开发经营策划第一阶段成果汇报

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1、佛山中心组团新城区启动区开发经营策划 第一阶段成果汇报,广州珠江恒昌房地产顾问有限公司 200508,佛山市中心组团新城区开发建设有限公司,1,本次策划服务工作阶段的划分及说明,2,研究思路,规划定位,城市空间结构,城市产业发展,功能定位评述,开发策略,开发时序,用地出让方案,开发实施计划安排,投资收益分析,指导,指导,前提,前提,前提,3,汇报内容,功能评述篇 开发经营篇 投资收益篇,4,第一篇：功能评述篇,5,1、佛山中心组团新城区启动区整体功能定位评述,6,现状佛山城市空间结构特征,南海顺德强势发展，市区中心地位日益边缘化 与广州的对比，显示佛山城市空间结构的不合理,大分散、小聚集 各区

2、内中心城区集中式空间发展，市内城镇空间分散拓展 在地域面积、人口总量、经济实力方面，南海顺德远超过市区发展，三水高明与市区差距微弱 城市空间格局表现为重心分散，中心市区辐射带动能力不强,7,问题佛山城市空间结构,缺乏核心区，中心市区辐射带动力弱，导致整体竞争力不强 重复建设较多，空间集中度不高，不利于土地集约利用 各区产业孤立发展，缺乏有机联合和功能衔接，影响产业升级和扩散，资源利用率下降，拉大区间经济差距 “行政区经济”特征明显，行政壁垒严重束缚城市发展，市区发展空间受阻,8,优势佛山城市发展条件分析,区位条件 紧邻广州，位于珠三角中心区域 水路交通便利，基础设施完善 经济实力 整体经济水平

3、高 经济增速加快 产业集群 我国产业集中度最高、最有市场竞争力的产业集群基地之一 各类工业园遍布、专业镇特色鲜明 城市竞争力 综合竞争力全国第11位，广东省第3位 单项竞争力居全国前列,9,等级规模：珠三角西翼中心城市 “大佛山”地域空间重新整合 “一环”穿越佛山各产业节点，有效整合产业资源，佛山发展后劲更足 功能承载：承东启西、中间站 珠三角西岸中心 珠三角东西岸合作交流的中间站 珠江三角洲向粤西和西江流域辐射和拓展的重要枢纽,目标佛山城市发展区域定位,10,广佛都市圈将发展成为珠江三角洲的中心，实现地域、规划、资源、交通、市场的一体化 佛山是广佛都市圈的副核心，与主核心广州实行整体协调错位

4、发展 原则：接受辐射，整体协调，产业互补，错位发展 产业分工：产业链上下游分工，现代服务业细分 资源利用：依托广州集散能力 地域联合：广佛都市圈一体化 佛山亟待在城市发展上进行优化调整，以适合广佛都市圈的要求,目标佛山城市发展区域定位,11,趋势佛山城市空间结构演变,大集中、小分散，“组团式”空间结构 组合城市组团城市 改变过去分散蔓延、各自为政的发展模式，经济能量重新汇聚，簇群效应显著，城市空间网络化 中心模糊中心突显 佛山城区重新焕发活力，掌握绝对优势，打破原南海、顺德喧宾夺主的现状，重组成为人口最多、实力最强的中心组团 结构紊乱多级格局 确立“2+5”城市空间发展格局，形成四级城镇等级体

5、系，层次清晰，职能明确，结构合理。,12,中心组团“大佛山” 的城市内核,中心组团是佛山未来的政治、经济、文化和服务中心 中心组团放射八向发展轴线构成井型框架，辐射周边，联系邻市,13,中心组团与顺德组团的关系,中心组团作为佛山市未来的政治、经济、文化和服务中心，核心地位日益凸现，城市功能愈加强大，区域价值不断提升，应获得最大的投资关注和建设力度,广州中心城区,广州番禺区、南沙区,14,中心组团新城区 新区域、新功能、新形象,中心组团新城区是佛山城区新中心和新城市功能载体，与旧城区相比，新城区将开创更新空间、承担更新功能、展现更新形象,15,中心组团新城区新区域,城区南拓 多个重点工程雄踞东平

