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1、九华山涵月楼项目 市场营销及合作方式建议报告,2015年5月,本文图例标示说明,通过现有资料查阅到信息数据 通过互联网查阅到的资料数据 通过现场实地走访了解到的信息 通过电话询问到的相关信息, ,Contents,本报告观点及数据仅供参考,不作为投资依据。数据最终解释权归颂唐地产所有。,1,宏观背景认知篇,2,项目市场分析篇,3,项目本体解读篇,4,目标客户定位篇,5,后期营销策略篇,6,合作方式建议篇,1,PART. 1 宏观背景认知篇,城市区位,城市区位： 距离合肥市 132公里、距离杭州市 262公里 、距离苏州市 304公里 距离南京市 198公里、距离无锡市 296公里、 距离上海市
2、 383公里, 池州是安徽省下辖的地级市，是长江南岸重要的滨江港口城市 池州北与安庆市隔江相望，南接黄山市，西南与江西省九江市为邻，东和东北分别与芜湖市、铜陵市、宣城市接壤 安徽省“两山一湖” （黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分，皖南国际文化旅游示范区核心区域,长江南岸最重要的滨江港口城市，区域内九华山与黄山、太平湖组成安徽省重要的“两山一湖”旅游区,交通规划,城际铁路将池州至南京、上海间的距离缩短至1小时和2小时左右，与长三角城市群之间将实现交通“公交化”, 宁安城际铁路由铁路南京南站引出，经马鞍山东站、芜湖新火车站、钟鸣北站（预留建设）、铜陵站、池州站，跨安庆长江铁路大桥后抵达铁
3、路安庆新站，全长约257公里，设计速度目标值为250公里/小时，2015年10月通车 宁安城际铁路可与两条铁路连通分别是在南京通过仙宁铁路与沪宁城际铁路连接，形成安庆至上海高速铁路通道，在铜陵通过联络线与京福高铁合福客运专线连接，形成安庆新站至合肥至北京的高速铁路通道,城市总体经济, 城市总体经济逐年稳步增长，2014年较2013年增幅9%，GDP达到503.7亿元 池州市GPD落后于周边其他城市，与黄山市名列倒数 旅游业发展迅猛，占GDP总量的20%,GPD虽然快速增长，但排名仍然处于安徽省地级市垫底位置，旅游经济发展迅猛，占GDP总量的20%,数据来源：池州市统计局网站,旅游资源, 一带：
4、以九华山为龙头，环黄山游憩带；二湖：太平湖、千岛湖；三山：九华山、齐云山、黄山 九华山位于安徽省池州市东南境，西北隔长江与天柱山相望，东南越太平湖与黄山同辉，是安徽“两山一湖“黄金旅游区的北部主入口、主景区。景区面积120平方公里，保护范围174平方公里，是国家首批5A级旅游景区 九华山是佛教文化和人文景胜为特色的山岳型国家级风景名胜区, 九华山风景区2014年全年接待游客900.07万人次，同比增长12.28%，其中黄金小长假接待游客118.26万次，同比增长16.33%，占全年接待总数的13.9%。2015年春节七天，景区累计接待游客量超过50万人次，同比大幅增大，正月初五“财神日”当天接
5、待游客达11万人次，游客爆棚,目前安徽整体旅游产业仍以九华山、黄山为依托，通过山上旅游山下消费，促使山上产业链向山下延伸,佛教圣地, 九华山与山西五台山、浙江普陀山、四川峨眉山并称为中国佛教四大名山 九华山相传为地藏王菩萨道场，被誉为“莲花佛国”。现有寺庙90余座，僧尼300余人，已成为极具佛教特色的风景旅游区,天台寺,百岁宫,袛园寺,化城寺,九华山是四大佛教名山之一，辉煌的文化遗产沉淀使之成为著名的风景名山，历史名山，文化名山,大愿文化园, 大愿文化园景区坐落在中国四大佛教名山之一的九华山，是目前中国乃至世界最为全面和深入展示地藏文化、弘扬地藏精神唯一的文化景区。是九华山打造国际佛教道场，走
