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1、浙江北辰公司扬州蜀岗西峰项目,总体发展思路,产品创新,CONTENT,Ch1 扬州城市和房地产概述 Ch2 项目发展核心问题 Ch3 开发模式与核心理念 Ch4 规划设计核心理念 Ch5 产品创新策略,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,扬州概述,Chapter 1, 城市概况 经济发展 历史文化,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,扬州市概况,(一)人文、地理及交通条件,扬州市简称扬，又名芜城。 位于江苏省中部，东与泰州、盐城市交界；西与南京市六合县和安徽省天长市接壤；南临长江，与镇江隔江相望；北与淮安市毗邻；中有纵贯南北的京杭大运河与长江在这里交汇，历来是水陆交通枢纽，南
2、北漕运的咽喉，苏北门户。 扬州城区至今已有2400多年的历史，是国务院第一批24座历史文化名城之一。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,(二)行政区划,扬州现辖广陵、维扬区、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇。 全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,(三)人口,2004年年末扬州市总人口454.39万人，其中市区人口107万。全年出生人口4.05万人，比上年增加0.64万人；人口自然增长率0.5，比上年下降0.63个千分点。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设
3、计,(四)交通,公路： 京沪和宁通高速公路连接全市，构成该市一横一纵“T型”高速公路骨架。三港（南通港、扬州港和南京港）三桥（江阴大桥、润扬大桥和南京大桥）和三市（南通市、扬州市和南京市）连成一片。 水路： 扬州处于我国东西大动脉（长江）和南北大动脉（京杭大运河）交汇处，在历史上就是著名的水运中心。 铁路： 与京沪、宁西主干线相连的宁启铁路于2004年4月18日已建成通车，宁启铁路贯穿扬州城，西连京沪线，东接新长线，通达全国。 大桥： 扬州至镇江的润扬长江公路大桥已于2005年5月1日竣工通车，从扬州通过大桥至镇江只需10分钟。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,扬州市经济发展
4、情况,(一)GDP稳步增长,2005年全年完成地区生产总值922亿元，比上年增长15.0%，增幅首次超过省均水平。人均地区生产总值20389元，突破2万元，按现行汇率折算达2500美元。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,(二)居民生活水平持续提高,扬州市城乡居民收入大幅增加。2005年城市居民人均可支配收入达11379元,增长15.5%;城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款余额604.7亿元，比年初增加81.9亿元。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,(三)城市旅游业,旅游经济加快发展，产业规模不断壮大。全年接待境内外游客1136.91万人次，增
5、长23.3%；旅游总收入104.6亿元，增长36.1%。其中，国内旅游人数1113.05万人次，增长23.2%；国内旅游收入92.36亿元，增长36.8%。接待入境旅游23.86万人次，增长26.9%；旅游外汇收入1.52亿美元，增长39.6%。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,(四)民营经济,私营企业发展迅速，民营经济彰显活力。2005年全市新增私营企业8461户，新增个体工商户3.11万户，分别增长38.3%和20.7%。全市民营经济实现增加值520亿元，增长17.5%，增速高出GDP2.5个百分点；民营经济增加值占GDP的比重达56.4%。,产品创新,扬州概述,核心问题
6、,开发模式,规划设计,扬州市房地产概况,(一)扬州房地产发展历史回顾,2002年制度变革与市场化起步期,（1）2002年为了继续搞活房地产市场，扬州政府发布了关于进一步搞活市区房地产市场的意见，为楼市的蓬勃发展注入了一支强心剂。 （2）土地批租方式的改变，是扬州2002年中最抢人眼球的变化，业界称之为“土地革命”。房地产市场化运作起步。 （3）2002年是扬州市房地产业快速增长的一年，出现了供销两旺的局面。2002年总销售量约80万，比2001年增长逾30%。2002年扬州住宅市场价格也较2001年有较大提升，均价提升了约25%。 成全点评： 2002年扬州房地产市场的土地政策及搞活房地产市场
7、的意见的出台，正式将扬州房地产推入了快速发展的轨道。而这一系列相关政策，在长三角区域较上海、杭州、南京等城市要滞后了一到两年，也因此事实上扬州房地产市场的发展节奏整体上要滞后于长三角中心省会城市二到三年。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计, 扬州人的第一代住宅房改房,在房地产完全市场化前后，市民的商品房意识逐步唤醒，随着房改政策的实施，扬州市民的第一代住宅往往为房改房。 这一时期尚未建立起对居住舒适度和住宅价值评判意识，大部分人以拥有一套自己的住房为目标，居住条件多为80年代设计的公房，谈不上任何建筑品质、房型或小区环境的舒适性。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设
8、计,2003年、2004年快速成长与市场成长期,2003年是扬州房地产市场发展较快的一年，房价更是上涨40%，涨幅位居江苏省第二位，仅次于苏州。 2003年上半年以来，随着扬州03年城市建设以及经济社会发展成果的逐渐显现，其对房地产发展的刺激作用在实际过程中也不断得以释放出来，加之对扬州经济社会影响重大的宁启铁路通车以及润扬长江大桥、西北绕城高速公路等工程接近尾声，扬州房地产持续走强，房价出乎意料的在2003年的三、四月份就轻易突破了3000大关，超出了绝大多数人的预期，提前达到了人们对扬州房价的心理预期。 而2004年在一片的房地产泡沫和质疑声中，在国家宏观调控政策的影响开始逐渐显现的时间里
