某集团全国城市进入策略研究

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1、协信集团 全国城市进入策略研究,谨呈:重庆协信控股(集团)有限公司,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2007.7,2,协信对于本次研究的要求,对于城市的研究必须是全国范围内的研究。 中国地产普遍是在高速增长，但是各个城市经济增长的阶段不同，希望能够选择那些即将进入高速增长阶段的城市。并根据协信的情况是走一线 还是走二线城市。如果走一线城市那是走哪些城市。 对于城市的选择要考虑到管理控制的距离和成本，比如说一次出差要转几趟飞机。 访谈纪要

2、（2007.4.30）,协信对于本次研究内容的要求,集中力量，先扎一个城市。 在异地发展中选中的地方，不会少于23个项目。一定是把一个城市做透。 今年进一个城市，开盘后明年下半年再进一个城市。 要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。 在选择进入市场的时候还有一个考虑，如果走低端市场，比如说像贵阳、长沙，面临人才资源的缺乏，而走高端市场，比如北京、上海，就能够吸引到高端的人才资源。人才能够决定企业的命运。 访谈纪要（2007.4.30）,协信对于异地发展的思考,3,世联对于本次研究目的的理解,通过全国范围的城市筛选，结合协信企业战略发展要求，选择进入房地产市场具有明显上升潜力的城市,4,

3、围绕研究目的，项目组成员在持续一个月的工作中进行了大量的数据收集与相关研究,与4位世联集团高层领导探讨研究思路与研究方法 向5位世联顾问部总监针对房价上升问题进行访谈 向北京、上海、深圳公司多位世联一线业务同仁征询城市发展建议 ,进行的研究,进行的访谈,参考的数据,中国城市群 城市群与城市国际化 美国城市发展模式 美国城市城市化的历史解读 中国城市竞争力报告 中国120个城市竞争力的提升 京津冀地区城乡发展规划研究 全国十一五规划纲要 多个城市的规划文本 MGI china consumer demand ,世联平台 中国房地产信息网数据库 搜房网数据库 中国房地产年鉴 各城市20002006

4、年统计公报 各城市官方统计网站 部分城市统计年鉴 中国土地监测中心网站 ,5,世联的研究思想（1/2）,特征： 区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚； 核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量 取地机会： 在区域中心城市取地,特征： 区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区； 郊区化成为中心城市发展的趋势 取地机会： 区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会,区域中心城市大都市化阶段,中心城市主城区,副城区,特征： 区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次

5、中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级； 中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势 取地机会： 区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增长型城市等均具有较好的市场机会,（案例借鉴：日本东京城市发展进程）,大区域中的城市发展阶段,区域中心城市,副城区,副城区,副城区,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,6,世联的研究思想（2/2）,世联的研究思想： 以全国范围的城市等级划分为基础，结合协信集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选； 通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入； 根

6、据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域； 借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市,全国范围的城市梯级研究,协信集团取地要求,房地产快速上升市场的一般规律,高潜力市场的进入性条件判断,目标城市,高潜力区域条件判断,借鉴成功经验,7,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选： 中国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选： 协信企业发展要求,第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选： 房价快速上升条件,第五次筛选： 城市的进入性条件,协信具备

7、进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选： 城市群内部优势比较,第七次筛选： 成功经验借鉴,8,我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区,什么是城市群 城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。 为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城

8、市之间的有机联系与功能分工； 城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区,第一次筛选： 中国城市梯级划分,1,长三角城市群,2,珠三角城市群,3,京津冀城市群,4,山东半岛城市群,5,辽中南城市群,6,川渝城市群,7,中原城市群,8,海峡西岸城市群,9,湘中城市群,10,关中城市群,11,长江中游城市群,12,哈大齐城市群,13,滇中城市群,14,淮南城市群,15,黔中城市群,16,北部湾城市群,17,环鄱城市群,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,注：十七个城市群并未完全包括我国的所有

9、城市，西部的大部分城市尚未形成城市群,9,根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级,一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群； 二级城市群经济总量在50007000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群； 三级城市群经济总量在20003000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等； 经济总量2000亿以下为四级城市群,第一次筛选： 中国城市梯级划分,一级城市群,二级城市群,GDP10000亿以上,GDP50007000亿,三级城市群,GDP20003000亿,四级城市群,GDP

