发展提供了良好的发展条件。,近五年固定资产投资和房地产投资均表现出持续增长，为房地产开发提供了良好的市场环境,晋城
