某马路项目一级土地开发合作建议书

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1、天津市河北区八马路项目一级土地开发合作建议书,2007年12月,2019年8月,第 2 页,思源顾问,内容纲要,一、对于本案开发目标的整体理解 二、对于本案开发运营的初步思路 三、我们的方法论体系 四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排 五、思源操作本项目的资源优势 六、思源顾问专业执行团队,2019年8月,第 3 页,思源顾问,土地价值最大化,对八马路项目一级土地开发（以下简称本案） 开发目标的整体理解,社会效益,一级开发,二级开发,可行性角度,市场 可行性,经济 可行性,操作 可行性,实现土地价值最大化并且具备综合可行性,2019年8月,第 4 页,思源顾问,内容纲要,一、对于本案开发目标

2、的整体理解 二、对于本案开发运营的初步思路 三、我们的方法论体系 四、策划顾问合作内容框架和工作计划安排 五、思源操作本项目的资源优势 六、思源顾问专业执行团队,2019年8月,第 5 页,思源顾问,本案运营的关键点理解,如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？ 如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交叉生长和可持续发展？ 如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的价值？ 如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？ 确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？ 如何在保证开发主体利益前提下，平衡各方利益诉求? 如何实现本区域同周边区域协同发

3、展、新规划区域与原有保留建筑协调发展（融入天津市区，点亮河北区，与可辐射其它区域协调发展）？ 如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价值，降低项目操作难度？,2019年8月,第 6 页,思源顾问,如何通过创新的主题定位，增强片区土地未来发展的吸引力？,如何确定合适的定位，使本项目既能结合周边环境，又跳出现有条件限定，确定高价值、新颖和可操作的项目定位，增强本项目的吸引力？ 如何通过主题定位，结合项目开发策略和城市运营理论，增强片区土地对于高附加值目标产业、人口、资源等方面的聚合程度，加快片区成熟，快速提升土地价值。,2019年8月,第 7 页,思源顾问,对本案概念定位的初步理解,城

4、市滨河玉带 天津市区北部综合服务核 生态住宅、城市住宅 创意产业服务核 传承老天津文化根 公园、旅游、休闲区,2019年8月,第 8 页,思源顾问,滨河宜居城打造城市北部、新开河畔新都市生活居住区,2019年8月,第 9 页,思源顾问,城北起动机打造天津城市北部的商业、商务服务核，促进天津城北腾飞,2019年8月,第 10 页,思源顾问,创意动力谷依托天津美术学院的人才优势，聚集创意产业精英，打造天津的创意产业服务发展基地,天津美院美术馆,厂房中的 创意产业,2019年8月,第 11 页,思源顾问,文脉传承器周边规划与原有历史风貌相协调，打造历史风貌保护区和游览区，传承历史文化，增强区域向心力

5、和归属感,2019年8月,第 12 页,思源顾问,活力休闲港依托公园、历史旅游、滨河景观等资源，打造集商业购物、休闲娱乐于一体的特色休闲城市群,2019年8月,第 13 页,思源顾问,如何通过合理的功能布局，实现区域城市功能和产业功能交叉生长和可持续发展？,如何确定引进区域的城市功能和产业功能的启动点，支持后期区域城市功能和产业功能的高速发展? 结合开发策略和新兴类似区域的发展规律，如何进行相关的产业功能和城市功能配合，使区域健康发展，快速提升土地价值？ 如何引进适合的产业功能以及与之相配合的城市功能，支持区域的可持续长期发展？,2019年8月,第 14 页,思源顾问,以城市运营的思维出发，而

6、不是简单造城,2019年8月,第 15 页,思源顾问,城市运营强调城市功能和产业功能同步发展,总体开发 策略,产业功能,城市功能,区域现状,2019年8月,第 16 页,思源顾问,关注城市功能与产业功能交叉生长,产业功能,城市功能,研发中心,生态化办公,独栋办公,商务酒店,集中式办公,高档居住,行政功能,文教医疗,休闲娱乐,特色商业,整体定位,以运营为导向进行城市开发,2019年8月,第 17 页,思源顾问,通过增长极核促进城市功能与产业功能的交叉生长,增长极： “特定环境中的推动性单位(propulsive unit) ”，当它增长或创新时，能诱导其它单位增长。 Francois Perro

