轻资产轻资本业务发展策略研讨教材

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1、轻资产、轻资本业务 发展策略研讨,投资银行部,目录,1.1 轻资本业务定义,根据信银发【2015】304号文，轻资本业务是指受客户委托代理财富管理，资产托管，债券承销，金融市场产品及外汇交易等轻资本、轻资产型业务。 2015年轻资本业务收入考核，投行项下主要有两部分：1.投资银行理财研发收入；2.债券承销业务收入。 主要的业务类型为融资类理财业务和直接融资业务 融资类理财业务，指以债权、股权或其他各类权益等方式直接或间接为我行对公客户提供融资的理财产品，包括但不限于信贷类、应收债权类、委托债权类、股权及权益类等理财产品。 直接融资业务是指我行承销的非金融企业债券业务。主要包括超短期融资券、短期

2、融资券、中期票据、定向债、永续债券和项目收益票据等。,1.2 我行轻资本业务发展现状,直接融资业务,融资类理财业务,2015年上半年，我行直接融资业务承销支数3支，规模13.7亿元，同比上升71.25%；融资类理财业务承做2笔，规模61.1亿元。,1.2 我行轻资本业务发展现状,2015年上半年，广州地区（不含深圳）共有47家企业发行了687.5亿元各类债务融资工具，我行承销规模13.7亿元，市场占有率为1.92%，从区域市场竞争情况来看，根据Wind统计口径，2015年上半年，建行、农行、中行、工行、浦发、平安分居广东地区承销规模排名前六位。我行排名股份制银行第7，仅高于华夏和广发。在项目承

3、揽能力，以及央企及地方国企大型超短融承销资格的营销力度仍有待加强。,目录,2.1 债券市场持续扩容,产品与制度创新推动整个债券市场容量剧增，债券市场深化发展。 债券的功能从单纯的债务置换、节约成本向满足企业多元化融资需求和整体战略转型安排转变。,债券发行规模及创新产品,新增债券融资及社会融资占比,单位：亿元,2.1 债券市场持续扩容,2.直接融资比较优势显著。中短期债券融资便利性和融资成本方面优势显著。,3.非牌照业务契机。交易所债市大发展为银行开拓非牌照业务提供新契机。,1.市场环境良好。经济企稳之前，流动性充裕的局面不会发生根本改变。,4.监管政策放松。交易商协会大幅放松永续债、项目收益票

4、据等监管限制。,2.1 债券市场持续扩容,2.直接融资比较优势显著。中短期债券融资便利性和融资成本方面优势显著。,3.非牌照业务契机。交易所债市大发展为银行开拓非牌照业务提供新契机。,1.市场环境良好。经济企稳之前，流动性充裕的局面不会发生根本改变。,4.监管政策放松。交易商协会大幅放松永续债、项目收益票据等监管限制。,2.2 稳增长的政策主基调将长期持续,在CPI整体增速保持低位运行的背景下，下半年货币政策空间可期。 近期，财政部副部长表示，下半年要实施积极的财政政策，包括适当扩大财政赤字，下半年或将迎来第三批5000-10000亿元的置换债券。,全年CPI预测（%）,数据来源：中信建投、W

5、ind,数据来源：中信建投、Wind,城投债发行量（亿元）,2.3 再融资规模稳步上升,股权资本市场再融资功能不断提升，上市公司定向增发的家数和规模达到历史新高。,2015年6月末上市公司再融资储备项目,数据来源：WIND资讯，中金公司研究报告,资本市场股权融资规模,目录,截至2014年底，全行融资类理财项目期限以1-3年为主，最多不超过5年。 我行融资类理财项目主要投向房地产、交通运输和公共设施管理等三大行业。,3.1 全行融资类理财结构分析,13,融资类理财业务期限分布情况,融资类理财业务行业分布情况,3.1.1 融资类理财业务准入标准,14,上报至分行投资银行部履行立项流程的项目，须符合

