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1、0,蒙西物流园项目前提提案,聚成地产2013.4.15,1,前 言,房地产企业理性、成熟的发展，表现在行业分工的日益细化：策划理念普遍被房地产业所接受，“开发商经纪公司设计部门施工企业物业管理公司”组成强强联合，形成产业链，成为房地产项目运作的精髓和方向。开发商逐步成为项目的组织者和协调人，项目的立项、征地、市场定位、规划、设计、建设、销售、管理等具体实施，全部委托给专业公司进行运作。 随着房地产市场行业分工越来越细化，高档商务物业、商业物业和大型的住宅物业的销售逐渐由专业代理公司来进行，但在一些市场不太成熟的城市，仍有为数不少的楼盘销售还是由开发商自己进行。在广州、深圳、上海，60%以上的楼
2、盘是由专业代理公司完成的。 市场是一切营销策划的根本,2,我们能给贵公司带来什么,销售周期的提升，项目利润的提高， 回款速度的保证。,3,2,3,4,1,目 录,第一部分 项目理解分析,第二部分 宏观市场分析,第三部分 产品定位策略,第四部分 产品规划建议,5,第五部分 项目商业运营模式,4,PART 01 项目理解分析,1.1 指标及环境分析 1.2 项目地块及四至 1.3 项目开发思路,5,项目经济技术指标,从项目经济技术指标来看，项目占地面积规模较大，占据蒙西三类地段，周边商业氛围比较淡薄，辐射范围较较少,项目功能描述,本项目主要建成一个城中城，多层、别墅、商业三位合体。,1.1 指标及
3、环境分析,土地用途：综合 总占地面积：757588.19 容积率：（15.1*11=1.37） 总建筑面积：764167.43 商业面积：83446.04 住宅面积：442842.5 建筑密度：（334*11=30%）,6,项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力,1.2 项目地块及四至,1.2 项目地块及四至,项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力,棋盘井、鄂托克旗,团结新村,机场,高速入口,8,本体属性界定,项目区位,项目坐拥城市发展地段，属城市中端版块区，地段优势不明显,区域交通,项目地处蒙西工业园区入口处、拥有公交线路、高速公路
4、、机场毗邻此地，通达性好,基础指标,上等规模、地块规整、土地变性醒目,项目地块,周边生活配套相对稀缺，区域建设尚处发展阶段，未来发展潜力大； 地块便于规划，可打造成地块强势景观； 周围商业项目距离较远，但项目较少，竞争不明显。,项目本体属于上等规模商住项目。 处于区域三类地段，地块的地段优势一般；目前项目周边生活配套相对较差， 但交通通达性良好，地块规整，多层、别墅、商业综合体项目，有利因素较多。,1.3 项目开发思路,9,本案解读重点,开发背景： 本项目是公司在蒙西的又一个商住一体的综合体项目,之前已经建立起企业品牌和认知度。所以本项目对于开发商品牌的树立和延展起着至关重要的作用。 因而，本
5、项目所面临的核心问题是：,本项目如何树立和延展企业的品牌形象？,基于之前项目，本项目产品线如何延续及提升？,站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？,如何变“不利”为“有利”因素，发挥地块价值的最大化？,1.3 项目开发思路,10,项目理解分析,综合考虑蒙西工业园的地理位置、未来入住的居住人群，我公司对于项目面积功能定位如下：,立足于区域现有居住人口，面向更充满活力的产业人群； 开放、友好的商业空间，不仅仅局限于蒙西的居住人群； 兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择； 新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费； 为消费者营造休闲、生活氛围； 提供消费人群便利性消
