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1、目录,第一部分 千岛湖别墅市场概况 第二部分 客户分析 第三部分 个案分析 第四部分 2009-2011年住宅用地成交情况,第一部分 千岛湖别墅市场概况,限购（禁购)上,贷款上,千岛湖未采取禁购政策，也未限制外地人购房。,首套房：拥有千岛湖本地户口或者在千岛湖本地社保交满一年人群，首付30%。 二套房：拥有千岛湖本地户口，首付不得低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。外地人在千岛湖购房，当地政策虽未限制，但银行方面停止放贷，需全额付款。 三套及三套以上：当地政策并未限制购房，但银行方面停止放贷，需全额付款。,千岛湖目前的调控情况为：,政策,限购方面：目前千岛湖不限制外地人购房，不限制购
2、房套数。 贷款方面：外地人停止贷款，三套及三套以上停止贷款。,目前大杭州范围内的临安、富阳、淳安、桐庐、建德等地，不在限购范围之内。 由于千岛湖高端别墅基本为经济实力强大的外地客户，一般采用一次性付款的买房方式，因此目前的调控政策对千岛湖高端别墅销售影响不大。杭州等城市的限购政策恰恰给千岛湖楼市提供了销售机会。,限贷不限购，楼市受政策影响较小，周边城市限购为千岛湖提供机会,千岛湖别墅项目分布图,翡翠岛山水名墅,千岛湖在售千万元别墅项目较少，集中分布在千岛湖周边，一般是湖景房。大山大水，位置绝佳。,千岛湖在售千万元别墅项目列表,千岛湖在售千万元别墅总量183套左右，目前存量约138套； 户型面积
3、一般在500800方，少量800方以上顶级别墅； 总价3000万以上的顶级别墅数量较少，主要集中在本项目。,千岛湖千万元别墅存量分析,1. 千岛湖在售千万元别墅目前存量约138套； 2. 20092011年共成交住宅用地（去除商服）总面积约230万平米；其中适合打造高端纯别墅区的低容积率（容积率 0.385/0.3/0.25/0.1 ）住宅用地建筑面积约33万方,（主要存量集中在深圳华联进贤湾项目）。按900方/套计算，预计未来将有366套高端别墅上市。土地成交详情见第四部分 土地市场 3. 未来市场存量：目前存量138套已成交土地可推出量366套=504套,目前市场存量在138套左右； 结合
4、目前市场存量和近两年土地成交情况， 预计未来市场存量将在500套左右。,8,千岛湖排屋、别墅项目总价分布,从总价段分布来看，市场竞争集中在800-1500万区间； 3000万以上顶级别墅房源较少（玫瑰园和顶上别墅只有最大面积的一两套），3500万以上的房源目前仅有本项目有； 300万以下房源较少。,本项目所在30004000万区间竞争较弱，但不属于主流市场,竞争集中区间,本区间竞争较弱,9,千岛湖排屋、别墅项目面积段分布,别墅、排屋竞争面积段集中在400-750方区间； 本项目所在面积段区间800900方存在一定竞争（主要竞争：天屿、顶上），10001100方除本项目外，只有顶上别墅有少量房源
5、，竞争较小。 千岛湖别墅排屋200方以下房源较少。,本项目800900方房源存在一定竞争，9001100方房源竞争较少，同样不属于主流市场面积段,100平米 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100,8001100方,600900方,400750方,400600方,5601050方,290600方,190500方,本项目,天屿山顶度假别墅,金基观岛,滨江度假酒店别墅,顶上别墅,翡翠岛山水名墅,千岛湖玫瑰园,尚公馆,107 153方,竞争集中区间,本区间竞争较弱,千岛湖在售千万元别墅品质分析,千岛湖在售千万元别墅一般都出自浙江的品牌开发商，项目容积率低，