6、以下要求： 单笔金额要求 单笔上报的项目（包括融资类理财及代销类）金额不低于5亿元。 期限要求 融资类理财项目期限应不超过5年。 代销类项目原则上期限应不超过2年,最长不超过3年。 资金用途 不得用于置换任何形式的银行贷款。 一年期以下的融资类理财项目不得用于流动资金。 资产定价要求 现阶段，融资成本应不低于7.5%，且分行投资银行部将根据项目风险水平单笔确定高风险项目的资产定价标准。,3.1.2 融资类理财业务策略分析-房地产类,15,鼓励广州市核心区域优质房地产项目的土地款融资 融资类理财业务与表内开发贷形成产品组合运用策略，以表外融资获取高收益，以表内投放获取存款沉淀 以理财资金对优质项

7、目非银金融机构高成本融资进行置换,土地款融资,开发融资,经营性物业融资,业务策略,资金用途,重点营销我行具有价格谈判地位的区域龙头企业 在名单制的前提下，提升对项目本身的区位优势、销售前景、现金回笼的分析能力,提高经营性物业融资的项目标准，择优支持核心城市、核心地段的优质项目，重点关注融资主体后续再融资能力 加强与表内经营性物业贷款的联动，以理财提供中短期融资，以表内贷款提供中长期融资，形成产品期限组合策略,3.1.2 融资类理财业务策略分析-房地产类,16,一二线城市的优质项目 二三线城市的优质主体 房地产行业50强 国企及央企下属房地产企业 区域市场龙头企业,客户标准,土地款融资金额不超过

8、拿地总成本的60% 对于土地款融资项目，经营单位须以表内、外各类方式为项目提供后续开发建设融资,其他要求,珠海华发 房地产开发 综合融资 60亿元 2015年,珠海华发注册资金1960.78万元，为上市公司珠海华发实业股份有限公司下属项目公司，于2013年11月通过挂牌方式取得位于横琴自贸区三宗地块的国有土地使用权。 项目总投资103.69亿元，其中土地成本60.37亿元，后续开发投入43.32亿元；企业拟投入资本金32.34亿元，通过外部融资60亿元，并配以少量滚动开发资金。项目上报时，企业通过股东借款及他行融资已支付全部土地成本，并已取得国有土地使用权证、用地规划许可证。,项目概述,3.1

9、.2 房地产开发融资综合服务方案,17,须解决的问题,18,融资结构,高净值客户,中信信诚 专项资管计划,珠海华发,委托贷款,首府花园项目,他行融资,31.1亿元用于项目开发,28.9亿元用于偿还他行借款,中信银行,珠海华发实业股份有限公司,保证担保,商住房地产抵押 销售回款账户监管,重要交易条款,我行60亿元融资占项目总投资的57.86%，其中31.1亿元用于项目开发，28.9亿元用于置换前期他行的高成本土地款融资。 通过代销资金置换项目前期他行融资，通过理财资金解决后期开发贷需求。 在项目土地、项目股权质押之外，股东以其他物业增加抵押担保。 通过置换他行前期土地融资，分行取得唯一预售资金监

10、管账户，项目回款封闭管理。,经营性物业,放款一年内追加经营性物业抵押,项目公司股权质押,3.1.2 房地产开发融资综合服务方案,理财投资者,置换土地融资，中信银行代销，28.9亿元,开发贷融资，理财募集资金，31.1亿元,19,重要交易条款（续）,融资人前期取得土地款融资时与融资银行约定，自提款满1年后融资人方可选择提前还款。该笔融资于2014年5月19日提款，根据上述约定，我行置换该笔融资须于2015年5月19日以后操作。因此实际操作中先提用开发贷，后置换他行融资。,3.1.2 房地产开发融资综合服务方案,担保措施,该方案包含土地款融资、开发建设融资、销售按揭等，为房地产开发项目提供了一揽子

11、综合融资方案，提升了我行综合服务价值，提高了项目综合收益。 该服务方案适用于房企前期支付土地款已使用他行融资，且后期开发建设融资需求较大的房地产开发项目。 置换土地款融资应不弱于前期其他机构的土地款融资担保方案，制定合理抵质押转换方案，注意操作风险。 通过置换他行前期融资，确保我行为项目唯一预售资金监管银行，实现封闭管理。,适用范围及项目标准,20,3.3 房地产开发融资综合服务方案,项目效益,通过介入前期土地融资提升项目整体收益，全部投放后每年可获得中收8000万元。 留存20亿元左右的对公日均存款。 通过项目配套的个人住房按揭业务我行批量获取优质零售客户。,该方案在项目开发之前介入房地产企