6、费。,1.3 项目开发思路,11,项目研判,基于区域、客户、竞争下 产品竞争力体系的构筑,出发点,机会点,落脚点,打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢,宏观市场、区域发展研判,项目区域发展、 项目可操作机会,区域客群、市场竞争研判,企业产品线、项目本体解析,项目市场、客群竞争机会,项目适合的产品线、 树立品牌形象的机会,1.3 项目开发思路,12,开发顺序,1.3 项目开发思路,B-4,B-5,B-2,B-1,A-1,变电站,A - 2,A-3,A-4,A-5,A-6,商业,住宅,13,项目开发思路探解,对于此项目，我们的初衷在于： 整合和挖掘优势资源，打造先锋样板项目。 树立项
7、目市场品牌，并提升开发企业品牌竞争力。 实现项目的利润最大化。 完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报。,1.3 项目开发思路,14,2.1 宏观政策 2.2 区域经济发展 2.3 房地产行业发展 2.4 商圈结构研究 2.5 细分市场分析 2.6 客户需求分析,PART 02 宏观市场分析,15,调控政策,新国五条,国十一条,新国四条,新国十条,地方限购令,限制购房套数，抑制投资,明确二套房认定标准,提高首付，提高贷款利率,加快推进房产税出台,限制第三套贷款,准备金率持续上调,央行首套房减息,货币政策,供求关系,土地成本上涨,刚性需求增多,开发商利润增长,刚性需求增多,投资客户减少,
8、总体成交量上涨,房价稳定,调控政策对房地产市场打压并未波及蒙西房地产市场,开发融资渠道管控,一二线城市继续看张,四线城市持续发展,宏观调控政策未波及蒙西房地产市场,2.1 宏观政策,16,2.2 蒙西县整体概况解读,地 理 位 置,园区位于鄂尔多斯市鄂托克旗蒙西镇境内，南接新型工业城乌海市，西与阿拉善盟隔河相望，北靠巴彦淖尔市，地处“一盟三市”的交汇处，地理位置优越，京兰铁路、110国道纵贯全境，京藏高速公路在境内设有互通，乌海机场距园区3公里，已构成了公路、铁路、航空三位一体的立体交通运输网络，是全区最具投资潜力和发展潜力的黄金地带。,乌海,巴彦淖尔市,阿拉善盟,蒙西县,17,蒙西工业园区发
9、展的“硬实力”与“软实力”解析,蒙西工业园区坚持“在新的起点上，立足优势，坚持走一条产业向基地集中、工业向园区集中、人口向城镇集中的集中发展道路全面推进新型工业化和特色城镇化进程，全力打造沿河高效工业经济带”的发展思路。,集中发展以发电为龙头的煤矸石综合利用产业、以焦煤煤气为龙头的化工产业和以水泥为龙头的新材料产业，努力形成三个新的经济增长点，倾力打造经济发达、文化繁荣、社会和谐、人民安康的蒙西。,2.2 蒙西县整体概况解读,18,提升管理水平，增强发展“软实力”。,管理水平，就是要预管理于服务之中， 不遗余力为企业营造投资洼地和服务高地,2.2 蒙西整体概况解读,19,2012年,全年完成工
10、业总产值125亿元，同比增长34.5,经济指标,2.2 园区经济发展概况,20,2012年,完成销售收入118亿元，同比增长11.3,经济指标,2.2 园区经济发展概况,21,2012年,完成工业增加值58亿元，同比增长35.9,经济指标,2.2 园区经济发展概况,22,2012年,完成固定资产投资126亿元，同比增长38.5 ,经济指标,2.2 园区经济发展概况,23,2012年,实现税收9.8亿元，同比增长9.8,经济综合指标,2.2 园区经济发展概况,24,国内消费品贸易,2.2 蒙西经济发展概况,最近几年来，2012年CPI达到高峰，在2010年有小幅回落。,25,人均可支配收入情况,
