某置地公司内部管理诊断

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1、做实基础工作，更新运作理念，全面提升国际置地公司管理工作,2019/8/20,保密文件 版权所有,2,报告内容,第一阶段项目进展回顾,新疆国际置地公司内部管理诊断,新疆国际置地公司外部环境分析,第二阶段工作计划,房地产行业概述,地区房地产市场分析,房地产特性分析,房地产产业发展分析,.（.） 专业提供企管培训资料,2019/8/20,保密文件 版权所有,3,经营性土地的供应方式发生了大的变化,市场机制配置土地资源，对土地供需进行合理调控，引导房地产市场有序发展，充分实现土地的价值； 保证了土地交易的公开、公平与公正，提高交易行为的规范化程度，可以从源头上有效地遏制腐败； 市场的完善和市场作用的

2、发挥，有利于促进政府进一步转变职能，改革行政方式，提高管理和服务水平。,土地储备中心,开发商,回收闲置土地,.（.） 专业提供企管培训资料,2019/8/20,保密文件 版权所有,4,1999年以来，全国房地产企业购置土地面积以年平均40%的速度增长，但同期开发的土地面积增长只有6.4%，一方面显示近几年新的“圈地”运动发展迅猛，另一方面显示企业更多地注重土地储备对未来发展的价值,尽管国家对闲置土地的监管进一步加强，但数据显示，房地产企业的“土地储备”总量仍在增加 房地产企业对未来土地价格上涨的预期是加强“土地储备”的主要动因 集团开发、规模经济的发展模式被多数大型房地产企业采纳，对重点地区土

3、地的战略攫取成为主要竞争手段 大面积的“土地储备”将面临政策和资金两方面的风险，但却有助于实力强的企业抓住时机，完成连贯动作的快速发展,2019/8/20,保密文件 版权所有,5,全国2002年土地交易价格指数有比较大的提高，根据国家计委和国家统计局的调查，主要原因是因为土地基准价格的提高和公开出让方式,注：土地交易价格指数以前一年为100计算,从全国范围看，由于政策性因素（土地基准价、公开出让方式）的影响，全国土地交易价格从2001年起有较大幅度提高 部分省市的市场交易价格指数增幅惊人，太原市2001年至2002年增幅为26.6%，在土地价格市场化的初期，公开出让价格与协议出让价格相比，增幅

4、较大,.（.） 专业提供企管培训资料,2019/8/20,保密文件 版权所有,6,根据建设部的统计数字，近几年房地产业的毛利率在 40% 左右。但是，房地产业的利税率却不断下降，主要原因是行业竞争激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率大,资料来源：建设部统计数据，中国统计年鉴,国家统计局有关人士认为，我国目前比较合适的商品住宅空置率应在5%-14%之间。 自1995年起，全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。1999年末，全国商品房空置面积累计为9124万平方米，商品住宅空置率达到19,处于空置危险期之间。近年来，商品房空置面积继续增大。,1997-2001全国商

5、品房竣工、开工、销售面积统计,2019/8/20,保密文件 版权所有,7,资料来源：新财富,空置率高的一个主要原因在于商品住宅价格高，超过了中国普通居民的承受能力。根据世界银行资料，当一个国家的住房售价与家庭年收入的比例在 3 到 6 之间，居民才能负担得起。而我国的比例在绝大多数地区偏高,2019/8/20,保密文件 版权所有,8,房地产市场日趋成熟，其作用主要表现在行业整体利润和产品结构趋于合理，土地价格因供需关系的缓和，将处于合理区间,.（.） 专业提供企管培训资料,2019/8/20,保密文件 版权所有,9,新华信认为，未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的

6、下降和房地产企业数量的减少,短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平 开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理 土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高,土地价格、开发成本、利润及企业数量发展趋势示意图,2019/8/20,保密文件 版权所有,10,部

