某特色小镇开发运营创新模式概述

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1、1：旅游地产的发展,概念解释,发展回顾,业态关系,旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式,概念解释,一般认为，旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业模式。 在我国，比较多的说法是，旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开 发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开 发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动 度假村等产品形态。 更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。 旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源（包括自 然景区

2、、人造景区），为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项 目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观 为卖点的房产建筑，由于旅游的开发伴有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观 资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产成为景观房产。,从最初的旅游度假房屋出租发展到目前的商务、居住、度假等地产模式,发展回顾,1.旅游房地产的起源 旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假的欧美中产家庭买 得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产按时段分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者 再一定时期内享有度假地房产的住宿和娱

3、乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。 2.我国旅游房地产 我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候， 以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早 在我国出现是分时度假的概念。 21世纪以来，旅游度假地产形成了多种发展，遍地开花的局面。从最初的商务旅游地产逐渐 增多，有旅游商务地产、旅游度假地产、旅游商业地产、旅游住宅地产等。各地结合不同类型的 景观资源，打造不同类别的旅游地产。,通常意义上，旅游地产划分为四个大类,旅游地产类别,旅游房地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销

4、、网络管理 等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。,目前，我国旅游休闲地产形成几大板块格局,从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为世界性、全国性和区域性,旅游地产类别,从消费主题的核心市 场构成来看，世界休 闲地产形成了三种不 同的发展形态： 世界性休闲地产 休闲新城； 全国性休闲地产 度假区/村； 区域性休闲地产 主题休闲城区。,旅游地产要结合地方产业，依托资源，发挥功能延伸，处理好营销环节,四 个 要 素,产业要素,资源要素,功能要素,营销要素,旅游业 房地产业,可利用地产 旅游资源,产权 时权,家生活延伸,紧密联系相互依托,利益因子,投资者,休闲消费者,第一居所,第二

5、居所,旅游地产具备行业两大特征、四个要素,特 征 描 述,从成功发展的旅游休闲地产特色亮点来看，打造高端休闲产品类引爆市场， 做大做强某项休闲功能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人气后商气 的发展思路，是值得借鉴的宝贵经验。,2：旅游（居）小镇开发模式,成熟开发模式,开发基础条件,典型开发案例,问题及发展,旅游地产规划、产品、需求等都依据市场需求、行业发展、政府支持及交通辐射范围决定,高度人性化 人本主义思想是旅游地产的核心价值观。倡导心情的释放与自然属性的回归。用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张。,业态关系,较高的附加值 成为政府的形象工程和主要窗口工程。体现一座城市的鲜明属性和文化特色。

6、发展前景和市场预期非常看好。,规划上更多功能 从单一居住带休闲，赋予住宅的旅游性、休闲型，使业主的生活更加丰富多彩。使住宅成为多功能的生活载体。,提供“观光休闲购物居住”的需求便利,1.从市场需求来看，旅游地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。 2.从企业推动来看，旅游房地产则是房地产向旅游逐步渗透，旅游对房地产更加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。 3.从政府管理来看，旅游地产的管制较宽松，是发展的利好因素 4.从外部环境看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航空产品的推出、高速公路的建设等，都扩大了人们日常生活的

7、半径范围，城际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件。,资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件,天生的资质 (旅游风景资源),开发基础条件,良好的题材 (历史积淀、浓郁文化),持续的投资 (依市场需要扩展新的景观、新配套硬件等),完善的规划 (市政设施规划、可开发地产规划),完备的后期运营 (再营销的网络、“经理人”式的经营模式),成功开发 旅游地产项目,华侨城整体规划，大盘模式，自建旅游资源，先做旅游后座地产，取得了成功,典型开发案例,解读华侨城 1.开发思路：先旅游项目，提升版块土地价 值、升值空间和知名度，使生地变熟地， 然后投资房地产。 2.获利模式：

8、前期靠旅游项目获利（门票经 济），后期靠地产项目获利。旅游和地产 项目的获利比例约为2:3。 3.产品规划：就目前整体华侨城的开发和布 局分析，我们看出，以五大成熟地产项目 为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲 街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套， 形成了独立的华侨城生活圈。,针对不同的城市、区域、资源以及规划，打造符合自身特点的旅游地产才具有市场需求性,成熟开发模式,1.以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发 以提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源（自然的、人 文的或二者兼有的）条件，直接提升住宅的环境品质和居民生活质量。 2.以旅游度假为目的的房

9、地产开发 休闲度假的第二居所，业主以度假置业和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风 景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有的优秀旅游资源，投入休闲度假设施设备， 营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者的度假休闲为目的。 3.以旅游接待为目的的商业、酒店等开发 以旅游接待为目的，具有商业购物、休闲娱乐、酒店居住等功能。 4.以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发 多在旅游目的地城市，兼有第一居所、第二居所以及旅游度假功能。,深圳华侨城,高知名度 高利润 无风险,资源成熟 品牌知名 地块升值投资期望,低资源 低卖点 低价值 高风险,旅游项目投资： 欢乐谷、世界之窗

