某地区项目管理及前期发展策划思路汇报

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1、银丰唐冶项目前期发展策划思路汇报,谨呈：山东银丰房地产开发有限公司,（中国）山东公司 Jinan.Sep.2010, 2010特别提示：本报告仅供客户内部使用，版权归(中国) 所有 。在获得书面许可之前，不得擅自对本文档及其部分进行任何形式的传阅、引用、复制和发布。,本报告汇报思路,项目定位体系,项目规划建议,项目启动区建议,城市宏观研究,区域研究,新城案例,不同物业 市场表现,目标界定与本体分析,竞争机会挖掘,发展战略与整体定位,城市宏观研究,01,宏观经济 城市规划 政策环境,中国经济高歌猛进,统计数据显示，中国国内生产总值从2000年99214亿元猛增到2009年340507亿元，增长了

2、343%，2010年有望实现翻两番。 中国经济的高歌猛进全面推动了社会经济各个层面的发展，特别是为中国城市化进程提供了澎湃的动力。,城市化进程相对滞后,统计数据显示，目前，我国非农业部门经济总量占全国经济总量的86%；非农业部门就业率为53%；城市人口占全国人口约46.65%，城市化水平远远滞后于社会经济发展，具备发展空间和足够的推动力。 中国经济增长依然处于高速增长通道，非农业部门增长空间和速度依然领先农业部门。非农业部门的比重、就业人口将持续增长。城市化进程必然要深化和加速。,城市化进程阔步前行,在经济推动下，中国城市化进程阔步前行，2000年以来，每年城镇新增人口最少也在1300万以上。

3、 城市规模扩张，城市人口规模增长已成为近年来中国社会发展的一个重要特点和关键性趋势。,济南也同样进入了城市化快速扩张的发展阶段,济南城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期,2009年全国各城市GDP排名,GDP与房地产发展模式,房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准,近几年济南GDP增速,对外形成区域中心,济南,北京,特征：旧城改造+新城规划,对内形成大都市,从单核向多核转变下新成中心地位加强，对外联系和影响加大，房地产需求将呈逐年上升趋势。,将从目前的入门级大城市发展成都市圈的核心,资源集聚效应加剧，作为“区域中心”的城市地位得到加强，处于大都市形成过程中,将由目前单核城市

4、发展成为带状组群城市,未来城市空间结构呈“带状组群”布局结构分布,通过对区域经济、交通、资源等方面进行综合分析，济南市城市空间发展结构呈“带状组群”式布局结构分布。,北京：单核城市空间,青岛：组群城市空间,深圳：带状组群城市空间,城市规划： 2020年中心城人口规模将由2005年的290万人增至430万人左右；中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里。,重大利好： 全运会大规模基础建设成就：全运会奥体中心场馆及相关配套建设催化城市面貌更新； 旧城区大规模改造：小清河、徐李等北部、西部旧城区改造启动； 东部高新区建设：高新区成为济南新的经济增长极，城市化区域加速扩大；

5、市政府东迁：政府东迁至奥体文博区域，加速中心城区与高新区之间城市化进程； 西部交通条件改善：张庄机场搬迁、腊山物流商务基地打造与高铁新客站建设，改善西部环境。,阶段特征： 旧城改造与新城规划同步进行； 城市外围区域认知迅速提升； 城市建设以大规模基础设施建设为主，迅速提高人们生活水平。,直接表象就是各种利好因素对于不同区域的发展推动,城市化与规划利好激励下，城市迅速扩张,经十路沿线规划效果图,济南城市面貌鸟瞰,济南唐冶东部新城规划已经形成，随着济南城市规划和发展结构的改变，城市发展速度迅速，新城的发展将出现跳跃式前进。,城市规模扩张的同时，城市形象和功能也将不断强化,发展势头强劲，城市面貌快速

6、更新，看齐一线城市,唐冶新城部分规划,海尔绿城全运村 嫁接绿城南方开发经验，项目实现园林实景展示与精装修现房，是济南市场比较少见的高端精装产品。,中海奥龙观邸 中海紫御东郡 奥龙观邸依靠与奥体文博区域的位置优势以及相对稀缺的山体别墅实现市场突破，中海物业服务也高于济南市场平台。,济南万达广场 万达拥有全国多个城市中心综合体开发经验，大户型产品豪华精装以及6米左右客厅开间，冲击了济南客户的市场认知，迅速实现了项目形象突破。,恒大名都 唐冶第一个多物业类型的综合居住社区；售楼处、会所展示布置也突破了济南市场水平。,绿地新里卢浮宫馆 周围青山环绕、绿树成荫，交通便利。既有山景又有水色，环境优美空气清