7、分上市的房地产公司的资产、收入和利润比较,资料来源：中国上市公司资讯网,2002年部分上市房地产公司资产、收入和利润,2019/8/20,保密文件 版权所有,11,国内的房地产开发商可以分为两种类型：一类是具有资源优势型的开发商、另一类是管理运作型的开发商，两类公司的核心竞争力不同，未来的发展前景也不同,随着国家对土地管理的日趋严格，土地价格将更加透明化，开发商获得土地的 成本差异不断缩小，未来运作型的开发商将表现出强大的市场竞争力,.（.） 专业提供企管培训资料,2019/8/20,保密文件 版权所有,12,根据建设部的发展规划，2000-2010年的房地产业的四大发展前景,四大发展前景,房

8、地产业将以每年12%的速度增长,实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%,商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达 80%,城镇人均住房使用面积 2010 年达到 18 平方米，建设住宅 33.5 亿平方米，平均每年新建 3.35 亿平方米,3,1,2,4,2019/8/20,保密文件 版权所有,13,报告内容,第一阶段项目进展回顾,新疆国际置地公司内部管理诊断,新疆国际置地公司外部环境分析,第二阶段工作计划,房地产行业概述,地区房地产市场分析,地区经济发展分析,地区房地产宏观分析,地区房地产市场分析,2019/8/20,保密文件 版权所有,14,乌鲁木齐的经济近年快速增

9、长，平均GDP增长率达10.9%，高于新疆同比年份的平均增长率,资料来源：乌鲁木齐统计局 备注：2003年乌鲁木齐的GDP为计划值,新疆与乌鲁木齐GDP统计,乌鲁木齐近年的GDP平均增长率为10.9%，高于新疆的平均增长率9.2%，更高于全国平均增长率,单位：亿元,.（.） 专业提供企管培训资料,2019/8/20,保密文件 版权所有,15,乌鲁木齐近年的产业结构有所调整，第三产业的比例不断提高，且第三产业的增长速度较高,资料来源：乌鲁木齐统计年鉴 备注：2003年乌鲁木齐各产业值为计划值，各产业值是按当年价计算,乌鲁木齐产业发展,乌鲁木齐三大产业平均增长率,乌鲁木齐近年的产业结构有所调整，第

10、三产业从1998年占GDP60.9%增长到2003年占GDP的65.9%，第三产业的增长速度明显地高于第一、二产业的增长速度。,单位：亿元,2019/8/20,保密文件 版权所有,16,乌鲁木齐市城乡居民的收入状况,资料来源：乌鲁木齐统计信息网 备注：1、城市居民收入为人均可支配收入；2、农牧民的收入指人均纯收入,城市居民的收入增长较快，2001年较2000年增长8.9%，2002年较其上年增长9.6%，相对来说，农牧民的收入增长不大,新疆居民的收入状况,单位：元,2019/8/20,保密文件 版权所有,17,乌鲁木齐主要行业就业情况,资料来源：2002年乌鲁木齐统计年鉴,乌鲁木齐2002年初

11、的总人口为169.03万。2001年初房地产业就业人数为4222人，到2002年初增长到9524人，就业人数为上年的2.26倍，说明了近年房地产业的高速发展态势,乌鲁木齐主要行业就业人数,单位：千人,.（.） 专业提供企管培训资料,2019/8/20,保密文件 版权所有,18,2003年乌鲁木齐市人均消费支出,资料来源：乌鲁木齐统计局,乌鲁木齐居民食品支出占总消费支出的34.7%，恩格尔指数低于全国平均39.2%，但仍然占据主要消费支出；居住支出占总消费性支出的7.65%，居民用于住房的消费能力仍旧较低，大量的住房消费需求仍然处于积累阶段,2019/8/20,保密文件 版权所有,19,乌鲁木齐