9、，扬州市的房产开发投资增速出现过短期的回落态势，但投资总额依旧继续保持增长，同比增长，其中用于住宅的投资为30亿元，同比增长。 成全点评： 如果说2002年是扬州房地产市场发展的起步年，那么2003年、2004年是扬州房地产市场的快速发展年，无论是价格的增幅、销售面积的增长都平均达到了40%以上，尽管2004年在全国宏观调控的政策影响下，扬州住宅房地产市场的投资依旧增长了47%。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计, 扬州人的第二代住宅商品房,随着房改的结束，住宅分配进入完全市场化运作，大量的现代居住小区应运而生，消费者的住宅产品质量意识与居住评判标准逐步树立。 这一时期初步建立
10、了产品品质、小区环境、户型、生活配套等模糊的现代居住价值观，大量中高收入的群体开始卖掉房改房开始进入商品房市场，但是由于大部分为第一次购买商品房，对小区环境、生活配套、户型舒适性、建筑形式与文化底蕴、生活方式等还缺乏切身的感受，对住宅的消费观念在实际购买新房之后开始自我形成，并随着市场的逐步成熟开始变得更加理性和成熟。这一时期的消费往往跟随开发商的营销导向，并不理性。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,2005年宏观调控，市场进入理性与成熟期,2005年13月扬州商品房销售面积与销售价格持续增长，13月，市区共批准销售普通住宅商品房2453万平方米，比04年增加196。房价依然
11、保持持续上涨之势，由2004年四季度的2963元平方米增长到3138元/平方米，增幅依旧较大。 宏观调控之后的“五一”黄金周里，扬州市区共成交146套房，以平均每天20套左右的成交量直逼南京（149套），打破了扬州历次房展会的纪录，显示出良好的势头，但其价格增长幅度略为平缓。宏观调空后扬州市场总体保持平稳。 成全点评： 关于政策调整对扬州房地产市场的影响 扬州从03年起，扬兴建了大批定销房、经济适用房，保证了扬州房地产市场健康发展，另外，扬州炒房族比例不大，也是目前房产市场受新政影响较小的一个原因。 新的房贷政策出台后，扬州的房价依然走高。从最近的扬州楼盘的交易情况看，东区和南区的均价都在30
12、00元平方米以上，作为热点的西区房价则保持在3800元平方米以上，房价依然保持了稳中有升的势头。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计, 长三角城市房价收入比一览,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,1、市场整体健康 扬州的房地产市场发展整体滞后于长三角中心城市二到三年，市场泡沫不大，同时在获得了“中国人居环境奖”后，城市价值在不断提升，房地产的发展潜力更大，扬州的房价在正常的范围内，房产市场是健康有序的。 2、市场价格增幅将明显降缓 尽管扬州的城市发展潜力、城市环境改善、城市辐射范围拓宽等等诸多因素刺激着市场的稳步发展，但是另一方面我们看到，扬州的房价收入水平在长三
13、角还是处于略高的位置，由于长三角城市之间互相的影响力较大，上海、杭州市场将在政府的调控下继续低迷，因此，扬州市场整体将维持在一个平稳的状态，并受产品品质拉动有小幅上扬，这个状态预计还将持续2年左右时间。, 扬州房地产当前形势判断,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计, 扬州人的第三代住宅品质住宅,在03、04年的房地产高速发展中，很多有条件的扬州人住进了新开发的商品房小区，与过去的房改房相比，小区初步营造了生活环境、房型也比以前更加合理，但是随着市场的逐步成熟，高品质小区逐步出现，人们逐渐对住宅建立起了较为成熟的评价标准，开始追求房型的合理性、舒适性，追求小区环境的更加美观和具有人
14、情味，追求家庭不同成员的生活追求，包括子女上学问题、交通方便问题、周边环境质量、生活配套设施与交通便捷等等现有的住房已经开始不能满足他们进一步的需求。而随着宏观调控的影响，他们变得更加理性，更加有自己的主张。 因此，针对本项目而言，我们面对的已经是开始成熟并且理性的客户，他们需要的是改善居住、大量二次的需求，市场环境已经改变，我们的策略也必须随之改变，在产品的整体营造和需求满足上提供更合理、更具竞争力的产品，而这一切的核心只有一个满足现代的生活方式追求。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,扬州房地产区域市场,(一)城市发展方向,“主导向南，西进东联” 南沿扩大沿江经济开发区的建
15、设，作为发展第二产业的主要载体 完善西部分区，适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体； 新的城市发展规划将有力保证扬州市城市化建设的进程，为城市发展 提供了新的空间。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,(一)房地产分区市场,扬州老城区开发项目较少，住宅市场主要集中在：西区、东区、北区 蜀岗西峰项目位于区域市场所在的北区，与西区相接壤，地理位置优势明显。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,A、老城区 老城区住宅供应量十分有限。扬州对老城区的规划至今尚无定论，一直在维持原貌及建设现代文明两个方向之间讨论，导致老城区的改造裹足不前。 宋城名都为位于老城区的
16、代表性物业，其将宋城遗址相互依赖，景中游、游中景，打造赏心悦目的购物去处。整个项目和城市空间的拓展、城市配套的更新紧密相连。以热点旅游为依托，充分考虑旅游购物的特点和规律，在老城区成为房地产的代表作品。,产品创新,扬州概述,核心问题,开发模式,规划设计,B、 东 区 东区的开发规模不大，约占总体开发量的20%，总体品质不高。提起东区，扬州市民联想到的是穷、脏、乱、差，但随着城市改造步伐的加快，交通状况有显著改善，东区在市民心目中的形象正逐渐提升，其房地产开发的节奏也在开始逐渐升温。 近年来，在政府的极力打造下，扬州东区的交通网已经初步形成，东区基础设施的改善让更多的房产项目落户，目前很多大型住
