《某项目整体策划运营思路报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某项目整体策划运营思路报告（139页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、盐城创世纪项目 整体策划运营思路报告,本次提案思路,宏观市场,项目本身,市场定位,消费者洞悉,运作切入点,产品修饰,推广动作,重点政策浏览,1、从紧的货币政策 15%：存款类金融机构人民币存款准备金率； 7.83%：5年以上中长期商业贷款年利率； 未来加息依然存在可能性。 2、第二套住房贷款细则 40%：首付提高至40% 1.1倍：贷款利率为基准利率的1.1倍 3、盐城契税 1.44倍：销售单价高于所在片销售均价1.44倍房源 不享受契税优惠。 4、物价局核价 目前盐城物价局仅针对普通多层商品房实行指导价，未来不排除该政策会波及所有商品房范围。 5、未来政策的不确定性,关于盐城地产市场,数据来
2、源：同步地产（Top）市场研究中心及盐城房产网 注：以上数据截止于2008年2月20日，不包含未开盘入网项目。,市场总体判断,关于供求：市场竞争激烈、期房待销量不断增大； 关于楼盘：楼盘整体素质上升但同质化现象严重； 关于住宅：90120二房半、三房户型比较受欢迎； 关于商业：近几年盐城大量的商业项目上市，体量相对较大 ，租赁价格较低， 市场投资信心不足。 关于客户：消费者逐渐成熟，消费回归理性； 市场同质化严重，建筑无特点、园林无新意、户型少创新； 普遍小区物业管理与小区品质不配套；,市场总体表现预测,购房成本加大，购房计划推迟 上百万供应量，加大楼市风险 大盘林立，竞争激烈 楼市竞争转入品
3、质、服务等深层次竞争层面,地块分析,1、项目地理位置 地块位于盐城市西南片区，盐城世纪大道路南，神龙汽车站对面。 2、主要指标 地块面积：53614 容积率：1.58 建筑密度：21.9% 绿地率：55% 3、地块四至 北：世纪大道 南：河道 西：河道 东：河道,交通条件,快速干道 世纪大道连接宁靖盐高速与城市各片区，特别是城南新城区；,景观资源,1、地块三面环水，造就原生态自然水景，为后期景观打造提供得天独厚的优势； 2、世纪大道作为盐城景观大道，近50米政府形象景观带，为项目先天景观环境锦上添花；,生活配套,地块周边基本无商业配套，需依靠西环路沿线、解放南路沿线配套；,潜在客源,政府官员
4、周边企业中高管理者 装饰城经营户 高品质生活追求者,地块SWOT分析,优势,1、区域位置较好，市政府南迁后发展前景良好； 2、周边规划前景良好，发展前景广阔； 3、三面临水，符合居住亲水性； 4、位于城郊区环境比较好，绿化率高，空气清新； 5、世纪大道两边日后将绿树成荫，景观效果较好； 6、周边道路四通八达便利，靠近盐徐高速、宁靖盐高速入口。,劣势,1、周边的生活配套不全，人气不旺； 2、地块东侧的河水尚未形成景观效果，南侧为农民房，影响项目形象； 3、周边道路虽然四通八达但公交线路欠发达。,机会,1、高绿化率，以生态小区面目入市； 2、亲水性，便于打造水岸住宅； 3、城南新城市中心逐渐形成，
5、片区发展前景良好； 4、周边规划前景良好，逐步形成一定商业氛围；,威胁,1、区域内的几个中高档大盘对本项目造成了威胁，市场逐渐供过于求； 2、盐城商业地产市场体量较大； 3、宏观政策的不确定性加大楼市风险。,有这样一群人,他们都不缺房住 他们挑剔 他们低调、内敛 他们拥有财富，但不愿过分彰显 他们拥有极高社会地位和极其丰富的社会资源 他们都有各自成功的故事 他们懂得生活，更愿意享受生活 他们生活在这个城市的最上层，至少有这种意识,他们是,有一定生活品味和追求 之城市政客、商贾,客户DNA解构,或为事业有成之人，或其事业正处于快速上升期 极高且稳定的收入带来极强的还款能力和抗风险力,年龄分布：3