11、2012年城镇居民人均可支配收入达15000元，比2009年增长18.2%。,2.2 蒙西经济发展概况,26,市场回顾,2.3 蒙西房地产发展现状,27,市场发展阶段成长竞争阶段,蒙西县房地产市场发展阶段,2.3 蒙西房地产发展现状,28,房地产现状,2.3 蒙西房地产发展现状,29,市场当前特点,2.3 蒙西房地产发展现状,30,市场未来发展走势,2.3 蒙西房地产发展现状,31,周边业态调查： 周边业态主要有： 整个市场77间商铺，业态分布如下： 饭店30家 化妆品2家 服装2家 KTV酒吧4家 超市4家 烟酒店3家 熟肉配菜3家 洗车行.汽车美容2家 广告工作室2家 美容美发美体4家 台
12、球厅2家 菜肉粮油2家小吃店3家 手机专卖1家 公司3家 售楼部1家 移动1家 婚纱摄影1家 小家电1家 彩票1家 金融机构2家中行和农行,2.4 蒙西商圈结构研究,33,2.4 蒙西商圈结构研究,业态种类繁多，无总体发展规划导致业态内竞争强烈。业态处于低端阶段仅能满足市民生活基本需求，没有品质感。,34,蒙西商业租金及出租率调查： 商业主力租金阶段0.82元/平方米1.11元/平方米 租金价格上涨较快，表明租赁市场潜力巨大。,出租率调查： 商业气氛浓厚商铺空置率低，出租率约在98%左右。,2.4 蒙西商圈结构研究,35,需求研究,1、区域分析：现在购房者基本上都是城市内部人士。 2、职业分析
13、：私营业主、效益较好单位中高层主管、部分公务员 3、人员状态：这些人收入高，支付能力好，属于最易开发的客户,消费人群属性,目前的购买者为收入高，支付能力好的优质客户！,2.5 蒙西客户需求分析,36,2.5 蒙西客户需求分析,调查对象界定,37,2.5 蒙西客户需求分析,样本量,实际执行样本：300个 有效分析样本：434个,调查方法,随机拦截面访 陌拜面访,访问要求,1、年龄18-60岁 2、选择消费场所时起决策作用 3、本人及家人无相关行业工作,调研概况,本次调研活动共计：四天 参与人员共计：6人 调研地点分布：商业街、江南水乡、千里山,问卷调查,38,2.5 蒙西客户需求分析,即将开发的
14、小区【蒙西物流园】 请您真实答写本调查表，并在选择项前打 被访者资料： 一、您认同位于政府东侧【蒙西工业园区入口处，亿阳公司后侧】的位置么？（马上开盘） 认同 不认同 二、您觉得在那里开发中型商场以及底商觉得会火么？ 会 不会 三、您是否会在这个区域购买商铺？ 买 不买 四、您觉得您会出多少钱购买商铺？ 50万以下 50万-80万 80万-120万 120万以上 五、您是否会在这个区域购买住宅？ 会 不会 六、您是第几次购房？一次 二次 三次 四次 七、您自住购房的用途？婚房 刚性需求 改善居住条件 工作便利 投资 为子女买 八、您打算购买的户型面积？ 一居60-80平米 两居80-100平米
15、 三居100-120平米 120平米以上,39,2.5 蒙西客户需求分析,您认同位于政府东侧【蒙西工业园区入口处，亿阳公司后侧】的位置么,40,2.5 蒙西客户需求分析,您觉得在那里开发中型商场以及底商觉得会火么,41,2.5 蒙西客户需求分析,您是否会在这个区域购买商铺,42,2.5 蒙西客户需求分析,您觉得您会出多少钱购买商铺,43,2.5 蒙西客户需求分析,您是否会在这个区域购买住宅,44,2.5 蒙西客户需求分析,您是第几次购房,45,2.5 蒙西客户需求分析,您自住购房的用途,46,2.5 蒙西客户需求分析,您打算购买的户型面积,47,2.5 蒙西客户需求分析,选取蒙西工业园企业的中
16、层管理者。,48,2.5 蒙西客户需求分析,接待人：赵永胜【略】,内蒙古德晟实业集团 内蒙古德晟实业集团于2006年8月正式成立，属内蒙古自治区重点企业，2011年被列为自治区“双百亿工程”重点培育企业之一，并于同年入选 “中国民营企业500强”。 集团位于内蒙古乌海市境内，下辖德晟实业公司、德晟焦化公司、德晟洗煤公司、德晟选矸厂、德晟金属制品公司、德晟房地产公司、德晟物流公司、德晟商贸公司等八家子公司，现已形成一个集原煤开采、洗选、焦化、物流、商贸为一体的循环经济产业链，2010年实现产值51亿余元，现有资产总值达41亿元。 集团为实现跨越式发展，进一步延伸产业链，经内蒙古经信委立项备案，在蒙西工业园区建设内蒙古德晟