6、向世界旅游胜地的“地标式”景区。 99米高的地藏王佛像与本案近在咫尺，园区内即可沐浴佛光,大愿园是世界最全面展示地藏文化唯一景区，大愿园的标志99米地藏王菩萨圣像距离本案仅300米,本案看大愿佛视角,大愿文化园,政府支持力度,政府将加强旅游景区开发，建设发展重点从山上转移到的山下, 政府加大九华山风景区的旅游建设，建设的重点从山上转移到山下旅游产业基地建设，整体政策利好于本地市场 政府致力于打造大愿文化园产业基地，产业园的发展，将带动周边产业（包括本案）的发展 为了加强九华山旅游景区建设，发展景区旅游经济，政府投资建设池州九华山机场机场主要服务于来安徽九华山风景区旅游游客及朝拜的香客，以及周边
7、池州、铜陵、安庆等城市客流。,宏观市场总结,1、作为皖南国际旅游示范区核心城市，池州市近年来的旅游业发展迅猛，同时政府的相关支持将利好于九华山旅游的发展,2、九华山旅游产业的快速发展，在拉动经济增长的同时也将助推包括旅游地产在内的其他相关产业的发展,宏观市场结论：九华山旅游的飞速发展，将带动周边产业的发展,2,PART. 2 项目市场分析篇,池州本地市场研究,宏观市场分析, 近年来，池州房地产投资总额稳定上涨，促进了整个城市房地产的发展 池州市房地产投资比重保持在25%以内，房地产市场发展较为稳定,城市房地产投资比重保持相对稳定的增长，竣工面积逐年的增加，库存量持续上升，竞争更为激烈, 200
8、9-2013年每年施工面积的增长率分别为4.22%、23.45%、29.02%、6.96% 2010年以后，施工面积和竣工面积逐年增长，尤其是2013年施工面积和竣工面积成为历年最高，若不进行有效的控制，易造成房地产市场库存量变高，将不利于房地产市场的产品销售,关键字 过度施工 高库存 去化难度系数大,宏观市场分析, 2014年4月达到全年新高以后，出现成交下滑，一直达到14年“金九”月才出现止跌的局面 2014年9月以后，随着政府救市的信号出现，成交逐渐回暖，以至于2015年第一季度新政三连发对楼市的刺激，促使池州市新年3月成交达到一轮小高峰，15年3月同比14年3月涨幅达14.89%，预计
9、后市将会出现回暖 目前池州市场内地段最好的住宅价格在5900元/平左右，别墅现房价格在8000元/平左右，核心市区底商价格在18000元/平,城区住宅和别墅价格较风景区同类物业价格差异明显，2015年新政的连番出台，预计后市将会出现回暖,市场汇总,1,九华山风景区, 目前九华山周边酒店式公寓市场具有空白点，前期茶溪小镇酒店式公寓300余套去化时间近4年，现已全部售罄，面积为40-50平米 九华万象街占地20万方，建筑面积12万方，共分三期， 一期已交付运营，众多品牌商家入驻，为景区游客和当地居民提供旅途休憩、娱乐的场所、 二期商铺沿中央景观区和主要街道分布，是项目黄金主轴区，规划五街一区，是集
10、购物、餐饮、休闲、养生、旅憩为一体的国际佛教文化主题商业街区 九华山与池州本地住宅（公寓）价差在5000-7000元/平左右,目前九华山酒店式公寓存在市场空白点，预计16年下半年万象街将推出酒店式公寓，本案应抓住入市的精准时机,本案,2,别墅市场汇总,2,1,3,九华山风景区, 目前九华山周边别墅市场拥有两个在售项目和一个预计2016年下半年开盘项目，分别为茶溪小镇、千年一栋和九华万象城 其中，茶溪小镇和千年一栋属于同一开发商经营开发，在本地具有较高知名度和开发经验 本案所属地理位置于茶溪小镇后面，因此外围区域客户拦截情况较为严重，资源被占据 九华山与池州本地别墅价差在8000元/平左右,目前
11、九华山别墅市场有两个在售项目和一个未开盘项目，区域内竞争较为激烈，客户易被竞品截流,本案,池州市场总结,1、池州本地市场，2014年房地产投资增大、产品去化缓慢，造成区域市场出现“高库存、低去化”的现象,2、池州市区房价与九华山区域的别墅、公寓价格相差悬殊，注定本案将无法在池州本地进行销售，客群将以围绕上海的长三角一、二线城市客户为主,池州市场结论：本案目标客群将以长三角一、二线城市客户为主,项目周边直接竞争项目,重点个案,茶溪小镇,项目销售情况良好,市场具备较高知名度,我司将根据以下条件，选取重点案例进行分析，为本案的产品定位提供参考。,项目概况, 茶溪小镇度假村，项目坐落于青阳县庙前镇佛国