6、5-50岁左右,性格特点：儒雅、低调,长时间在工作、生活的圈子里打拼 儒雅、低调是他们为人处事的风格,消费特征：理性，但爱面子,1、都是二次或多次置业，购房主要目的是改善居住，价格弹性较小，他们更看重的是物业品质和服务； 2、追求本味的舒适、品位； 3、精神需求、物质需求并存，且极度苛刻。,1、满巢家庭结构，家庭化的生活状态，极为注重社会关系。 2、受过良好的文化教育，家资殷实，对生活质量有很高要求。 3、对公共交通的依赖性很弱，多有自备的交通工具。 4、希望生活配套完善，但并不是非要便利到家。 5、有相对自由的工作时间，事业上具有很强上升力。 6、属城市上层名流群，对生活满怀热情，渴望自然、
7、有特点的生活。 7、有习惯性的信息渠道，且有自己的生活观点，需要深度沟通。,行为特征：名流阶层,区域分布：全城分布,借助精美的自然景观和人造景观、完善的物业服务和独特的传播吸引全城意向消费者。,客户特征关键词,内敛、低调、儒雅 包容、自信、淡泊 精神、品位、服务,为这样一群人 提供什么样的产品？,内敛的客户：需要深度沟通,“君子以仁存心，以礼存心。仁者爱人，有礼者敬人。 爱人者人恒爱之，敬人者人恒敬之。” 道生之，德蓄之。 万物并作，吾以复古。,寻找与之沟通的基础,他们崇尚中国传统文化，渴望自己与之结缘，甚至爱好标榜自己对中国传统文化有所考究。,中国传统文化，渐行渐远？ 抑或，渐行渐近？,将中
8、国传统文化与现代居住理念相融合 将中国传统文化与现代景观表现相融合,本案的产品定位,现代中式私家府邸 将中国传统元素与现代居住理念有效融合，通过传统中国元素的点缀，借助现代表现手法，传达一种传统与现代融合的居住生活。,产品形象定位,内敛而峥嵘的现代简约中式,简约中国元素具象表达,中国红、孔孟老庄 书法、屏风、茶 古树、水印、竹,四大角度 优化一期产品,显赫的外表 超炫的景观 超大的观景面 物业服务,显赫的外立面,立面上，建议辅以沉稳色彩和中式元素，加以点缀、勾勒。,超炫的景观,将中国传统文化的具象元素与地块实际相结合，打造耳目一新、足以触动客户某根神经的超级景观,苏轼说：宁可食无肉，不可居无竹
9、。 习惯了红地毯，总怀念记忆里的青石板。 亲水而居，多少人梦寐以求。,超大观景面,物业服务,1、引进品牌物业服务公司，诸如金陵饭店，实现五星级酒店服务； 2、物业服务全程介入，从销售伊始，进驻售楼处，到客户入住； 3、聘请专业级中式管家，真实再现中国传统尊荣级享受。,二期产品建议,原则 1、建筑风格与一期保持统一 2、寻找客户需求与90/70政策之间的平衡点,高层Townhouse ,二期产品建议,三房两厅两卫+入户花园，面积约：150,五房两厅三卫+入户花园，面积约：200,两房两厅一卫 面积：约85 入户花园面积：约7.5,三房两厅一卫 面积：约107 入户花园面积：约10,三房两厅两卫
10、面积：约129 入户花园面积：约10,商业部分建议,强调 1、商业表现与景观有效融合 2、建筑风格与住宅部分的统一,名流阶层消费领地 在这里消费，便是身份的象征； 在这里消费，便是品味的阐释；,业态规划,高级会所 高档茶社 高档餐饮 .,品味、品位,我们所呈现的产品形式将是 中国的，简约的。,我们所倡导的生活方式将是 看不见的奢华 看得见的品位,推广思路,现代中式风格,精神征服+物质诱惑,形成归属感,水到渠成地销售,1、贯穿项目整个营销过程 2、在推广道具上充分运用 3、在广告表现上充分运用,取一个合适的名字,安静下来，就在这里 此时此刻，找到本我和世界,依云香溪 Evian Creeks,依
