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1、,中海龙湾半岛C地块发展建议（初稿）,目录：,第一部分 C地块基地条件分析 第二部分 区域中小户型物业研究 第三部分 典型案例研究 第四部分 C地块定位 第五部分 C地块物业发展建议 第六部分 经济测算,第一部分 C地块基地条件分析,1、C地块区位,东：加气站、公共绿地、 幼儿园、小学 西：拆迁安置房 南：丽景华庭 北：A、B地块及清水河,2、C地块控规指标,用地性质：二类居住兼容商业用地 占地面积： 16341.65m2，约24.51亩 容积率： 3.0 绿地率：30% 建筑密度：30% 限高： 53米 最大建筑面积： 49024.95m2 商业最大容量： 14707.49m2,3、项目规划
2、限制指标,现代建筑风格，色调明快。 C地块内商业建筑必须单独占地，严禁按草金路布置，多层建筑需采用坡屋顶。 C地块临规划道路结合15米绿带布置不小于净用地面积4.5%（735m2）的集中绿地，另735m2的集中绿地结合总平方案布置。 公共绿地规划：约3770m2,用于CNG加气站安全范围控制。只能设置通透围墙或绿篱。 C地块需设置公厕一座（每座面积不小于50平米），并对外开放。 物管用房结合总平方案按总建筑面积的3配建。 交通出入口：结合地块周边规划道路开口，主入口宽度不大于7米，次入口宽度不大于4米。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海
3、量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,4、项目基地条件小结,C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的产品将成为C地块核心竞争力。 临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长约204米。 商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。 约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。 C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。 加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。,第二部分 区域中小户型住宅研究,1、中小户型显性供应项目分布,中小户型的住宅指:户型设计紧凑的70-120平米以下套二和套三户型。 区域内中小户型的
4、住宅包括两大类，一类是中小户型楼盘，另一类是高端楼盘中的中小户型。 样本数量：共11个，中小户型楼盘9个，有中小户型的高端楼盘2个。,（一）中小户型住宅显性供应楼盘分析,2、中小户型显性供应楼盘产品特征,中小地块是中小户型供给的主力，88.9%的占地面积在65亩以下。占地面积在25亩以下有4个，45-65亩的有4个，90-100亩仅有竹韵天府 整体规模较小，总建筑面积集中在38000-50000m2 总户数主要集中在250户和750户，总户数均值为819户。 容积率的均值为2.66，容积率主要为2.2-2.8，丽景华庭2期及新光华广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。 绿化率的均值为33
5、.9%，93.1%的绿化率在30%-36%. 光华板块供应量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量的28.5%；外双楠板块供应量相对较少，占总量的23.3%。 54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分别占总量的21.5%和20.1%。,销售均价为3638.9元/m2，以中低端楼盘居多。均价主要集中于4000-4200元/m2及3500-3600元/m2，分别占总量的51%及27.4%。 销售率普遍很高，销售周期较短。除未开盘的4个项目外，销售率均值为87%，销售周期集中在1个月左右，最长为8个月。 户数与车位比为1:0.5-0.7。其中，1:0.5-0.6
6、的占总量的31.4%，1:0.61-0.7的占总量的38.1%，1:0.49占总量的30.5%. 档次普遍为中档，区域内没有高端纯中小户型楼盘，从市场供给来看，高端纯中小户型楼盘还属于市场空白点。 产品基本没有创新，但性价比高，有着相对较低的单价和总价。 主要客户群体构成为： 第一类：收入中等的工薪阶层及年龄在25-30岁左右年轻人，家庭结构为1-2 人，以一次置业年轻人和1-2次置业的工薪阶层。 第二类：有稳定收入的老年人。,3、中小户型显性供应楼盘营销特征,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：690317
7、89,4、高端中小户型显性供应分析结论,普遍位于高端楼盘内，分布零散，没有集中布置，区域内目前没有高端纯中小户型项目，高端纯中小户型发展思路是本案较大的机会。 可以享受高端楼盘整体品质、景观及配套。 普遍位于项目的转角处、临街面及景观较差等具有相对缺隙的位置。 单价相对偏高，但很好的控制了总价。 供给较少，销售速度很快，高端中小户型消费需求相对旺盛。 成都花园望郡10余套90平米左右套二户型于开盘当天售完。 优品道40余套90平米左右套二和113平米套三户型销售状况良好。,5、中小户型显性供应楼盘分析结论,区域中小户型主要位于中小地块及高端社区内。 中小地块内的中小户型普遍档次较低，基本无产品
8、创新，较低的单价和总价是其核心竞争力。 高端的中小户型主要位于高端楼盘内，存在分布零散、位置相对缺隙（如临街、转角、景观差等）、价格偏高、供给较少等现状。 从区域供给现状，可以看出高端纯中小户型项目为市场空白点，是C地块较好的机会，可以解决现有的中小户型项目分布零散，位置较差，供给少等缺隙。 C地块属于大项目的启动区，既可以享受高端住区的所有优势，还能规避目前高端中小户型的缺隙，高端中小户型是C地块较好的发展机会。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,（二）区域潜在中小户型的物业研究,1、中