6、绿化率高。本项目在景观设计、建筑设计及物业管理等方面均处于顶级。,千岛湖在售千万元别墅品质分析,在售千万元别墅内部配套有高档会所、游艇码头、高尔夫球场及豪华酒店。并有大面积花园、地下室及私家泳池。 本项目户户赠送游艇码头，是比较突出的特点。,精装修标准及品牌,目前千岛湖高端别墅精装修项目较少，本项目精装修标准最高。,华联进贤湾生态旅游综合项目,项目总占地面积：约13.6平方公里 其中：陆地面积9.33平方公里 水域面积4.27平方公里,拥有完善的商务旅游和休闲度假配套设施，包括国际会展区、主题度假区、生态水公园、山地体育公园、佛禅文化园、山地小镇、滨水小镇、半岛小镇。,华联进贤湾生态旅游综合项
7、目总占地面积约13.6平米，集旅游、度假、居住、休闲为一体。是本项目未来重要的周边配套。,山地小镇,滨水小镇,半岛小镇,华联进贤湾生态旅游综合项目住宅,住宅部分包括山地小镇、滨水小镇、半岛小镇，总建筑面积约45万方。,由六大体系建立的旅游度假区,未来形成完善的配套设施,主题酒店 会展中心 养生基地 温泉SPA 商务会所 佛禅文化园 直升飞机等特色交通 商业街 高尔夫练习场,进贤湾项目的配套完全可以成为本项目的配套补充,市场总结,千岛湖在售千万元别墅项目较少，集中分布在湖边； 目前市场存量在138套左右；结合土地成交情况，预计未来市场存量将在500套左右； 市场别墅户型面积一般在500800方，
8、少量800方以上顶级别墅,本项目800900方房源存在一定竞争，9001100方房源竞争较少；属于非主流市场概念； 总价3000万以上的顶级别墅数量较少，竞争较弱，存在一定市场机会点; 千万元别墅主要出自浙江的品牌开发商； 目前精装修项目较少，本项目精装修价格最高； 本项目在景观设计、建筑设计及物业管理、精装修等方面均最佳。,关于配套方面的相关建议,从硬件方面来看，本项目一期产品已经定型，大动作改进可能性很小； 从配套角度来看，本规模较小，同时项目临近“华联进贤湾生态旅游区”，享有其6大体系的配套设施。本项目在配套上很难取得较大的突破的前提下不建议做过大的调整； 从服务角度来看，众多项目采用酒
9、店式管理，从软件上来提升项目整体品位； 本项目已改换“私人别墅酒店”概念来提升服务。建议本项目在服务上取得突破，进一步强化“服务”优势的主要特征；,硬件上借助进贤湾项目、强化本项目服务特色概念,第二部分 客户分析 千岛湖项目客户 杭州项目客户,千岛湖项目客户,客群来源,核心客户,重要客户,偶得客户,杭州的企业主、 大型企业高管,金华、永康、义乌 等周边城市私营业主,上海、温州等长三角 其它城市客户、海外 客户,核心客户： 杭州的企业主、大型企业高管； 重要客户： 来自周边城市，特别是义乌、金华、永康等地； 偶得客户： 上海、温州等长三角其它城市，少量海外客户。,目前千岛湖别墅客户主要来自杭州；
10、其次，也有很大一部分客户来自义乌、金华等地； 上海、温州等其它城市客户较少。,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,自住,企业会所,投资,置业目的,占60,占2030,占10,自住： 别墅客户主要目的为自住，一般用于全家度过春节等假期；占60左右； 企业会所： 企业买来用于商务接待、做会所等；占2030； 投资： 别墅项目投资客较少，只占10左右，一般为总价较低的房源。,目前千岛湖别墅客户置业主要用于自住，另有一部分作为企业会所，用于商务接待；投资客比重很小。,千岛湖别
11、墅客户总结,客户来源：千岛湖顶级别墅客户主要来自杭州，另有部分来自周边义乌、金华等城市；上海、温州等长三角其它城市及海外客户目前较少。 置业目的：顶级别墅基本没有投资客，多为自住（度假）兼收藏，另有部分作为企业会所，用于商务接待等。而总价较低的排屋、别墅投资客比例较大。,第二部分 客户分析 千岛湖项目客户 杭州项目客户,青山湖板块,西溪闲林板块,小和山板块,之江转塘板块,富阳银湖板块,良渚板块,杭州别墅项目分布,杭州高端别墅主要分布在以下板块： 良渚板块 西溪闲林板块 小和山板块 之江板块 富阳银湖板块 青山湖板块 湘湖闻堰板块,湘湖闻堰板块,27,杭州各板块别墅、排屋对比分析,杭州各板块别墅
