房地产成本法培训

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1、第3章 成本法,目的和要求：了解现行房地产价格的构成、房屋折旧制度和房屋完损等级评定标准；熟悉成本法的基本原理、房地产价格构成和重置成本；掌握成本法的基本公式和建筑物折旧。 内容：成本法的基本原理，房地产价格构成，成本法的基本公式，重置成本构成，建筑物折旧，现行房屋评定等级标准，成本法总结和运用实例。,重点与难点：成本法的基本原理、重置价格的构成和计算，成本法基本公式和建筑物折旧。,3.1基本原理 3.1.1 概念 成本法（cost approach），是以估价对象开发所需的必要而正常的成本为基础估算估价对象在一定时点一定产权状态下价格的一种方法。 这里的成本和会计成本不同。,3.1.2 理论

2、依据 劳动价值论商品的价格依据其生产必要的成本。,3.1.3 估价公式 1）新开发的土地 土地价格（熟地价格）土地取得费土地开发费正常利税土地增值收益 2）新开发房地产 房地产价格土地价格建筑物建造费用正常利税,3）旧有房地产 房地产价格土地价格建筑物现值 土地价格建筑物重置价 格-累计折旧 或 土地价格建筑物重置价 格成新度,3.1.4 方法特点与适用范围 1）方法特点 成本不等于价格 不一定符合最有效使用原则 2）适用范围,3.2 土地价格 3.2.1 土地取得费 新征土地 旧城改造用地 出让转让用地,3.2.2 土地开发费 基础设施配套费 公共事业建设配套费 小区开发配套费,3.2.3

3、投资利息 投资利息 投资额（1利息率）计息周期数-1）,3.2.4 投资利润 利润率的确定 利润率利润额/投资额或全部预付资本,3.2.5 税费 耕地占用税 新菜地开发建设基金 教育费附加 土地管理费,3.2.6 土地增值收益 土地增值收益成本价格土地增值收益率 3.2.7 计算土地价格,3.3 重置价格 3.3.1 重置价格的概念 重置价格（replacement cost），是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一幢与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。,重建价格（reproduction cost），是指在当前建

4、筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一幢与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。 主要用于具有非常特殊意义的保护价值的建筑物，如特殊性宗教建筑物等。,3.3.2 重置价格的构成 分为直接成本和间接成本两类 直接成本是建筑物物质实体构建过程中直接投入的成本和费用。 间接成本是指建筑物建造过程中发生的与其有关的成本。,重 置 成 本,直接成本,间接成本,人工费,材料费,施工机械费,措施费,勘测、设计、规划、法律、评估费,施工保险费,承包商管理费,投资者利润,销售费用,3.3.3重置价格的估算方法 (1) 单位成本法 通过调查近期建成的与待估建筑物相类似

5、的建筑物的单位面积或单位体积的成本资料，并依据它们在时间和物质实体上的差异进行相应修正，得到待估建筑物的单位成本，再乘以待估建筑物的面积和体积，即可求得待估建筑物的重置价格。 单位面积法和单位体积法,例1 某建筑物的总建筑面积为2000m2，该类建筑物的单位面积建造成本为700元/m2，则该建筑物重置成本估计为140万元。 例2 某建筑物的建筑体积为5000m3，该类建筑物的单位体积建造成本为250元/m3，则该建筑物重置成本估计为125万元。,例3 现有一幢建筑面积为250m2的独立式住宅需要评估，经查阅资料得知类似建筑物（没有厨房和空调设备）的重置价格和待估建筑物的规模、形状修正系数，则运

6、用单位成本法对建筑物的重置价格进行评估。,重置价格估算示例（单位成本法）,单位重置价格 2000元/m2 规模 和形状修正系数 0.973 1946元/m2 基本价格 1946250486500元 修正项目 +11000元 其中：厨房设备 5000 空调设备 6000 房屋价格 497500元 车库与庭院开发成本 +10000元 估价对象总重置成本 507500元,应用这种方法，结果的准确性依赖于所收集资料的正确性、一致性和估算人员对比较建筑物与待估建筑物相似程度的判断与修正程度。因此要求评估人员具有丰富的建筑学知识和实践经验。,(2) 分部分项法 基于建筑物各个分部分项构件或工程的单位成本来

7、估算。 估算基础、楼地面、墙体、门窗、屋面、装修等各个分部分项的单位成本 确定相应部分的数量 单价与数量分别相乘 累加汇总得到待估建筑物的总成本,重置价格估算示例（分部分项法）,项目 数量 单位成本 成本(元) 基础工程 150m3 200元/ m3 30000 墙体工程 160m3 400元/ m3 64000 楼地面工程 150m2 200元/ m2 30000 屋面工程 150m2 300元/ m2 45000 给排水工程 25000 供暖工程 15000 电气工程 20000 合计 229000 税费、利息、利润、管理费 20 45800 重置成本 274800,(3)工料测量法 先估

8、算建造建筑物所需的各种材料、设备的数量和标准人工时数，然后逐一乘以估价时点各材料、设备的单位价格和人工劳务费标准，再累加求和得到建筑物的重置价格。 类似于建筑工程概预算的方法,重置价格估算示例（工料测量法）,项目 数量 单价 成本（元） 钢材 1吨 4000元/吨 4000 水泥 16吨 406.5元/吨 6504 砂石 200m3 25元/m3 5000 砖 10万块 1200元/万块 12000 木材 14m3 1000元/m3 14000 瓦面 120m2 25元/m2 3000 铁钉 50kg 4元/kg 200 人工 500工日 30元/工日 15000 税费 1000 其他 500

