《万科魅力之城蓄客情况及定价策略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科魅力之城蓄客情况及定价策略（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、定价原则,本案作为T类产品，客户首要关心的是性价比，对于价格的抗性是最大因素，对于楼层、朝向的考虑并不为首要考虑。 同时，本次开盘产品同质性强，没有过多的户型及景观资源优势等。 并为保证短时间快速去化（售罄），达到预期销售目的。 因此，在保证均价的前提下，对于每户定价，建议进行均衡定价，减小纵横差价，便于完整去化，适时售罄。,均衡定价，完整去化,本案在前期蓄客阶段的销售口径报价为45004900（除特殊户型），经过销售引导，客户普遍接受该价格。但自本周宣布开盘推迟后，客户反应强烈，网上讨论言辞激烈，客户担心价格上涨。为了保证第一开盘的顺利，以及万科品牌的维系，建议继续遵守前期口径，即普遍户型价
2、格为45004900（除特殊户型）。,遵循前期销售口径,定价细则,楼层差价,朝向 景观 装修 建筑形态 得房率 花园 阁楼 噪音 其他不利因素,定价 细则,朝向 差价,根据南北（11层小高）和东西（6层多层）朝向，拟相差300/平米。,详细价表链接,定价 细则,景观 差价,根据外围公共景观和组团景观，视野范围和可观景角度。依次为魅力三区A段，魅力四区A段、魅力四区B段、魅力四区C段，魅力三区B段、魅力三区C段。拟价差从50300/平米不等。,50米绿化带景观,中央景观,绿化带景观,详细价表链接,定价 细则,装修 差价,根据三房和两房的交楼标准不同，拟相差200/平米。（三房有玄观柜、衣柜、三分
3、离卫生间等，标准远高于两房装修）,详细价表链接,定价 细则,噪音 差价,根据临高新四路和光谷一路以及社区停车位，临路拟相差200/平米；临停车位拟相差100/平米。,高新四路,光谷 一路,社区 主干道,社区次干道,详细价表链接,定价 细则,得房率 差价,根据现有的面积分册发现，多层得房率相反低于小高层，小高层C段的得房率高于A段。拟相差50/平米。,详细价表链接,定价 细则,物业 形态 差价,根据小高层和多层，拟相差300/平米。（与得房率分开考虑）,详细价表链接,定价 细则,其他不 利因素 差价,根据变电箱位置、临后期高层等不利因素。拟相差50100/平米。,详细价表链接,定价 细则,阁楼 差价,根据城花的去化经验；以及此次阁楼为单坡设计，可利用率更高。将本阁楼产品拟额外增加800/平米。,详细价表链接,定价 细则,花园 差价,借鉴城花的定价经验，将一楼带花园的产品拟额外增加500/平米。,详细价表链接,定价 细则,纵向 差价,原则上从2楼至10楼每层相差30-50不等，一楼和顶楼在不考虑附加值的基础上减少100-150元/平米。四楼因数字原因考虑做价格保护。,详细价表链接,定价 细则,个别 调整,部分一楼3房因变异成68-71平米2房（共计6套），面积小且带花园，拟增加200/平米。,详细价表链接,THE END,THANKS,E-HOUSE CHINA,
