某公司房地产开发项目可行性研究报告

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1、第七章 房地产开发项目可行性研究,目录,第一节 房地产可行性研究概述,一、房地产可行性研究的概念和目的 房地产可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行经济评价和比较论证；对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。 可行性研究的根本目的：为了减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会、环境效益。,二、房地产可行性研究的作用,作为工程项目投资决策的依据； 作为工程项目融资的依据； 作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据； 作为项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前期的依据；

2、作为项目采用高新技术、新材料、新设备研制计划和补充地形、地质工作和工业性试验的依据； 作为环保部门审查项目对环境影响的依据，并作为项目建设所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。,三、房地产可行性研究阶段,第二节 房地产项目基础数据预测,房地产开发项目投资支出测算 房地产开发项目总成本费用测算,一、房地产开发项目投资支出测算,房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见下表）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发

3、期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。,项目总投资估算表 单位：万元,土地费用估算表 单位：万元,前期工程费估算表 单位：万元,基础设施建设费估算表 单位：万元,建筑安装工程费用估算表 单位：万元,公共配套设施建设费用估算表 单位：万元,其他费用估算表 单位：万元,开发期税费估算表 单位：万元,二、房地产开发项目总成本费用测算,房地产开发项目的总成本费用包括开发产品成本和运营费用两部分。 开发产品成本是指房地产开发企业在开发房地产过程中所发生的各项费用，也就是开发建设投资的测算。 运营费用包括：销售费用、管理费用和维修费用。 销售费用中广告宣传

4、及市场推广费用占销售收入的2%-3%； 销售代理费用占销售收入的1.5%-2%； 其他销售费用占销售收入的0.5%-1%。 综合来看，营销费用可按预期销售收入的4%-6%测算。,第三节 房地产项目经济评价,经济评价或称之为财务评价、绩效评价，是指投资分析人员根据现有的收益和成本测算数据，计算评价指标，以考查项目的获利能力、偿债能力和资金平衡能力。 经济评价主要有三项内容：盈利能力分析；偿债能力分析；资金平衡能力分析。 经济评价方法按照是否考虑资金的时间价值分为静态分析方法和动态分析方法。,经济评价的基本程序是： 1收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2编制基本财务报表。 3经济评价指标的计

5、算与评价。 4进行不确定性分析。 5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。,房地产投资项目经济评价基本报表 投资项目所需的经济评价基本报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表、利润表和资产负债表。,现金流量表 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 通过现金流量表可以计算各项财务评价指标，进行房地产项目财务盈利能力的分析。,全部投资财务现金流量表 表1 单位：万元,资金来源与运用表 1资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的

6、财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。,现金来源与运用表,资金来源与运用表与现金流量表有着本质的不同。资金来源与运用表是从项目的资金平衡角度出发的，后者是从投资角度出发的。在资金来源与运用表中把用于项目的全部资金来源都看作现金流入，包括借款和资本金投资，而在资本金现金流量表中把资本金投入看作现金流出。,2资金平衡分析 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。这就要求投资项目在实施过程

7、中任何时刻都有够用的资金。 作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。,利润表 1利润表的含义 利润表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。,利润表,资产负债表 1资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。

8、各期资产应等于负债和所有者权益之和。,资产负债表,2.资产负债表的内容 资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。 1）资产 资产是指项目所拥有、占有或者可以控制的，通过经营活动能创造收益的经济资源。在项目经济评价中，资产分为流动资产、在建工程、固定资产净值、无形及递延资产净值四大部分。流动资产又分为应收账款、存货、现金、累计盈余资金四项。,（1）应收账款应收账款是指在下一个经营年度内收回的赊销商品或劳务的款项。 （2）存货包括商品、产成品、半成品、在产品及各种材料等。 （3）现金包括货币、银行或其他金融机构存款 （4）累计盈余资金 （5）在建工程工程项目所投入的资金 （6）固定资产净

9、值固定资产净值是指生产经营活动中投入使用的，使用期1年以上，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持其原有实物形态的资产净值。 （7）无形及递延资产净值专利权、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。,2）负债 负债是指项目所承担的能以货币计量的、将以资产或劳务偿付的经济责任。 （1）应付账款应付账款是指项目开发建设过程中购进商品或接受外界提供劳务、服务而未付的欠款。 （2）流动资金贷款流动资金贷款是从银行或其他金融机构借入的短期借款。 （3）其他短期借款临时借债、结算借款等。 （4）长期借款期限在1年以上的银行借款、抵押贷款和向其他单位的借款。,基本报表的相互关系 基本报表是经济评价体系中重