9、0 重置成本 65704,(4) 指数调整法 根据建筑成本指数或变动率，将其修正到估价时点，以求取建筑物的重置价格。 这一方法以建筑物的历史成本为依据，估算精度较低，通常是一种辅助性方法，其结果仅作参考。,指数调整法的基本公式是： 估价时 历史 估价时点间建筑成本指数 点重置 成本 成本 建造时的建筑成本指数,3.4 建筑物折旧 3.4.1 折旧的概念 建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生的价值递减现象。 建筑物在使用年期内减少的建筑物价值的货币表现称为折旧额。,3.4.2 折旧计算 建筑物折旧的计算有三种基本方法，即耐用年限法、实际观察法和综合法。 (1) 耐用年限法 耐

10、用年限法是源于会计成本中的一种折旧计算思路，将建筑物的重置价格按一定的方法分摊到其耐用年限内。 按分摊方法的不同，耐用年限法又可分为定额法（直线法）、定率法（余额递减法）、偿还基金法、年数合计法等。估价实务中，定额法应用最多，在此仅介绍定额折旧法。,定额法是假定在建筑物耐用年限内各年的价值损额均相等的一种折旧方法。 计算公式为： 年折旧额（重置价格-残值）/耐用年限 重置价格（1-残值率）/耐用年限 建筑物的累计折旧额年折旧额已经使用年数 估价时点的价值重置价格-累计折旧总额,例. 某一建筑物，建筑总面积为100m2，竣工年数为10年，单位建筑面积的重置成本为500元/m2，耐用年限30年，残

11、值率为5，试用定额折旧法（直线折旧法）计算建筑物的年折旧额，折旧总额，并估计其现值。 年折旧额100500（1-5）/301583.33（元） 折旧总额1583.331015833.30（元） 建筑物现值100500-15833.3034166.7（元）,(2) 实际观察法 实际观察法是通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并判断其价值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧程度或成新率。 要求估价人员具有扎实的建筑物鉴定技术和丰富的估价实务经验。,根据我国原城乡建设环境保护部发布的房屋等级评定标准和经租房屋清产估价原则，根据建筑物的结构、装修、设备三个组成部分的各

12、个项目的完好、损坏程度划分为： 成新度 完好房 十、九、八成 基本完好房 七、六成 一般损坏房 五、四成 严重损坏房 三成以下 危险房五类 三成以下,例. 某套住宅重置价格为30万元，经对其结构、装修、设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新度为八成，该套住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线不足，水电管线都为明排列。试估算其现值。 该住宅考虑了自然因素损耗后的成新度为八成。社会因素引起的损耗，经分析和估测，在现成新度的基础上再作10的减价修正，即80（1-10）72，于是， 该套住宅的现值307221.6（万元）,(3) 综合法 耐用年限法客观，但机械；实际观察法存在较大的主观性，需要估价人员

13、丰富的建筑物评价知识和经验。在实际估价实务中，通常把上面两种方法结合起来，综合测算，这就是综合法。 建筑物有主楼、群楼之分，主体和附属设备之分，计算折旧时，分别对待，综合运用。,一、待估房地产概况 该房地产为某企业的房地产，地处某市东北郊，交通比较便利，土地平整，城市基础设施条件较好。土地面积5000m2,地块呈南北走向。建筑物面积共18000m2，其中厂房15000m2，仓库1000m2，行政楼2000m2。厂房为钢筋混凝土结构，1993年9月竣工投入使用；仓库为砖木结构，与厂房同时投入使用；行政楼为混合结构，于1994年9月竣工交付使用。该地区土地等级为三级。,二、估价要求 要求估价出19

14、98年9月的市场价格。 三、估价方法 由于该房地产为企业的房地产，大部分为生产厂房，很少有市场交易案例，故采用成本法进行估价。 四、估价过程,（一）估算建筑物价格 1、根据调查测算，估价时点上，上述各类建筑物的重置价为： 厂 房：900元/m2 仓 库：600元/m2 行政楼：1500元/m2,2、耐用年限法计算折旧 根据规定， 钢筋混凝土结构生产用房，耐用年限为50年，残值率为0； 砖木结构生产用房，耐用年限为30年，残值率为3； 混合结构生产用房，耐用年限为50年，残值率为2。,（二）、估算土地价格 该地区土地等级为三级，对应的土地标准价格是400元/m2，考虑到该房地产交通便利，地形平整

15、，城市基础设施条件较好，因此给予15的地价修正。 （三）、估算房地产的价格,一、估价对象概况 估价对象为政府机关办公楼，坐落在某城市建成区内。土地面积250m2，建筑总面积850m2，建筑物建成于1985年7月，建筑结构为钢混结构。 二、估价要求 评估该政府办公楼在2005年7月的市场价值。,三、估价过程 本宗房地产为政府办公用大楼，无经济收益，也少有交易情况出现，故采用成本法进行估价。 房地产价格土地价格建筑物价格 土地价格建筑物重置价格折旧,1、土地价格 （1）方法的选择：由于该土地坐落于城市建成区内，直接求取该土地的价格较困难，故土地价格的求取不能用成本法或成本法思路进行评估，而宜采用成本法以外的方法估算该土地的价格。根据资料搜集情况，采用比较法求取该土地的价格。,（2）基本情况：估价中，调查收集了多宗与估价对象相类似的房地产，并从中选择了A、B、C三宗比较案例。具体情况见下表：,（3）项目修正：根据收集的资料，对各比较案例修正如下： 注：自2004年5月以来，该土地的地价指数平均上涨率0.5。,（4）地价计算：采用算数平均法计