11、云，源自阿尔卑斯山，经过最少15年冰川岩层过滤而成。宛如我们敬爱的客户一生的写照打拼过、奋斗过、成功过； 香溪，小河汇聚而成，溪流源自一种纯自然、原生态的纯净。 依云香溪 是褪去浮华之后的那份镇定自若 是风云一生背后的那份淡定和内敛 更是面对成功和名利时的歌颂与写照,依云香溪 Evian Creeks,安静下来，就在这里，此时此刻，找到本我和世界。,显而不露，尽峥嵘。,SLOGAN：,我们的客户是这样的一群人 他们拥有大多数人无法企及的财富、社会地位，甚至社会影响力 他们渴望被欣赏，但又不愿过分张扬 在芸芸众生中，他们依然显得平凡，不同的是，他们曾经风云，或正卓越 正所谓来去自如尽潇洒，进退有
12、余显峥嵘。,显而不露，尽峥嵘。,主推LOGO,LOGO阐释： 1、该LOGO创意源自行楷书法“依云香溪”，展示项目作为现代中式私家府邸的独有气质，字体洒脱，象征淡然； 2、借助中国传统元素之一的印章勾勒出中式风格； 3、行楷书法与中国印的完美融合，使该标志内涵饱满，便于推广传播。,备选LOGO 一,备选LOGO 二,备选LOGO 三,推广核心,品质 做好形象 做足景观,服务 提高物业服务档次 销售服务全程呵护,文化 着重引导 打造归属,推广策略,将体验营销发挥至极点,1、通过推广风格包装感染客户 2、通过售楼处包装征服到访客户 3、通过工地包装吸引先期客户关注 4、通过样板区景观实景展示征服到
13、访客户,策略一,售楼处包装风格提示,内敛、宁静、低调的奢华,1、远观其貌不扬，进门豁然开朗； 2、售楼处门前可设置庭院，院内铺设青石板、栽植竹、布置休息石桌，可谈天对弈，也可品茶论道； 3、售楼处内充分运用中国传统元素：屏风、接待桌椅、模型底座等； 4、以茶具代替传统纸杯，以品茶代替传统白开水； 5、以高雅的古筝乐和中国风乐曲代替传统音乐 6、诸多的中国风配以现代感直线条玻璃等元素，有效融合，厚而不重，既中国，又简约。 7、产品细节体验区如：玄关,样板房包装风格提示,传统的居住方式并不适合现代人居，我们在尊重传统，吸取传统文化之精髓基础上，加以融合。 从视觉感受上给到访客户最大精神打击，挑动他
14、某一根敏感的神经，让他们感觉“如果不买这房子，简直就是白活了这几十年。”,将服务营销演绎至顶点,1、首创盐城预约看房定制式服务 2、首创盐城样板间设置门童、演员,策略二,策略三,1、利用客户本身丰富的社会资源，为项目宣传提供有效途径，为项目销售提供优秀口碑； 2、建立高端俱乐部，打造圈子营销。 3、开展“现代中式空间艺术展”、“高尔夫精英聚会”、“马术体验之旅”、“名车展”等高端聚会，阐释圈子内涵。,将关系营销运用至始终,将推广渠道缩短至零点,1、通过邮寄资料、邀请函等方式缩短沟通渠道和时间 2、组织产品推介、客户沙龙面对面直接营销,策略四,策略五,高举高打，建立形象，打造品牌,在启动之时，高举高打宣传，建立项目独特风格，展示特有气质。,媒体策略,集中式利用 低成本高效传播 户外媒体封锁 小众传媒制胜,原则,媒体组合建议,户外媒体（户外大牌） 直邮 电视媒体,推广阶段,第一阶段 创意稿 形象露出，从呼唤客户内心出发，高调提出现代中式居住风格，展示依云香溪的形象力价值。,有人被生活改变，有人改变生活。,放下脚步，让灵魂容纳人生。,胜者，总是在寂寞中迎接掌声。,VI应用,谢谢聆听！,