12、、排屋对比分析,本项目总价不仅超越了千岛湖板块、而且超越杭州地区别墅市场,杭州项目客户分析,地域性较强，本地客户自住为主,杭州别墅客户总结,客户来源 杭州良渚、西溪闲林、之江等近郊区域高端别墅，客户多为杭州本地企业主，一些顶级别墅有来自省内其它城市的私营业主； 青山湖因距离杭州较远，目前客户多为杭州之外的外地客户； 富阳银湖及萧山的湘湖别墅区客户地域性较强，两地企业主多。 置业目的 富阳、萧山别墅一般都是本地客户购买，自住为主； 其它区域一般以度假功能为主，企业购买兼具商务接待功能； 部分客户购买近郊别墅作为第一居所； 随着国家禁止别墅土地投放，投资客增多。,第三部分 个案分析 千岛湖个案 杭
13、州个案,千岛湖滨江度假酒店别墅,基本资料,项目总体规划,定位：打造长三角地区最具规模档次的度假酒店别墅 千岛湖地区开发的唯一坐北朝南、靠山面水的地块, 呈半岛形状。 总体规划：98套别墅、排屋（6万方）超五星酒店（6万方） 排屋别墅： 酒店（2011年6月左右开业）：,建筑面积：近6万平方米，客房数：300多间。 设施：标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、会议中心、豪华游艇俱乐部等。 特设总统楼，具备接待总统及随行人员的能力。 配套酒店专享游艇码头。,建筑设计： 以美式山地度假为原本，东南亚建筑风格。 突出1.2米的宽屋檐的度假别墅元素； 立面设计以白色抹灰立面与底部石材结合，落地窗和大露
14、台结合，满足观景需要，注重室内空间与户外景观的交流。最大化。,建筑设计、景观设计,景观设计： 以湖山岛屿为景观主体背景，别墅花园庭院融入整体环境中。依托地势、取景自然、保护原生态。 私家庭院：精装修，设置叠水泳池、绿篱围墙、热带植物。,户型,独栋B户型五室三厅一厨五卫一保姆房双车库 约440,户型特色：车库、保姆房、洗衣房形成集中的工作区域，与主人生活区分开。 客厅、餐厅与大平台相连，餐厅多面采光，与厨房相连。主卧套房连接露台，主卫 朝南，生活舒适。 关注公共空间的设计，大尺度客厅、露台、阳光餐厅等，最大化融入户外景观，凸显度 假生活品质。,户型,独栋 D户型 五室三厅六卫两厨房一保姆房双车库
15、一游泳池 约750方,户型,独栋C户型 五室三厅八卫两厨房两保姆房双车库一游泳池 约745方,销售情况,目前项目处于尾房销售阶段，剩余10多套独栋别墅未售。,一期 已交付,二期未售房源主要位于项目西面，共10多套,二期,项目客户定位：资产过亿的富商。 实际客户 来源：主要来自浙江，其中杭州客户约占60%、其它客户来自金华（约10%）、绍兴（约5%）、义乌（约15%） 置业目的：以自住（度假）为主，约占60；企业会所：30；投资：10,客户来源地构成,置业目的构成,40,客户情况,天屿-千岛湖山顶度假别墅,基本资料,项目规划、销售及客户,项目规划 80多幢别墅五星级度假酒店，每户享8002000
16、平方米私家泳池花园。 为业主6.2万平方米专属岛屿、游艇码头、3千米专属盘山道路及3个半山观景平台等配套。,销售情况： 一期推出29套左右房源，目前销售了一半左右。,特色： 地理位置：山际线于标高235-310米之间起伏，向西、北和西南三个方向皆可俯瞰千岛湖湖景 规划保留一万亩原生松树林隔离山下的城市和山顶别墅区，开辟一条3公里的环山专属山道连通别墅区，保证交通便利和居住私密性。 缺点：别墅区密度较大，单体别墅的私密性不够。,建筑风格：新地中海建筑风格，融合摩尔风格、托斯卡纳风格与安达卢西亚风格 富于异国情调，恰当引入亚热带地区的阳光，比如增大窗户尺度，设置观景廊等。 立面：涂料、石材、砂岩组合。屋顶：陶瓦。 建筑造型：休闲奢