10、 民俗村、锦绣中华 雕塑公园、生态广场,房地产项目投资： 中旅广场、湾厦花园 锦绣花园、新浦江城 天鹅堡（二期）,1985年2002年,2001年,前期开发旅游项目规避风险，提升地块价值； 后期投资地产，地块成熟，顺利取得高利润。,据上图，华侨城的开发是“旅游带旺地产，地产反哺旅游”的良性循环模式 旅游：“白地造景”吸引游客；创造“亚洲之最”和“世界之最”的而主题公园吸引全国游客。鸿篇巨制，留住游客；创世纪、千古风流、高山流水等文化演出留驻游客，创造再消费过程。 地产：注重超前的产品规划，以优美的环境和完善的配套使产品本身具备了极强的竞争力，制造概念，形成强大品牌认知，以波托菲诺等项目的典范成

11、就了华侨城作为深圳人“放心、梦想、品味、面子”的居住选择。,以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈,深圳华侨城,案例启示,深圳华侨城,本案例最大的启示是，告诉我们旅游地产可以： 1.平地造景，即制造景观，制造主题，制造文化。就是把有吸引力的东西搬到有情趣的人聚 集的地方来。 2.先旅游升值地块，然后开发地产，从而降低风险，提高利润。 3.制造文化动态元素。没有文化，造一些假模型出来，也不能持续吸引别人过来，让旅游资 源活起来，最好的办法是注入文化元素,杭州宋城先做旅游项目，提升土地价值，然后再做地产，借助山、海、城资

12、源，取得了较大成功,典型开发案例,解读宋城 1.开发思路：先旅游项目，提升版块土地价 值，然后投资景观地产。 2.获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经 济），后期靠旅游+地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例约为5:3。 3.产品规划：宋城目前主要规划是“山、海、城”：“山”指龙泉山，为江浙第一高峰，是集森林旅游与山地会议中心功能与一体的休闲度假胜地；“海”指中国渔村，是中国最大的原生态海洋文化旅游项目；“城”指以杭州为中心的城市休闲旅游，包括休博园、宋城和山里人家。,凤凰古城商业街的业态主要以旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、服务配套类为主,凤凰古城商街,古城商业街整体租金水平分析 （以使用面

13、积计算）,凤凰古城商业街整体业态分布情况分析： 按店数分：旅游商品占 73.5%，餐饮业占13.2%， 休闲娱乐占3.5%，服务 及配套占9.8%； 按面积分：旅游商品占 45.1%、餐饮业占27%、 休闲娱乐占17.5%，服务 及配套占10.4%。 凤凰古城的休闲娱乐与 旅馆业生存状态欠佳， 这主要是因为凤凰古城 游客停留时间短、住宿 客源少所致。,1.传统古镇模式研究 . 2.新建小镇的模式研究 . 3.国外小镇模式研究 . 4.小镇开发案例研究 .,杭州宋城,杭州宋城,杭州宋城,挖掘文化元素，无限放大成主题，然后对接相关旅游产业。该案例的成功就是拿和杭州相关的大宋文化做主题，制造一系列景

14、观和娱乐、饮食、剧目等欣赏和体验性的产品。,本案例启发我们，做旅游地产可以：,案例启示,2. 可以把房地产品做成景观，景房一体。宋城很多地产都是就地势位置，设计成个性鲜明的山 地别墅。,3.文化主题要单一、要能支撑地产开发。杭州乐园的失利就是因为主题太复杂，如果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造，当是极大的失败。,4.社会、关系营销对旅游有巨大推动作用。宋城集团和政府合作，“2006世界休闲博览会”的社会营销对品牌产生了巨大影响。,杭州宋城,华侨城主打横向，浓缩世界建筑文化：宋城主打纵向，延伸历史主体,问题及发展,问题,问题及对策,有碍景观，破坏景区气氛,无序开发 生态破坏现象严重,景区环境

15、污染严重,统筹规划，合理布局,保护资源和项目创新结合,准确定位，强调文化内涵,精心设计，营造良好环境,对策,粗制滥造，重复建设 缺乏文化,前期发展,华侨城主打横向，浓缩世界建筑文化：宋城主打纵向，延伸历史主体,前期发展,旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景 城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展 购房者对领域景观和居住地产具有了发展的条件 建立在车轮上的旅游房地产具有了发展的条件 开发商需要盘活资产、提高效益、另辟蹊径，抢占先机,3：成功开发的旅游小镇,大理古城商街,丽江古城商街,阳朔西街,凤凰古城西街,大理古城古街,古城四大街区围合，全长1700米，总营业面积3万多平米，经营区域

16、集中在一楼，二楼仅作为居住、仓储功能使用,大理古城商业街的业态主要以商品经营、餐饮业、休闲业(酒吧）、服务及配套行业为主：按数量分其中商品经营占80，餐饮业占8，服务及配套行业占7，休闲娱乐占5：按面积分，商品经营约占46，服务及配套行业占37餐饮业约占7，休闲娱乐占10。业态和混杂。,业态分布虽然无规划，相对混杂，但未对经营产生不良影响 大理古城商业街内每条街上均存在多种业态类型交叉的现象，并未按流行的商品或服务类别进行分区配置：原因可能是私人业主自发操作店铺出租所致。业态混杂看似违背现象商业理论，但古城众多店铺历经时日仍旧生存良好，也无游客抱怨购物不便，说明业态混杂至少在大理古城是有市场基础的。,主要街区,1、大理古城酒吧街洋人街,四大街区围合，各大街区各有主题特色明显,大理有名的酒吧一条街，商家71户，经营面积1840平米租金100-150元/月，营业率10