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1、1,洪山时代广场项目 商业定位及业态规划建议,2013-9-8,宇东置业,本案亮点,打造“武昌南门户”标志性建筑 打造白沙洲人文艺塑步行街 打造武汉“时空隧道”室内步行街 打造白沙高架长廊“观光餐厅” 打造白沙洲地下休闲美食城 打造洪山学生“梦工厂”写字楼,目录,前言 项目地块概况 项目整体发展战略 项目整体战略落实 项目定位 白沙大道商业现状 项目客群定位 项目形象定位 业态规划 时代广场经营方式定位 投资效益评估,4,一、前言 通过对白沙洲大道中段项目区域商业市场的深度和专项研究，本报告的定位更具依据，项目定位为集大型购物中心、KTV娱乐休闲、地下美食、观光餐饮、商务酒店、写字楼、公寓为一
2、体的综合性的商业综合体完全是可行的，符合对白沙洲张家湾商圈发展的趋势。 本报告通过商业业态的特点，借鉴类似项目的案例，结合本项目自身物业条件和规划特点，提出项目业态差异化规划布局建议。 本报告通过对项目销售价格的评估，测算项目投资收益产出，确定项目投资如何平衡，未来预期的收入以及商业的经营方式。,二、项目地块概况,白沙洲大道时代广场地块位于武汉工学院南鑫宇花园旁，总占地面积近40亩，西临白沙洲大道，东至鑫宇花园，北靠工学院邮政银行，南至张家湾旧居民道路入口。规划以商业为主，住宅为辅的商住区，容积率3.5，建筑密度29%，总建筑面积11万平方米，商业建筑面积比例重50%。初步规划一座4层的大型购
3、物中心、一栋写字楼和一栋酒店式公寓，四层底商；三栋住宅，1-2层为商铺，配套有地下停车场，商业面积20130平方米，写字楼和soho公寓39230平方米，住宅37440平方米。,项目地块总平图,7,项目内部因素判断,三、项目整体发展战略,A、项目总规模11万平方米，商业5-6万平方米，商业规模在洪山区属于中等规模。 B、项目定位为商住综合体，但偏重商业形态的打造。 C、项目商业业态丰富，可以自由组合。,项目外部因素判断,A、从武汉商圈格局发展，白沙洲新城必将成为继南湖商圈后的下一个商住核心区，张家湾将有望成为白沙大道核心商圈的代名词。 B、项目3公里半径内辐射北到武泰闸、南至三环，东至南湖、西
4、到长江的拥有30万人口的消费力，为项目提供充足的客群基础。 C、项目面临南湖商圈、武昌火车站商圈、中南街道口和白沙新城商圈的竞争。,项目市场机会点挖掘,A、目前白沙大道还没有形成商圈，随着鹦鹉洲、杨泗港长江桥的开通，内环和二环南移横穿白沙大道，将逐渐形成商圈。 B、白沙大道以建材市场为核心，周边杂乱，业态虽包含超市、百货、专业市场、娱乐休闲等，业态齐全。但整个商圈内档次较低，时尚流行类品牌专卖店少，高档餐饮娱乐休闲业态较为稀缺；,8,白沙洲大道没有大型商业圈，本案寻求突破，从以下两方面来打造自身的核心竞争力： 一是走差异化的道路，升级白沙大道商业档次业态丰富程度，打造白沙洲大道核心商圈； 二是
5、提升消费者娱乐购物体验，打造娱乐购物体验点，增强项目的旅游价值和娱乐性。,项目整体发展战略,9,四、项目整体发展战略落实,明确项目商圈在哪里,明确项目的目标消费群体是那些,明确项目的功能定位是什么,明确项目的经营定位是什么,明确项目的业态如何规划,明确项目经营方式如何选择,明确项目的市场定位是什么,10,五：项目定位,城市定位-时代广场是武昌南门户,根据武汉城市总体规划(2010-2020) 以及“十二五规划”给出的指导性方针， 白沙洲版块为武汉城市总体规划中主城 外围10个综合居住组团之一。新区内将 建成一个市级商业副中心，超过10万人 口入住于此，各项配套全面改善。白沙 洲版块布局了武汉未