12、业融资，提升了我行对房地产项目的参与深度，为房企提供项目覆盖全生命周期的综合融资服务。 该服务方案适用于房企前期支付土地款、置换购地股东借款、支付以获得土地开发权为目的的并购款等融资需求，应采取项目公司股权质押、母公司担保、土地第一顺位抵押（或承诺未来抵押）、其他物业抵押等风险缓释措施。 涉及土地融资的项目应充分考虑未来开发贷融资需求，分行应通过表内外各种渠道向客户提供后续开发融资，且应与融资人约定未经我行同意不得使用他行开发贷。 确保我行融资结清前，我行应为项目土地的唯一抵押权人及唯一预售资金监管银行。 前期土地款融资不超过土地成本的60%。 由于银行理财资金不得对接房地产土地款融资，故只能

13、使用代销模式；目前高净值客户可接受的代销产品期限为两年以内，故土地款融资期限应不超过两年。,适用范围及项目标准,21,3.3 房地产开发融资综合服务方案,海尔地产为某省内大型地产公司，近期拟通过招拍挂形式取得当地3块住宅用地开发，合计所需支付金额36亿元。 海尔地产拟与我行合作设立结构化分层资管计划，其中海尔地产自筹11亿元（30%),我行通过代销资金募集25亿元（70%），该资管计划部分通过基金形式以股权投资到项目公司，部分通过委托贷款形式投放到项目公司，期限2年。 海尔地产承诺到期后将按约定本息一次性购买专项资管计划投资于基金的全部份额及承接专项资管计划并对项目公司全部债权保证担保，同时在

14、土地证办理完成后对HE地产回购LP基金份额的回购义务及资管计划项下委托贷款追加土地抵押。,项目背景：,项目交易结构：,海尔地产基金 36亿元 2015年,土地款融资：借助融资类理财业务模式实现土地款融资，降低初期高额资金支付压力。 股权融资：借助基金模式实现项目公司的股权融资，充实公司所有者权益，便于后续申请房地产开发贷款融资。,认缴优先级,认缴劣后级,担任GP,担任LP,发放委托贷款,股权投资,22,3.1.2 房地产开发融资综合服务方案,23,3.1.3 平台类业务,“一带一路”、新型城镇化建设等重大基础设施投资亟需资本金到位以保障项目后续建设 央企、大型国企资产负债率持续上升促使企业通过

15、权益性融资优化财务结构,充分利用信银振华及信银振汇两家返程平台的股权投资及管理职能，通过城市改造基金、交通基建基金、PPP项目资本金融资、财务优化基金，满足资本金融资需求。 推动策略： 高速公路、轨道交通、棚户区改造、政策性住房、医疗卫生、水电煤气等重点项目初期资本金融资需求 面临负债比率考核压力的央企、大型国企的优化财务指标的融资需求,市场机遇,业务思路,24,3.1.3 平台类业务,重点推广城镇化发展基金、项目建设基金，为大型政府融资平台提供股债结合的综合融资，满足项目资本金需求； 积极探索理财资金参与地方政府融资体制改革的新模式，为优质PPP项目公司提供综合性融资服务； 强化风险控制措施

16、，调整风险控制理念，对于现金流覆盖水平较高的项目，转化为普通项目融资，参与优质政府融资平台公司市场化运作； 继续深化与国开行合作，积极获取国开行出具后续融资承诺的优质项目。,资本金融资,项目融资,业务策略,资金用途,开行担保 融资,25,3.1.3 平台类业务,经济发达、债务规模适中的地市级（含）以上层级的政府融资平台 抵押率充足的土储机构 国家级高新区（经开区）平台,客户标准,保障性住房和棚户区改造 收费公路、土地储备 水电气等公共事业,重点领域,原则上应提供土地抵押、收费权质押等合法有效担保 依靠政府信用的平台融资项目，应纳入地方政府性债务，取得人大或常委会决议,其他要求,26,3.1.3 平台类业务,27,广州景业 城镇化发展基金 30亿元 2015年,广州景业是增城市具有行政事业单位性质的企业法人，由增城市公有资产经营有限公司独资，主要投资项目包括高滩净水、市政道路、旅游项目、新城市中心等，目前主要负责ZC市新城区拆迁及安置房项目建设 增城市拟采用城镇发展基金，通过股权投资的模式代