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1、, 最有价值房产策划2000案,LOGO 中体奥林匹克花园2008年叠拼入市 策略报告,2, 最有价值房产策划2000案,目录,1、市场-3,2、市调-9,3、客户-20,4、产品-30,5、下一阶段策略-35,6、解决之道-42,7、无理由退房-46,8、推广-51,9、平面表现-57,3, 最有价值房产策划2000案, 市场,4, 最有价值房产策划2000案,金九银十,截至10月30日，9、10两个月商品住宅销售20139套，同比去年,下降33.6%。 其中10月成交量更是继续下挫，截至10月30日，商品住,宅销售8854套，同比去年下降31.17%，环比9月份下降17.96%。,5, 最
2、有价值房产策划2000案,从紧缩到放松,29日，中国人民银行宣布下调存贷款基准利率。自9月15日央 行4年来首次宣布下调贷款基准利率以来，央行在短短一个半月时间,内已经三次宣布下调利率。,6, 最有价值房产策划2000案,结语,国家开始执行适度放松的货币政策以应对全球性的经济危机，扩,大内需保持经济增长成为当前宏观层面上的大的基调，各个地方开始,相续出台房地产救市政策，但效果还没有显现出来或不足以扭转当前,的局面。,传统房地产市场交易的金九银十已经过去，成交量持续萎靡，没,有出现期盼已久的井喷或回升。,7, 最有价值房产策划2000案,地块鸟瞰图,8,联排 叠拼, 最有价值房产策划2000案
3、老客户,加大暗折 自身的品质 回笼现金流 热销叠拼带动联排的销售 增强品牌的影响力度 9, 最有价值房产策划2000案, 市调,10, 最有价值房产策划2000案,市调汤House,11, 最有价值房产策划2000案,市调园墅,12, 最有价值房产策划2000案,市调龙城花园,13, 最有价值房产策划2000案,市调百旺 杏林湾,14, 最有价值房产策划2000案,市调北辰香麓,15, 最有价值房产策划2000案,市调 北潞尚界,16, 最有价值房产策划2000案,市调 靠山居艺墅,17, 最有价值房产策划2000案,市调 天恒乐活城,18, 最有价值房产策划2000案,19, 最有价值房产策
4、划2000案,结语,我司基本上把北京市场上现售的一些叠拼项目到实地看了一遍，销售,价格在850013600元/平米。,市场在售的项目基本上都属于有价无量的状态，销售卖场冷清，监控,数据迟迟无法更新。,在区域上对本案最有参考意义的三个项目分别是天恒乐活城：8500,元、靠山居：9500元、北潞尚界：9800元。,从产品的附加值上来看，本案带电梯成为唯一的一个突出特性。,20, 最有价值房产策划2000案, 客户,21, 最有价值房产策划2000案 1、已成交客户分析 30 25 20 15 10 5,0 行业人数,建筑 及房 15,金融 保险 17,IT通 讯 12,商贸 物流 15,科研 科贸
5、 9,医药 医疗 9,餐饮 4,文化 传播 6,机关 事业 24,教育 事业 5,军人 5,农业 6,其他 26,行业：建筑及房地产（15人）,金融保险（17人）,IT通讯（12人）,商贸物流（15人）,科研科贸（9人）,医药医疗（9人）,餐饮（4人）,文化传播（6人） 机关事业单位（24人）,教育事业单位（5人）,军人（5人）,农业（6人）,其它（26人）,22, 最有价值房产策划2000案,7%,39%,13%,7%,2%,公务员,一般职员 中层管理 高层管理 私企业主 退休,工作职务：,公务员（6人） 一般职员（22人） 中层管理人员（34 人） 高层管理人员（11 私企业主（6 人）
6、退休（2人） 人）,32% 23, 最有价值房产策划2000案 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5,0 居住区域,宣武 7,西城 9,石景 山 4,海淀 48,丰台 41,东城 4,崇文 5,朝阳 5,大兴 17,房山 4,怀柔 4,其他 5,居住区域：宣武（7人）,西城（9人） 石景山（4人）,海淀（48人）,丰台（41人） 大兴（17人）,东城（4人） 房山（4人）,崇文（5人） 怀柔（4人）,朝阳（5人） 其他（5人）,24, 最有价值房产策划2000案 25 20 15 10 5,0 工作区域,丽都 商圈 2,国贸 商圈 8,中关 村商 18,金融 街商 16,C
7、BD 2,西单 3,朝阳 门商 9,公主 坟 7,亚运 村商 6,安定 门商 1,上地 商圈 3,其他 22,工作区域：丽都商圈（2人）,国贸商圈（8人）,中关村商圈（18他）,CBD（2人） 公主坟（7人）,西单（3人） 亚运村商圈（6人）,金融街商圈（16人） 安定门商圈（1人）,朝阳门商圈（9人）,其他（22人）,上地商圈（3人） 25, 最有价值房产策划2000案,39%,55%,5% 1%,首次置业 二次置业 多次置业 投资置业,置业目的：,首次置业（39人） 二次置业（54 人） 多次置业（5人） 投资置业（1人）,26, 最有价值房产策划2000案 50 45 40 35 30