9、小户型潜在供应项目分布,2、优品道一期B区,总占地面积：26亩 总建筑面积：28000m2 总户数：260-270户 车位数：100个 开盘时间：今年7月 定位：高端中小户型社区 户型配比：套二80-100m2占30%，套三101-140m2占70%,从开发时间来看，优品道B区基本与本项目不存在竞争冲突 二期可能会出现少量经济型户型与本项目产生强势竞争,望郡分三区开发，A区为银行及其它用地共9亩，目前开发的B区为27亩的高端住区，C区为74亩的高端住区。 从B区的上市状况，望郡C区的开发时间有可能会与本案的C地块开发时间重叠 结合现有B区中小户型的旺销状况，其C区可能会出现一定的中小户型，其开
10、发时间可能会与C地块重叠。,3、成都花园望郡C区,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,4、滕王阁鹭岛国际社区,鹭岛国际社区的占地为422亩，项目总体定位为大型原生态、高绿化率都市豪宅。 产品类型以多层和小高层为主。 该项目的产品类型较多，占地面积较大，其开发时间与本项目重叠 由于该项目的体量较大，可能会有部分中小户型的住宅会对C地块形成竞争。 单位成本上本案不占优势，但滕王阁的实力、知名度、美誉度均不及中海。,5、中、低端中小户型潜在项目,源自区域中小型地块竞争，会被其切割中低端市场。区域内
11、潜在中小型地块很多，从现有供应市场调查来看，中小户型属于中小地块内的主力户型，潜在的中小型地块将切割中小户型的中低端市场。 此类项目占地面积较小，品质低于本案，开发商知名度、美誉度较本案差。 区域内中小型地块大多拿地较早，而本案的土地成本较高，如果同时面市很可能会对本项目形成低价冲击。,6、“同价多室”的潜在竞争,C地块总价范围内与其它中低端项目总价重叠的潜在竞争。 本案的土地成本较高，高端是本案必然的发展方向，区域内潜在的中低端项目在成本上具有较大的优势。 中、低端项目的套三、套四的总价可能会与C地块的套二、套三重叠，会形成“同价多室”的潜在竞争。,高端潜在竞争项目主要为滕王阁鹭岛国际社区、
12、优品道、成都花园望郡。 中小地块的同类型产品的低价竞争。 C地块总价范围内与中低端项目重叠，必然会对本案形成“同价多室”的选择性竞争。 C地块的产品必须做到特色、差异化和创新，特色的产品将成为平衡高成本与市场杠杆，并以差异化的产品避开潜在的竞争。,7、小结,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,8、研究结论,成都中小户型大多属于规避型物业，用于解决楼盘的相对缺隙。 本案中小户型的定位将被区域内中小楼盘分割低端客户，并且中端楼盘的舒适性物业因总价和本案相当，产生替代作用。 区域内高档楼盘中的中小
13、户型与本案直接竞争。 若本案C地块纳入整个社区概念中的一部分，销售速率和价值将提升。 区域内中小户型产品创新和品质不足，改变这一现状能够取得竞争优势 成都类似个案显示： 花园等室外空间、板式宽景、一梯两户、楼盘品质是纯中小户型物业畅销的重要因素。 本案纯中小户型的定位面临的客户是： 有经济型功能需求和生活品质要求的中高端客户，年龄主要在25-35岁，职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。,第三部分 典型案例研究,1、项目简介,基本数据 占地面积：27亩 总建筑面积：34000平米 容积率：4.8 层数：2幢20层高层电梯公寓 公摊：21 销售均价：4000元/平米 总
14、户数：622 绿化率：31% 户数车位比：1：0.6 梯户数：2梯15户,产品创新 9-50m2私家院落（入户花园） 每四层一个8.4米空中四合院 中空镀膜玻璃,（一）曼哈顿自然派,2、项目特点,特色鲜明小盘，通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、较高地价、高容积率等局限。 产品创新同比区域其他项目溢价率为5.26%。 特色产品创新：80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50平米的空中花园、每四层一个8米空中四合院，围合院落形成了穿透建筑体；双面采光通风的设计实现室内全阳光和户户“穿堂风”。 户型面积区间跨度过大，变相地阻碍销售进度。户型从47-200平米以上，由于不同的
15、面积带来不同的目标客户群，单体建筑体无法满足各种阶层的客户群的居住心理需求。 产品缺隙：2梯15户通廊式布局。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,3、户型及客户特征,户型配比及畅销户型 畅销/滞销户型：57一室一厅销售最快，其次为47一居室，第三是80-100 套二户型，150m2以上户型滞销。 主流客户群体特征 30-45岁之间的客户为主，自用型的客户约占2/3，投资性客户约占1/3； 职业：以企事业单位职工、外企白领、生意人等为主。,（二）锦都壹期,总占地面积：100亩 总建筑面积：3
16、0万 容积率：3.5 绿化率：30 层数：3幢24层 公摊：20-25 均价：4200元/ 总户数：一期600多户 梯户数：3梯8户 产品特点： 每户花园露台、每二层空中庭院、川西民居风格高层,1、项目简介,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,特色鲜明楼盘，通过传统文化与现代时尚的良好嫁接实现了差异化的定位，其核心竞争力为城市中心区位及与宽窄巷子传统文化的嫁接。 中小户型的住宅为启动区：锦都属于复合型项目，有写字楼、住宅、商业院街，启动区的产品为中小户型的住区，以快打快销产品实现资金快速流转，并迅速占领市场，树立项目整体形象。 通过写字楼、商业的规划来抑制较高的地价。 建筑立面创新：