6、河两侧，拉开中心城区由东平河北岸向南发展的格局 城市重心南移，建设成为佛山市商贸金融、文化教育、休闲娱乐和信息服务中心 打造未来中心商务区,16,产业结构特征 传统制造业占主导，偏重于产业链的下游加工业 四大支柱产业：家用电器、纺织服装、陶瓷及其它建材、金属材料加工及制品 产业结构亟需升级 佛山高新技术产值占工业总产值的比重目前逐年提升，但发展较快的仍是家电、陶瓷、服装纺织等传统产业 产品附加值低 技术创新能力弱，缺乏竞争力 民营企业管理粗放 佛山产业配套现状 围绕佛山自身优势制造业发展起来的现代服务业发展落后 与贸易相关的服务业，尤其是会展和物流等现代生产服务业目前发展较快 佛山陶瓷博览会、

7、顺德家具博览会、花卉博览会、家电博览会等专业博览会已代表国内同行业展会的最高水准。,中心组团新城区新功能,佛山产业发展现状,17,佛山产业发展方向：在发展现有支柱行业的基础上，开拓发展信息产业、环保产业、物流、信息服务等产业，在广佛经济圈整合中发展为一个“制造业基地”。 佛山与广州的产业发展关系：1+12 错位互补 广州：第三产业发达，汽车、石化、钢铁、造船等重工业优势明显 佛山：制造业特别是家电、建材、服装等轻工业优势明显 衔接整合 广州商贸物流 佛山产品集散 广州制造业重工业化 佛山材料采购 广州产业拓展 佛山现有产业创新 广州中介服务转移 佛山服务支撑,中心组团新城区新功能,佛山产业发展

8、趋势,18,中心组团新城区新形象,生态景观一河两岸 营造岭南水乡特色的“滨水园林”生态城市 丰富东平河两岸的绿化景观 城市意象节点、轴线、空间 节点：标志性建筑物，如东平桥、体育公园、新闻中心、商务大厦 轴线：生态自然带（东平河）、通道干线 空间：中央公园、滨河公园、商务中心区 魅力多元功能、文化、制度、开放 功能复合，文化彰显 制度创新，科学管理 兼收并蓄，开放包容,19,中心组团新城区整体形象定位,城市魅力新都心 产业引擎 城市标杆,20,2、佛山中心组团新城区启动区功能 体系评述,21,国内外城市主导功能综合区动力源 类型总结,国内外城市主导功能综合区的开发建设经验表明，任何新区的开发建

9、设都必须具备强大的动力源。我们将驱动新区发展的动力源总结为以下几种类型： 主题功能引擎型 会展主题：广州琶洲会展中心区 教育培训主题：广州大学城 物流主题：北京物流港 创意知本助推型 生产创意助推：北京中关村 文化创意助推：北京“798”艺术区 规模商务主导型 核心商务：上海浦东新区 商务花园：北京丰台总部基地 行政头雁牵引型 青岛东部新区 沈阳浑南新区,22,国内外城市主导功能综合区动力源 类型总结,魅力事件营销型 昆明园博会 博鳌亚洲论坛 时尚生活标杆型 餐饮休闲文化：上海新天地 标志性建筑：巴黎德方斯“新凯旋门” 时尚核心：长沙世界之窗影视基地 主题娱乐增值型 主题公园 度假胜地 集群产

10、业引导型 西安高新区 苏州工业园,23,新城区核心动力源适宜性分析,24,新城区核心动力源的选择,基于佛山新城区的规划定位及国内外城市主导功能综合区开发建设的实际经验，我们认为商务办公和行政办公功能将是佛山新城区启动区具有“造血”机能的核心功能，围绕着该核心功能将聚集居住、商业、休闲娱乐、文化教育等配套和衍生功能，从而保持新城区开发建设的持续动力。,核心动力源,行政头雁牵引型,规模商务主导型,行政办公,商务办公,核心功能,配 套,聚集,25,行政头雁牵引型青岛东部新区开发,为了开发建设东部新区，并摆脱 旧城区办公空间过于狭窄的桎梏， 1992年青岛市政府大胆提出了政 治中心向东部迁移的设想。1

11、994 年，市政府东迁宣告完毕，以此 为分水岭，浩浩荡荡的东部开发 拉开了徐徐战幕 自1992年起，东部新城的地价从 每亩4万元飚升到260万元，政府 因此获得20多亿元的土地出让金， 并引来100多亿元的外来投资， 顺利完成了青岛政治、经济、文 化中心的东移,26,规模商务主导型上海浦东新区,金融商务是浦东发展重要的启动引擎之一。1995年6月28日中国人民银行上海分行带头从浦西迁入浦东陆家嘴的银都大厦，标志着浦东陆家嘴金融贸易区的正式启动。在它带动下，中外商业银行以及保险公司纷至沓来，奏响了上海浦东的“开发序曲”。 上海浦东陆家嘴金融贸易区规划面积仅2.8平方公里，现有高楼近200幢，云集