12、文化园区内，总占地191.98亩，总建筑面积约7.18万平方米 其中，商业公建配套约2.06万平方米、公寓式酒店、酒店式公寓和度假别墅约5万平方米，养生休闲会所约2500平方米 项目定位高端、极富禅修特色，集度假、旅居、养生和观光体验为一体的高端旅游地产 项目产品类型为商业、酒店式公寓、公寓式酒店和度假别墅，40年产权,项目由商业、酒店式公寓、公寓式酒店和度假别墅四大类型所组成，物业产权为40年,茶溪小镇,酒店式公寓, 项目共计370多套公寓房源，户型面积为45-70之间，2011年销售主要以B区为主，共计170套，均价在6100元/ 左右，主力总价28-45万元。2012-2013年销售C区
13、均价在6700-7100元/ 之间，主力总价30-50万元，共计销售200套 销售政策：项目酒店式公寓销售周期为2011-2013年，首付5万元起，每年8%的固定返租，客户每年享有14天的入住权，酒店公寓运营公司为香港君豪酒店管理公司,目前项目酒店式公寓共计370多套已经售罄，低首付、可包租、入市时机是项目售罄的关键,别墅分析, 别墅共计102套房源，2012年2月份开盘。面积为190-481之间 户型解析：301.67，地下一层，地上两层，赠送80-100的花园和一半阳台 项目目前仍有30-40套别墅在售，剩余房源多以400以上的大面积独栋别墅为主，均价1.6万元/，面积较大，且别墅因总价高
14、销售速度缓慢 项目购买客群主要是以长三角客户为主，因为长三角地区到九华山旅游理佛的游客所占整体游客比例较多，距离较近，因此其购买者较多,目前在售户型为400以上的大面积别墅，由于面积较大、总价过高，难以去化,地下一层,地上一层,地上二层,四室三厅三卫 301.67,竞品市场总结,1、别墅产品竞争压力大 区域市场别墅库存量持续上升，且别墅因总价高销售速度缓慢。本案应突出自身优势，寻求产品差异性和市场机会点，精准锁定目标客户,竞品市场结论：区域内旅游地产项目别墅产品竞争激烈，本案应抓住市场机会点，以酒店式公寓销售带动别墅去化，深挖产品差异性，精准锁定目标客户,2、酒店式公寓机会点目前区域市场内没有
15、相同的产品在售，考虑到后期竞品项目即将面市，客户易被分流，本案应尽快入市抢占市场,长三角同类案例借鉴,专题一：黄山周边房地产市场研究 专题二：普陀山周边房地产市场研究,区域背景, 黄山，中国5A级旅游景区、国家级风景名胜区、全国文明风景旅游区示范点，在“中华十大名山”排名中居第四位，位于安徽省南部黄山市境内（景区由市直辖），是安徽省旅游的标志 黄山集八亿年地质史于一身，融峰林地貌、冰川遗迹于一体，兼有花岗岩造型石、花岗岩洞室、泉潭溪瀑等丰富而典型的地质景观。前山岩体节理稀疏，多球状风化；后山岩体节理稠密，多柱状风化，山体峻峭，形成了“前山雄伟、后山秀丽”的地貌特征,黄山是驰名中外的旅游胜地，家
16、喻户晓，国家5A级旅游景区，旅游业已经成为了黄山的支柱产业,黄山项目,2,1,5,4,3,黄山风景区,列举5个项目均分布在黄山景区范围内，以别墅产品为主，同质化严重，产品规划无亮点,项目详情,产品面积段叠加150，联排200-300，双拼270-490，独栋400-700,重点个案,黄山浦溪嘉园,我司将根据以下条件，选取重点案例进行分析，为本案的产品定位提供参考。,成交情况良好,产品类型相类似,市场具备较高知名度,项目概况,项目是位于黄山景区较近的酒店式公寓类项目，项目整体采用了古典中式的风格, 项目位于黄山景区北门，总用地面积53209平米，总建筑面积42832平米，规划建筑为商业街、公寓区 建筑物之外的室外空间联动，引黄山诸峰之景致，浦溪河水之灵动入室，结合徽派园林的要素，充分开发沿浦溪河濒水绿