7、ux （法国经济学家）,2019年8月,第 18 页,思源顾问,成为增长极核的两个必要条件,2、能够带来增长,1、能够自我生存,能够进行裂变，促进其他功能的发展；,能够促进各功能之间的聚变；,能够撬动区域的良性发展；,市场可行：适合区域发展的；,经济可行：可承受的成本；,操作可行：具备可实施性的；,2019年8月,第 19 页,思源顾问,通过增长核的“裂变”与“聚变”过程实现新城的可持续自然生长,核心思想 以“核心功能”的发展带动“派生功能” 发展，循环累积，促进新城功能的完善。,战略目标 实现周期最短化； 价值最大化； 资源配置最优化。,2019年8月,第 20 页,思源顾问,案例1：北京“

8、睡城”回龙观居住区由于开始就被规划为功能单一的居住区，商业和服务业设施滞后，严重缺乏就业机会，致使其居民高度依赖交通系统与外部联系，新城沦为“睡城”。,建设用地面积11.27平方公里，形状为东西长6.2公里，南北宽2公里的长方形。规划总建筑面积800多万平方米，规划居住人口23万人。,睡城,2019年8月,第 21 页,思源顾问,案例2：深圳华侨城以主题公园作为启动核，带动区域发展成为集旅游、商务、娱乐、高科技和高尚住宅于一体的城市综合功能板块,华侨城位于深圳市南山区，南临深圳湾，占地4.8平方公里，历经20余年的发展历程。,2019年8月,第 22 页,思源顾问,案例3：上海新天地以特色商业

9、街作为启动核，开发综合商业，以综合商业带动写字楼和公寓的开发，从而带动区域整体价值的提升,将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起，形成功能完备的商业中心，创造高档物业产业环境。,2019年8月,第 23 页,思源顾问,案例4：碧桂园以教育产业作为启动核，带动区域价值提升,1992年， “教育地产”的模式为顺德碧桂园找到了出路，也开创了教育地产的先河。,2019年8月,第 24 页,思源顾问,如何通过合理的城市功能定位和规划设计，提升区域土地的价值？,如何提升项目整体的土地价值？ 如何通过引进产业形成人流集聚效应提升区域价值？ 如何合理进行城市功能定位和规划设计，拉升土地价值？ 如何进行

10、功能定位提升土地经济效益和社会效益综合价值？,2019年8月,第 25 页,思源顾问,完善城市功能、形成产业聚集、提升土地价值针对本案地块整体狭长分布的特点，建议多点打造本案的价值“珍珠链”,概念示意,2019年8月,第 26 页,思源顾问,运营商如何实现可持续发展？,如何进行商业区土地的一级开发？ 企业如何协调土地经济价值和社会效益之间的关系，达到土地综合效益最优； 企业如何进行土地营销和二级开发，顺利回收资金并取得开发利润，维护同投资商的良好合作关系，为公司持续发展打下基础？,2019年8月,第 27 页,思源顾问,如何合理的确定开发时序和开发策略，保证项目可行性？,根据市场情况，确定开发

11、策略，保证项目在经济、市场以及操作性方面合理可行。 确定合理的开发策略和时序安排，保证项目的前期顺利介入市场，中期稳定提升土地价值，后期攫取高额利润。 确定合理的土地性质和项目内不同主题分布，保证项目的市场可行性。 合理测算项目各项成本，结合类似土地市场价值，确定项目的开发节奏和价格策略，保证项目的经济可行性。,2019年8月,第 28 页,思源顾问,确定何种融资方式，结合开发时序，保证项目稳定的现金流？,充分考虑现金收入和现金支出在时间和数额上的差异，确定融资时点、期限以及规模等要素。 考虑一二级联动开发策略，平衡项目现金流。 分析比较各种融资方式和融资渠道，根据各自限制性要求，提出适合本案