10、2000亿以下,GDP,城市群,资料来源：2004年城市群经济总量统计,长三角,珠三角,京津冀,辽中南,川渝,中原,海峡西岸,湘中,山东半岛,关中,长江中游,哈大齐,10,成熟城市群（以美国五大湖城市群为例）内部城市根据等级与分工可划分为：区域中心城市，区域次中心/功能性中心城市，功能增长型城市，卫星城等,美国五大湖城市群简介 美国大湖城市群（芝加哥-匹兹堡城市群）是世界六大城市群之一，拥有成熟完整的内部城市等级结构； 大湖城市群分布于美国中部五大湖沿岸地区，东起大西洋沿岸的纽约，西沿五大湖南岸至芝加哥，其间分布有匹兹堡、克利夫兰、托利多、底特律等大中城市以及众多小城市，城市总数达35个之多。

11、,第一次筛选： 中国城市梯级划分,城市群中心城市芝加哥，综合性工业大城市，具有新的全国性经济中心的性质； 区域次中心/功能性中心城市，以某种产业为主，其他产业为辅，如圣路易斯、底特律、匹兹堡、辛辛那提等； 区域功能增长型城市，在地方性中心城市周围兴起的大批与其主导产业相匹配的中小型城镇，专业化程度较高又相对独立； 卫星城，隶属于前两类城市，一种是工厂城，另一种是居住城。,世界六大城市群,11,我国城市群内部城市划分一级城市群,第一次筛选： 中国城市梯级划分,注：由于香港、澳门、台湾的城市特殊性和不可进入性，将其排除于城市划分体系之外,12,我国城市群内部城市划分二级城市群,第一次筛选： 中国城

12、市梯级划分,13,我国城市群内部城市划分三级城市群及以下,第一次筛选： 中国城市梯级划分,14,根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序,第一次筛选： 中国城市梯级划分,国民生产总值（GDP）是衡量城市总体经济实力的最主要和直观的经济指标；,城市经济水平与人均财富水平是评估城市发展成果的最重要的两个方面；,人均可支配收入是衡量城市人均财富水平的代表指标。,城市等级划分方法： 将城市按照经济总量水平划分等级，同一等级城市根据人均财富水平进行排序。,15,以我国最为成熟的两大城市群内城市的经济水平等级作为划分标准，将城市分为顶级城市、一级城市、二级城市与三级城市,以目

13、前中国最为成型的城市群为标杆（长三角、珠三角），建立城市等级划分标准 顶级城市划分：上海、深圳、北京、广州四个城市的经济水平均超过5000亿元，明显高于全国其他城市，划分为顶级城市 一级城市划分标准：两大城市群中区域次中心及区域功能性中心城市的平均经济水平（GDP在2000亿以上）； 二级城市划分标准：两大城市群中区域重要增长型城市的平均经济水平（GDP在1000亿以上）； 三级城市划分标准：GDP在1000亿以下,第一次筛选： 中国城市梯级划分,顶级城市 GDP在5000亿以上,二级城市 GDP在10002000亿,一级城市 GDP在2000亿以上,长三角区域次中心与功能中心城市,珠三角功能

14、中心城市,长三角功能增长城市,珠三角功能增长城市,16,中国代表城市梯级模型,同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异； 同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；,第一次筛选： 中国城市梯级划分,昆明,顶级城市,一级城市： 区域中心城市,一级城市： 区域重点城市,二级城市： 区域中心城市,二级城市： 区域重点城市,三级城市： 区域中心城市,三级城市： 区域重点城市,注：城市梯级图表形式参见附件,注：第一次筛选排除的

15、城市：人均可支配收入低于10000元的中小城市,17,城市发展阶段与进入建议,单中心阶段,大都市化阶段,辐射外围城市阶段,顶级城市,一级区域中心城市,二级区域中心城市,三级区域中心城市,上海、深圳、北京、广州,杭州、南京、天津、青岛、大连、沈阳、成都、重庆、武汉,厦门、长沙、郑州、石家庄、长春、南昌、哈尔滨、合肥、西安、昆明,贵阳、南宁,取地机会,在区域中心城市取地,区域中心城市近郊取地,城市群内与中心城市具有 直接交通联系的城市取地,第一次筛选： 中国城市梯级划分,18,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选： 中国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选： 协信企业发展要求,第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选： 房价快速上升条件,第五次筛选： 城市的进入性条件,协信具备进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选： 城市群内部优势比较,第七次筛选： 成功经验借鉴,19,协信集团对城市选择的要求,第二次筛选： 协信企业发展要求,城市选择的目的,选择的城市作为战略性进入而非机会型进入,城市选择的区域方向,东北城市不考虑进入； 重点关注珠三角、长三角、京津冀、川渝、中原、长江中游城