8、25 20 15 10 5,0 购买原因,位置 及交 通 18,周边 环境 20,价格 10,社区 规模 及规 12,建筑 风格 20,户型 46,建筑 质量 16,园林 景观 28,升值 潜力 14,开发 商实 力及 17,物业 管理 9,社区 配套 7,居住 人群 9,楼盘 知名 度 24,购买原因：,地理位置及交通（18人） 周边环境（20人）,价格（10人）,社区规模及规划（12人）,建筑风格（20人）,户型（46人）,建筑质量（16人）,园林景观（28人）,升值潜力（14人）,开发商实力及信誉（17人）,物业管理（9人）,社区配套（7人）,居住人群（9人）,楼盘知名度（24人） 27
9、, 最有价值房产策划2000案 2、叠拼客户,项 目 户 型 面 积 为180 190 平 米 ， 设 定 单 价 8500 元 / 。,项目户 型总价 150 160 万。,首 付 60 万 -64 万 ， 每 月 还 款 额 在 6793 元 7300,家庭年 收入在 27 万 40 万元 以上。,？,元。 28, 最有价值房产策划2000案,叠拼客户解析：,追求有天或有地的类别墅生活方式；,绝大多数客户他们都有奥运情节或运动健康情节；,国企中体品牌成为他们购买提供了信心保障；,认可城市边缘化的生活方式、有亲近自然的内心需求；,时间成本胜过交通成本，自驾车作为家庭的主要交通工具；,具有前瞻
10、的眼光，认同区域未来的发展前景；,绝大部分客户属于金字塔的中级向上那部分人群，对产品细节非常挑剔；,无论是第一次置业，还是第二次置业，这里都是他们的第一居所；,大部分客户都早就具有置业能力，在看奥林匹克花园之前并没有碰到让他们心动的房子；,理性、内敛、注重产品内涵和居住的实体感受；,29, 最有价值房产策划2000案,结语,一个具有浓厚的西部情结，,对生活和居住品质/精益求精的知本阶层。,30, 最有价值房产策划2000案, 产品,31, 最有价值房产策划2000案,产品：,1.立体交通组织： 独辟电梯入户叠拼，一梯两户，尊崇便利一举两得；进口通力无机房电梯 ，减少公摊面积，无噪音、节能环保，
11、上下都是生活享受； 2.简约立面风格：德式风格，简约大气；,3.绝佳地块位置：独占A地块最北端，人车分流，静谧安宁；占据地块制高点，拥有最开阔 的视野，远眺西山，近拥北宫；,4.方正灵动户型：格局方正，空间灵动，分区合理，干湿动静分区，最大程度保护主人的私 密和便利；采光优异，南北通透，边户型全明，南向大露台给阳光预留了一整片的位置；交 通面积小，房间使用面积高，大大提升房间使用率；独辟首层卧室，主卧面宽达4.5米，起 床即可迎接大片阳光；起居室横置带来超大面宽达7米以上，尽显主人豪阔气度；,5.建造用料和标准同联排别墅，现浇剪力墙保证产品安全品质；赠送太阳能热水器、壁挂炉 和高效节能的格力数
12、码涡旋分户式中央空调。 6.准现房，降低了购买风险。,32, 最有价值房产策划2000案,环境：,1. 3大森林公园环绕，畅想自然梦想；,2. 传统京西南板块生态涵养带，城市绿肺提供每天的清风和鲜氧；,3. 社区景观带：以“显山露水，依山就势，错落有致”作为规划设计的原则性理念，,三期社区中心规划一条山涧小溪，立意取自桃花源记，伴随山涧涓涓，恍然,如世外仙境，仁者乐山，智者乐水，在此浑然天成。,4. 独有奥林匹克景观大道，记载名人足迹与奥林匹克光荣历史；社区商业街完整配,套，便利生活唾手可得；,33, 最有价值房产策划2000案,交通：,1、紧邻西五环，邻京石高速，永定河畔，10余条公交线路，
13、四通八达；规划中,的地铁14号线也将经过此地；,2、距六里桥不足10公里，直接辐射北京丽泽商务区和中关村科技园区丰台园；,区域：,京西南传统生态涵养带；金融街西花园。,34, 最有价值房产策划2000案,性价比：,1、稀缺城市坡地别墅；,2、金牌别墅社区，低密度稿舒适度的高品质生活享受；,3、150万即可拥有五环边的城市别墅；,品牌开发商实力巨献：,中体产业集团，奥林匹克花园全国第29个项目（全国共56个），金牌别墅社区；,品牌开发商实力巨献。,35, 最有价值房产策划2000案, 下一阶段策略,36, 最有价值房产策划2000案,叠拼入市目标,叠拼全盘实现均价8500元/平米,总销售金额2.07亿元,2008年底，完成全盘50%的体量即65套，通过我们深化研讨，我们认为完,成52套比较合理！,37,蓄客期,30 ,40 套,完成 70 ,共 90 套,完成 30 ,共 40 套,平均来客 20 组 / 天,10300 元 / ,15 24 20 10 ,20 套 32 套 26 套 12 套,7200 元 / 7600 元