12、的融资方式，保证项目开发的正常运作。 针对不同开发阶段的不同特点，综合考虑融资风险和融资成本，平衡短期和长期融资的均衡关系，确定合理的融资方案。,2019年8月,第 29 页,思源顾问,如何实现本区域同周边区域协同发展、新规划区域与原有保留建筑协调发展（融入天津市区，点亮河北区，与可辐射其它区域协调发展）？,充分考虑天津市区的城市功能走向和产业功能走向，融入天津的整体发展规划，实现本案与天津的整体协同发展 充分考虑项目周边区域的性质氛围、产业结构等要素，在操作本项目时，实现同周边区域的融合和协同发展。 充分考虑原有历史风貌建筑和保留建筑，在原有基础上发展、再造，实现规划与保留建筑的融合和协同发

13、展,2019年8月,第 30 页,思源顾问,如何选择项目合理的起步区和引爆点，快速提升项目整体价值，降低项目操作难度？,为降低项目操作难度，将项目的定位更好的落实执行，需要寻找一个对于本项目的关键引爆点和操作切入的起步区，以利于项目整体价值的提升，加快项目操作速度。 项目的引爆点应该在结合周边区域市场研究的基础上，认真分析总结，寻找市场空白点和制高点，以点带面，撬动项目操作。 引爆点的确定必须具有一定的带动性，在经济可行的基础上，整体提升项目的土地升值，形成项目价值的整体提升和带动作用。,2019年8月,第 31 页,思源顾问,如何在平衡各利益主体的诉求？ 通过外部平台协调各方利益,政府层面的

14、利益诉求： 改变天津城市发展缓慢的现状，加快城市发展进程； 完善城市功能配套，促进产业发展； 形成人口集聚效应，带动区域经济发展； 吸引投资，增加税收，回收基础设施投资； 取得政绩；,2019年8月,第 32 页,思源顾问,如何在平衡各利益主体的诉求？ 通过外部平台协调各方利益,运营商（土地一级开发商）的利益诉求： 回收投资，产生利润； 尽快偿还融资方贷款； 提升公司形象品牌，项目形成全国示范； 获取土地一级开发权，关键在于将土地综合效益最大化； 通过开发取得更多的土地资源和现金流，公司可持续发展； 通过融资保证项目弥补操作过程中所产生的资金缺口。,2019年8月,第 33 页,思源顾问,3.

15、 投资商的利益诉求： 保证投入资金的安全可靠，控制投资的风险 形成稳定的资金收益 部分投资商需要进行项目收益的分成，提升资金盈利能力,如何在平衡各利益主体的诉求？ 通过外部平台协调各方利益,2019年8月,第 34 页,思源顾问,如何在平衡各利益主体的诉求？ 通过外部平台协调各方利益,4. 二级开发商（或合作开发企业）的利益诉求： 土地具备二级开发条件； 土地成本合理； 周边配套完善，具备开发物业相应的市场氛围； 通过开发能够获取相应的利润； 具备良好的政府政策支持；,2019年8月,第 35 页,思源顾问,如何在平衡各利益主体的诉求？ 通过外部平台协调各方利益,5. 居民（拆迁居民或购房客户

16、）的利益诉求： 合理的拆迁置换政策； 居住环境良好，配套齐全，提高居住水平和生活水平； 降低居住成本，完善交通配套；,2019年8月,第 36 页,思源顾问,综合效益最大化,把握本区域功能定位，实现土地一级开发价值的最大化 土地功能定位合理，实现二级开发价值最大化 通过项目的开发建设，取得良好的社会效益，获得政府支持 借助八马路片区对于天津的特殊内涵和历史沿革，成功实现本项目的市场运作，提升企业品牌与可持续发展能力,2019年8月,第 37 页,思源顾问,成功运作本项目需要具备的必要资源,本项目是大规模土地一级开发项目，并且又属于大型沿河地块的开发，牵涉各方利益，专业性要求高，需要整合如下资源：,政府资源 融资平台 土地一级开发顾问经验和土地招商资源 土地开发和规划设计专家资源 沿河和城市运营策划顾问经验,2019年8月,第 38 页,思源顾问,内容纲要,一、对于本案开发目标的整体理解 二、对于本案开发运营的初步思路 三、我们的方法论体