10、要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。 “利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。,“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。 另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。,1根据是否考虑了资金

11、的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。,2根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。,3根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。,各财务分析指标与报表的关系,一、盈利能力分析,盈利能力是反映项目财务效益的标志。,评价方法,经 济,静态评价指标,经济评价指标,投资收益率,动态评价指标,净现值,净年值,净终值,内部收益率,投资收益率：投资方案建成投产达到设计生产能力后一个正常年份的年净收益额与方案投资的比率。它表明投资方案在正常生产年份中，单位投资每年所创造的年净收益额。,（一）静态评价指标投资收益率,投资收益率指标,

12、1.投资利润率,年利润总额=年销售收入-年总成本-销售税金及附加 项目全部投资=固定资产投资+建设期利息+流动资金,2.投资利税率 投资利税率从投资有关方权益角度和国家财政收入角度考察项目为投资者和国家创造的积累。,年利税总额 = 年销售收入-年总成本 = 年利润总额+年销售税金及附加,投资收益率指标,3.资本金净利润率,投资收益率指标,净利润=利润总额-所得税，即所得税后净利润。 利润总额=销售收入-总成本-销售税金及附加,投资收益率指标,4.总投资收益率ROI（ Return On Investment ）,（1）经济含义：表示项目总投资的盈利水平，表明投资项目的正常生产年份中，单位投资每

13、年所创造的息税前利润额。 （2）计算公式： （3）评价标准：ROI同行业的收益率参考值，项目可行；反之，不可行。 （4）适用范围：常用于财务评价的静态盈利能力分析。,Earnings Before Interest and Tax，即年息税前利润，EBIT净利润所得税利息,（二）动态评价指标净现值,定义： 净现值（NPV）是反映投资方案在计算期内获利能力的动态评价指标。投资方案的净现值是指用基准的折现率 ，分别把整个计算期间内各年所发生的净现金流量都折现到建设期初（第年即第年年初）的现值的代数和，是评价项目盈利能力的绝对指标。,评价 准则：,说明方案能达到满足基准折现率要 求的盈利水平，故该方

14、案可行；,说明方案不能达到满足基准折现率 要求的盈利水平，故该方案不可行。,【例】 某投资方案总投资为5000万元，投产后，每年现金流出600万元，每年现金流入为1400万元。产品经济寿命期为10年，在10年末，还能回收资金200万元，基准折现率为12%，求计算期内净现值。,【解】：,因此，该方案不可行！,净现值指标的优点：,净现值指标的缺点：,需首先确定一个符合经济现实的基准收益率，而确定基准收益率有时是比较难的； 不能说明在项目运营期间各年经营成果。,考虑到了资金时间价值和方案在整个计算期内的费用和收益情况，它以金额表示投资收益的大小，比较直观。,净现值指标的优点与缺点,关于基准收益率（也

15、称基准折现率 ）,是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平。基准折现率定的太高，可能会使许多经济效益好的方案被拒绝；如果定的太低，则可能会使一些经济效益不好的方案被采纳。 基准收益率的确定：一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本和机会成本I1、投资风险I2、通货膨胀I3 IC(1+I1)+(1+I2)(1+I3)-1I1+I2+I3,（三）动态评价指标净现值率（ NPVR ）,m为建设期年数,项目总投资现值,净年值NAV 定义： 是指按基准收益率将项目计算期内净现金流量折算为各期末的等额支付序列之和。 公式： 判别标准： NAV0，方案可以考虑接

16、受；NAV =0，为临界状态；NAV0，方案应予拒绝。,（四）动态评价指标净年值,资金回收系数,（五）动态评价指标净终值,NAV=NPV * 常数 NFV=NPV * 常数,（1）其计算公式为：,评价准则：NFV0，方案可行；NFV0，方案拒收。,（2）净现值、净年值、净终值的关系,净终值（NFV）是指方案计算期内的净现金流量，通过基准收益率折算成未来某一时点的终值代数和。,1、内部收益率的概念及判别准则,内部收益率就是净现值为零时的折现率。,其计算IRR的理论公式为：,（六） 动态评价指标内部收益率,定义：内部收益率是净现值为零时的折现率， 表示对初始投资的恢复能力。即在这个折现率时，项目的现金流入的现值和等于项目现金流出的现值和。 原理公式： 判别准则： 若 ，则 ，方案可以接受； 若