7、新，堪称人与自然和谐统一的绿色生态社区。,阶段特征： 一线品牌开发商高产品力震动当地市场，客户需求被迅速激发，随着买家成熟度的提高和竞争的加剧，未来面临开发模式与本土需求精准对位问题，济南房地产市场开始步入产品竞争阶段。,城市发展为房地产产业发展提供了蓬勃动力,品牌开发商大举进驻带来房地产市场繁荣并走向成熟,当前出台的房产政策对不同物业影响程度不一,对市场影响：豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小,城市宏观研究,小结,1、中国经济推动了中国澎湃的城市化进程； 2、济南城市化动力充裕，城市空间将从目前单核城市成长为带状组群城市； 3、济南城市扩张为房地产发展提供了历史性机遇；

8、4、相对于当前政策变化而言，更多属于短期因素，无改中长期发展趋势，而且不同物业受到的影响不尽相同。,区域研究,02,现状与未来功能定位 产业导入 交通条件,根据国内外带状组群城市空间的空间布局经验，该类城市通常是由一系列的分工协作的城市组群沿城市交通主轴分布。每一城市组群构成城市功能上的一个重要节点，担负着不同层级城市中心的职责。,组群城市空间具有多中心结构,深圳以交通主轴贯穿的多城市中心分工协作的组群城市空间系统,新中心,根据规划，东部为济南主城区的主要发展方向。在重点片区建设上，将把唐冶新城建设成为以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、体育为核心的东部城区中心。,唐冶新城将成为未

9、来多个城市副中心之一,唐冶以商贸、金融和综合产业配套为支撑，以行政、文化、体育为核心的东部城区中心,唐冶新城在多组群发展中具有先发优势,产业发展已经启动，历城政务区建设初见成效,高新区： 工业园区高新技术产业为主；从业人口十万人。入住企业：正大集团、三星化学等。 孙村郭店彩石等片区： 产业片区支柱产业为电子信息、汽车制造等，规划用地面积70平方公里，人口70万人。进驻企业：浪潮、将军集团等。,唐冶位于高新区和孙村产业区等片区的有效辐射范围内,唐冶片区处于几个产业片区企业活动的经济辐射范围之内，作为新城对周边片区的吸纳作用较强。随着规划进度的实施、本区域作为未来新城的功能不断的完善，在此基础上区

10、域住宅空间和商务空间需求逐步的增强。,空港组团： 城市副中心之一规划用地面积20-30平方公里、人口15万。 两河庄科章锦汉峪等片区： 居住片区规划用地80平方公里、人口22万左右。,唐冶新城是济南城市空间拓展的重点区域,唐冶新城位于东部新城组团中心，是济南城市空间拓展的重点区域，城市规划对唐冶新城发展有巨大推动作用,济南市重点空间布局建设规划,济南城市总体规划（2006-2020年） 东部城区以高新技术产业和高附加值制造业发展为重点，加快推进孙村工业区、章锦工业园建设，启动建设唐冶新城、郭店物流园区，完善彩石高教集中区建设，同步配建生活服务设施，在唐冶初步形成东部城区中心,孙村“撤镇入区”，

11、纳入高新区范围 在济南市2006-2020年总规中唐冶新城明确定位为济南东部城区中心，重点发展物流，是济南城市空间拓展的重要区域 唐冶西城功能定位为：现代服务业的核心聚集区和资源节约型、环境友好型、可持续发展型、生态自然型的标志性山水之城、 宜居之城、体育健康之城，使之成为省城东部城区的政治、经济、文化中心和济南市“大经十路”发展带的新亮点,但是依然处于起步阶段，前景与现状存在兑现时间差,目前唐冶新城配套相对薄弱，未来政府将大力投入基础配套将快速催熟区域,近几年唐冶新城基础设施配套的投入将有所增大，配套将有较大改善。商业配套的真正发展还需要人气的带动。,经十路,世纪大道,东 绕 城 高 速,胶