6、来最新的过江通道 鹦鹉洲大桥和杨泗港过江通道；白沙洲 大道和高架桥已通车，将白沙洲地区与 武昌繁华城区垂直连接；地铁5号线和 7号线将搭建未来最便捷的地铁路网。 未来的城市高速通道四环，武咸城 际铁路，轨道交通5号线，也都将经过 白沙洲版块。,商圈定位辐射范围,核心商圈（2KM范围内）：清江锦城40万平方米综合体。 延伸商圈（3-5KM范围内）：万科金色城、新四商圈。目前这个区域内商业体量小，市场竞争压力小，未来交通系统达到， 白沙洲新城是本项目重要的客流区域。,鹦鹉洲长江大桥和杨泗港长江大桥的建设，地铁5号线南下黄家湖大学城，南内环和二环贯穿白沙洲片区，白沙新城的号召力将逐渐增强。南三环内的
7、开发将加快进度。 外延商圈（5KM）：该商圈是项目最远能辐射区域，已基本覆盖整个汉阳使馆区域及武昌火车站和南湖部分区域。但该商圈由于距离较远交通不便，辐射力有限。,二环线,内环线,三环线,13,客户导入-公交线路,本项目拥有多达6条公交线路，链接黄家湖大学城和武昌核心区，为项目今后客户导入提供了良好了基础。,14,特征-商圈级别,白沙新城清江锦城商业规划为市级商业中心，张家湾可以定位为区级商业中心，区域商业潜力未来发展前景看好。 目前，武昌南片区已成型的商圈武汉火车站商圈、南湖商圈。未来南内环和南二环长江大桥接通，地铁5号和7号线开通，必将对白沙洲和南湖商圈产生深刻影响。,六、白沙洲大道商业现
8、状,白沙洲大道两侧已有、在建和规划中的中小型商业单体的总体量在10万方（除专业市场外），以该商圈3公里以内的总人口为30万人计算，根据人口及区域消费能力确定法，根据国际经验，区域内人口按0.7-0.9平方的商业配套，白沙大道沿线30万人口需要21-27万平方米的商业。,16,所处区域内酒店宾馆有10多家，但上档次的仅有汤池锦悦酒店、 九龙大酒店，且靠近武泰闸，与本项目地距离比较远：,商圈现状-酒店,所处区域内餐饮机构有20多家，但上档次和规模的仅有四家，简朴寨、 余记、外婆家乡和武汉人家、食锦等，且分布在白沙洲大道北段。,商圈现状-餐饮,目前在白沙洲大道上有乐购、中百、武商、联合一百、万隆等购
9、物中心，除了万隆和中百在烽火一带，本项目附近没有大型购物中心。,商圈现状-购物,特征-商圈资源,白沙洲大道高架桥范围内， 有10多家休闲娱乐场所， 但主要集中在烽火市场附近，未来该区域城市改造，娱乐场所将被迁出，市场空缺很大。,七、项目客群定位,通过项目前期进行的商业市场研究、周边现有商业业态及分布的调研，结合本项目的区位，道路交通、商业开发规模以及市场定位，考虑未来市场发展趋势及与周边项目竞争因素，对目标客群建议如下：,目标客群层级： 项目商圈内客户收入水平不高，中等或中等偏下收入的可曾占本项目目标市场的比较较大，同时吸引大量中等收入的客层，能形成一定规模的目标客层，以支撑项目的商业体量；
10、从人口年龄结构上，以25-55岁人群为目标客层，该类人群在消费意愿，消费能力及消费自主性均较高。同时，该类人群也是对时尚，潮流的追逐欲望最强。 从周边房地产住宅开发来看，未来项目周边将聚集一定中高收入群体，通过项目本身的独特性吸引其前来消费；,客群定位,核心 客户群,周边客户群,辐射客户群,1000米范围,武汉工学院师生 鑫宇花园 张家湾其他 小区居民,光霞、烽火村 毛坦、长征村 生意群体和居民,2000-3000米范围,武泰闸周边 黄家湖大学城,3000-5000米范围,客群定位,23,商圈定位概述,商圈范围,商圈级别,商圈体量,商圈资源,商圈客源导入,商圈客源概况,2公里范围内区域,城市副
11、商业中心，未来城市商业中心,40万平方米竞争体量，竞争激烈,众多新开发项目商业及老商业专业市场,规划中两条地铁线及近6条公交线路,以中等收入群体为主，中青年客群居多,白沙洲新城,区域优势& 跨区域影响力,24,总体定位,从项目规模、购物环境、业态丰富度、商品档次（价格）四个方面来确定本项目总体定位范围,规模： 本项目在规模上与周边竞争项目相比不具备规模优势，在业态的涵盖上不可能全面。本案需要在环境、业态及档次上需求突破和差异化。 环境： 本项目在规划上注重对消费者体验感的打造，有效与周边项目形成差异，为消费者创造了良好的购物环境。 业态： 本项目定位为“一站式”购物中心，但考虑到自身规模的因素