12、着78家中外金融机构，重点发展金融、证券、保险、信托投资、贸易、商业和信息咨询等行业，是中国现最繁华的中央商务区。,27,新城区启动区功能体系构成,28,第二篇：开发经营篇,29,1、佛山中心组团新城区启动区各功能开发强度合理性论证,30,中心组团新城区启动区各功能开发强度,佛山中心组团新城区启动区主要技术经济指标一览,31,新城区商务办公开发强度合理性论证思路,国内外城市主导功能综合区各功能开发强度案例对比 市场吸纳量 新城区自身发展定位,32,区域案例对比,国内外城市主导功能综合区各功能开发强度对比,以新城区启动区约500万的开发量计算，按一般城市主导功能综合区各功能开发量比例范围判断，则

13、新城区启动区商务办公开发量控制在100万平方米左右较为合适,33,新城区商务办公开发强度合理性论证思路,国内外城市主导功能综合区各功能开发强度案例对比 市场吸纳量 新城区自身发展定位,34,世界部分城市商务办公面积规模比较（含已有存量和明确规划面积）,世界级经济中心城市全市的商务办公建筑面积一般在2000万平方米以上，而跨区域级国际性城市如北京、上海、广州等则多在10001500万平方米左右,商务办公吸纳量 佛山市商务办公规模预测,35,2003年佛山与国内主要城市商务办公相关经济指标对比,商务办公吸纳量 佛山市商务办公规模预测,36,商务办公吸纳量 佛山市商务办公规模预测,从影响商务办公需求

14、的各主要经济指标对比来看，佛山与北京、上海、广州等中心城市有较大差距，根据综合加权指数差值换算且考虑城市区域首位度对商务办公设施聚集产生的“磁石效应”，可推算佛山全市商务办公规模应在250万平方米左右,2003年佛山与国内主要中心城市商务办公相关经济指标权重,2003年佛山与国内主要中心城市商务办公相关经济指标加权指数,37,商务办公吸纳量 新城区商务办公规模预测,北京商务办公聚集区聚集程度分析,广州商务办公聚集区聚集程度分析,一般城市商务办公设施聚集规律表明，城市商务办公聚集区规模应占全市总规模的60%以上。以此为标准，推算佛山中心组团及顺德组团商务办公总规模约为150万平方米,38,佛山中

15、心组团新城区启动区约100万的商务办公开发量基本处在合理 范围内 佛山专业写字楼市场主要集中在禅城区，主要写字楼包括百花广场、东建大厦、发展大厦、永丰大厦、经华大厦、广发大厦、金融广场、创业大厦 随着中心组团服务中心地位的日渐突出，并考虑中心组团新城区自身建设的特点，预计中心组团新城区商务办公开发量将占大佛山商务办公聚集区全部开发量的60%以上，总计约100万平方米,商务办公吸纳量 新城区商务办公规模预测,39,新城区商务办公开发强度合理性论证思路,国内外城市主导功能综合区各功能开发强度案例对比 市场吸纳量 新城区自身发展定位,40,区域自身发展定位的要求,新城区启动区作为佛山城市拓展的新区域

16、，将承载城市发展的新功能。因此，在市场接受的范围内，保持一定的商务办公开发量，一方面能成为区域持续发展的动力源，另一方面能引导城市产业升级，满足城市功能的提升要求； 新城区启动区作为佛山城市拓展的新区域，还需展示佛山城市发展建设的新形象，需要较高的基础设施配套水平和优质的空间景观效果。因此，除局部区域外，整体过高的开发强度将不利于智慧城的形象展示。,41,新城区商业开发合理性论证思路,国内外城市主导功能综合区商业开发量案例对比 佛山市区商业聚集格局演变 新城区商业开发形态,42,区域案例对比,以新城区启动区约500万的开发量计算，按一般城市主导功能综合区各功能开发量比例范围判断，新城区启动区约100万平方米的开发量稍显过大,国内外城市主导功能综合区各