12、济铁路,围子山,区域研究,02,现状与未来功能定位 产业导入 交通条件,空间上看，处于多个工业园区的包夹之中,在东部产业规划中，唐冶新城属多个产业园包围的新城中心区，部分园区已经发展到比较成熟的水平，产业绕城格局已经形成,目前唐冶周边分布着高新区、临港产业园区等多个吸聚大量产业企业的园区，已经形成园区围绕的空间态势。 众多高新技术企业、重汽、浪潮等大型企业也已经入驻。产业人口规模已经非常可观，而且将持续增长。,符合济南城市扩张的一般规律,外围工业区初具规模后，居住区的建设才得以进行，主要是不断在原有城区及各工业区间的空白地带进行填充。,工业的发展以及近郊工业区的建设是济南城区拓展的主要动力。工

13、业区一般都是在原有城区空间外围规划，外围工业区初具规模后，居住区等其他城市功能的建设才得以进行，主要是不断在原有城区及各工业区间的空白地带进行填充。,非生产性产业规划已经启动,唐冶新城目前已经进入到非生产型产业注入阶段，但是目前仅有教育产业、历城政务功能和拟引进的商业产业，其他多数规划产业正处于规划启动初期。,历城区政务中心,历城区体育馆,孙村信息产业与彩石教育板块,高校教师、信息产业中高层人员收入稳定，消费力较强，为洋房、高层需求形成良好基础,商职,经济学院,青干院,山东经济学院燕山学院,山东商业职业技术学院,区位,临港南区,私营业主及企业中高层收入水平高，购买力强，区域情节弱，为别墅及洋房

14、类物业形成客群基础,区位,临港南区,力诺科技园,企业中高管有一定财富积累，人数较多，存在改善型需求，为洋房、高层物业需求形成客群基础,区位,力诺科技园,郭店工业区,企业高层来自省内各地，区域情节弱，存在置业需求，为洋房需求形成客群基础,区位,郭店工业区,从以上典型企业可以得到潜在客户主要特征,客户数量及特征,购买能力,需求物业类型,目前区域聚集大量的企业中高管及私营业主，未来该群体的范围会进一步扩大，同时私营业主来自全国各地，置业以近生意为主，区域情节弱,该区域客户财富有一定积累，整体购买能力强,对于区域内生意人，资金占用量不宜过大，为经济型别墅产品、以及性价比突出的别墅及小高层产品的需求客群

15、,区域研究,02,现状与未来功能定位 产业导入 交通条件,唐冶新城对外交通依靠经十路与世纪大道,唐冶新城,主城区,机场,章丘 淄博,济青高速,青银高速,绕城环线,通过经十路与世纪大道，东西连接主城区与章丘。 至主城区：驾车22分钟， 公交平均50分钟 至章丘市区：驾车30分钟， 公交平均64分钟,济莱高速,世纪大道,经十东路,道路体系发达，公众交通严重滞后，通勤成本高,唐冶与济南的公众交通尚未纳入济南市区公交体系规划，现主要依靠原有的中长途城乡公交保证唐冶居民进入济南，济南市区居民对城乡公交认可度低，区域交通方式亟待改善。 现有的中长途城乡公交： （1）从公交驾校至济南职业学院的线路1条 （2

16、）文化路东口至虎门线路3条 （3）文化路东口至南泉线路1条 （4）文化路东口至商职学院线路1条 （5）洪家楼至大正路线路1条 （6）洪家楼至鸡山村线路1条 （7）洪家楼至孙村线路1条,济南轨道交通远景规划：将极大降低通勤成本,济南市政府于2009年6月与北京城建院就轨道交通规划技术咨询签约，标志着济南市轨道交通建设工作正式启动。 唐冶距主城区较远，主要体现在通勤成本上，交通方式的转变，将极大的缩短唐冶与主城区的时间距离。,新城发展研究,03,新城案例研究 唐冶新城发展预测,国内新城的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的，政府是最有力的资源统筹调度者,城市,政府作用,结果,深圳,东莞,南京,郑州,中心区规划方案国际招标 中心基础设施持续投入 中心区香港招商推荐会 政府高调搬迁至市民中心,区域价值提升至全市最高 带动区域房价上涨 吸引中大型企业入驻,1992年提出新城中心概念但政 府未引导 2001年起政府重提概念，投入 设施，政府搬迁,10年间未发展，住宅、写字楼 开发