12、和业态融合性的影响，不考虑大型主力店及专业卖场等业态，打造项目差异性。 档次： 本项目档次因形成错位，避免同质化竞争。在档次上仅次于清江锦城40万商业综合体，与万科金色城市的商业同档次。,25,一站式休闲购物,考虑到与周边项目竞争关系，本项目在商业功能定位上应强化餐饮、娱乐、休闲功能。通过项目主题的打造，使项目增添了游玩价值，成为城市一座景点。在购物功能上，应注意对目前商圈业态的差异化和对目标客户群体的需求特征，走青春，时尚，潮流路线。,经营定位功能定位,26,八、时代广场形象定位,时代时尚广场,社会形象,文化形象,人文形象,27,九：业态规划,时代广场项目规划设想,打造“武昌南门”标志性建筑
13、 打造白沙洲人文艺塑步行街 打造武汉“时空隧道”室内步行街 打造白沙高架长廊“观光酒楼” 打造白沙洲地下休闲美食城 打造武汉学生“梦工厂”写字楼,标志性建筑引人注目,时代广场位于白沙大道之东侧，白沙大道全长7公里，是全武汉最长的高架长廊，是进入武昌的南大门，白沙大道沿线是武昌南城区的城市形象，时代广场在建筑设计上，依托高架长廊为导向，在靠近白沙大道一侧建设两座100米高的双子塔，造型为门的形状，寓意“武昌之门”，作为白沙大道标志性建筑，体现了武昌南大门的现代繁荣。,高级商业中心产生强大吸附力,时代广场建设项目是“白沙洲新城”的一部分，该项目沿白沙高架长廊，把高架长廊融入项目一体，成为一道长廊风
14、光带，项目以建筑、社会与人和谐为理念，旨在打造商务酒店、学生公寓、创业孵化器“梦工厂”、“时空隧道”步行街、购物中心、休闲美食、高级KTV、居住一体的武昌南大门核心商住圈。商业分布具体如下图，A区是4层的主力店，计划引进福建商业企业“华都商场”或“永辉超市”，引爆本区域商业；B区为“武昌之门”两栋100的写字楼和公寓，写字楼规划为学生的梦工厂，满足工学院和黄家湖大学城的学生创业，“武昌之门”底商为4层，一楼和二楼规划为“时空隧道”步行街，经营各种前卫和过去式的服装和饰品皮具，三楼引进连锁KTV，四楼为高级观光餐吧。C区底商两层定位为时代美食街。,31,项目业态定位,时代广场商圈定位,作为武汉中
15、心城区七大商圈之一、规划中的武汉次级商业中心白沙洲新城商业圈，未来将成为武汉多个商业中心的一极。,时代广场商圈业态现状,目前白沙大道商圈业态较为完善，但不叫分散，没有形成集中商业氛围。同时档次低，项目必须错位及特色经营，以避免同质化竞争。,时代广场商圈商业体量,白沙洲商圈商业体量将聚集40万方，未来市场竞争激烈，本案要实行差异化路线，以避免恶性竞争。,项目商圈客群档次,本项目商圈辐射范围内聚集约10万消费人群，周边拥有众多的大型企业、多个住宅项目。客群向北。,项目经营总体定位,本项目在规模上虽不及竞争项目，但本案从业态、档次、购物体验上进行超越。,本案业态也定位为中高档次，实行错位经营，对张家
16、湾商圈进行升级和补充的发展战略。同时，该业态定位也有利于项目今后的招商，符合区域今后的发展趋势。,32,项目业态组合,33,项目业态分布,目前白沙洲商圈业态虽比较完善，但多集中在超市、专业市场和百货、餐饮方面，业态分散布局，商业动线简单乏味，缺乏购物体验。,本项目面临清江锦城40多万方商业体量的竞争压力，差异化、特色化的项目发展战略和本项目多业态符合的业态组合的需要。,A区1-3楼为华都购物广场， 负一楼连通B区为特色小吃街 4楼为电影院,B区负一楼为特色小吃街 1楼2楼为精品室内步行街 和肯德基西餐厅 3楼为健身会所和KTV 4楼为观光酒楼 北塔楼为梦工厂写字楼 南塔楼5-10层为酒店 11-26层为高级公寓,C区一楼为步行街 二楼为咖啡吧和网娱中心,D区一二楼为连锁餐饮,白沙洲风情步行街,1、在业态布局上，A区引进福建新华都购物中心。以新华都主力店带动商业步行街，在区和区地下，是特色小吃餐饮业态。 2、区楼中间