12、主要行业发展,商业当前和以后都是乌市产业发展的重要行业。乌市作为新疆的商贸中心，将进一步发展商贸业，不论从规模还是效益都应发挥重要的作用。但乌市的商业还存在一些问题，如大量的商品交易都是区外产品的天下，本地产品竞争力较弱。,货运邮电业对乌市的经济发展促进作用很大，乌市要建成国际性的商贸城市，交通运输业的发展非常重要，只有物流和信息流都畅通无阻，国民经济才能进一步发展壮大 。,发展较快的行业之一，建筑业的发展可以带动多个产业的发展，是乌市重点发展行业。目前乌市的人均居住面积仅为9.32平方米，其发展潜力很大。同时国家西部大开发战略的实施，基础建设等各种项目的投入均会给建筑业的发展带来契机。,生产

13、的产品是高收入弹性的，随着收入的增加，对该产品的需求量越大，该行业将作为主导产业进一步发展。,商业,货运邮电业,建筑业,金属冶炼及 压延加工业,金融保险业,金融保险业与各行业的发展都有紧密关系，也是发展的主导行业。从乌市目前的情况看，金融保险业得到了一定发展，在国民经济中发挥了重要作用。但将其作为主导产业看，发展仍显不足，如国内主要的地区性银行及非金融、证卷机构均未在乌市建立分支机构。,2019/8/20,保密文件 版权所有,20,其中： A为消耗矩阵：,运用投入产出模型和总体增加值率对乌鲁木齐市GDP进行预测,投入产出模型：,X为社会总产品向量； Y为最终产品向量，包括积累、消费、净出口等，

14、反映了国民收入分配和再分配的最终使用情况。,资料来源：固定资产和消费的预测数据来自乌鲁木齐之窗,所有生产活动新增加的价值与总产值的比率。,.（.） 专业提供企管培训资料,2019/8/20,保密文件 版权所有,21,乌鲁木齐市近年经济以较高的速度增长，预测2001-2005年的增长速度为10.5%左右，2005年的GDP达到517亿元,资料来源：新疆统计信息网,预测值是在假定“十五”时期乌市经济效益保持稳定,即总体增加值率保持在40.7%的水平下,利用投入产出模型推测出总产出，进而计算出GDP；根据预测值，2001-2005的年均增长率为10.5%左右。,2019/8/20,保密文件 版权所有

15、,22,乌鲁木齐市经济发展总结,2019/8/20,保密文件 版权所有,23,报告内容,第一阶段项目进展回顾,新疆国际置地公司内部管理诊断,新疆国际置地公司外部环境分析,第二阶段工作计划,房地产行业概述,地区房地产市场分析,地区经济发展分析,地区房地产宏观分析,地区房地产市场分析,地区房地产业概述,地区政策环境分析,地区房地产趋势分析,.（.） 专业提供企管培训资料,2019/8/20,保密文件 版权所有,24,乌鲁木齐市近年房地产投资较大，于 2001年达到一个高潮，之后有一个下降的趋势,资料来源：乌鲁木齐统计局,乌鲁木齐近年房地产投资情况,单位：亿元,房地产投资总体上在2002年达到高潮后

16、，乌鲁木齐房地产进入调整期，有下降的一个趋势； 据房地产的投资规律，投资下降，赢利也随之回落； 新疆2003年1-4月房地产投资7.48亿元，比上年同比增长46.4%，但住宅投资只同比增长13%，商业用房同比增长2.5倍，商业用房成为该时期的重点。,根据中国房地产发展周期判断，调整其一般为2年左右，低于发展期，因此，2005年左右将成为新一轮的起点,2019/8/20,保密文件 版权所有,25,房地产企业正处于一个整合过程，数量变化较大；投资构成上以其它经济形式的投资为主,乌鲁木齐的房地产企业正处于一个整合过程，企业数量变化较大。实际上在乌鲁木齐真正具有开发规模的只有二十多家。 2002年整个新疆地区共有房地产企业435家；有37家企业分别得到降级、歇业一年、暂缓发证、限期整改的处罚；另有36家房地产开发企业被注销。,从房地产的投资构成来看，乌鲁木齐的房地产投资主要是以其它经济形式投资为主。,乌鲁木齐房地产公司数量,2001年房地产投资构成,单位：个,单位：亿元,.（.） 专业提供企管培训资料,2019