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1、房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范,内容,第一讲 房地产营业税政策解析 第二讲 房地产企业土地增值税政策解析 第三讲 房地产企业个人所得税的税收政策解析 第四讲 房产税、土地使用税、印花税、契税政策解析。 第五讲 房地产企业所得税政策解析 第六讲 税务稽查风险规避,第一讲 房地产营业税政策解析,一、计税营业额价外费用 （一）价外费用的界定 营业税细则第13条：价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。,第一讲 房地产营业税政策解析,（二）什么样的价外费用不需要缴纳营业税 同时符合以
2、下条件代收的政府性基金或行政事业性收费： （1）国务院、财政部或省级政府批准收取； （2）开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全部上交给财政。 （三）价外费用如何可以不缴纳营业税？,第一讲 房地产营业税政策解析,二、视同销售 （一）营业税视同销售行为包括哪些内容？什么情况下不需要视同销售行为缴纳营业税？,第一讲 房地产营业税政策解析,（二）视同销售行为价格的确定顺序发生变化： 营业税细则第20条：应税劳务的价格明显偏低且无正当理由的或视同销售没有价格的，税务机关有权核定应当缴纳营业税的营业额，核定时，按下列顺序核定： 1.按纳税人最近时期发生的同类应税行为的平均价格确定 2.按
3、其他纳税人最近时期同类应税行为的平均价格确定 3.按组成计税价格确定。 组成计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率） 成本利润率由省级税务机关确定。例,第一讲 房地产营业税政策解析,三、混合销售行为难点疑点处理。 四、融资性售后租回业务。 五、售后回购业务。 六、促销赠送业务 【思考】甲房地产企业承诺，购买一套100平米的住房，可以赠送两部空调。问：赠送的空调是否缴纳增值税和企业所得税？,第一讲 房地产营业税政策解析,七、折扣销售 （一）营业税 财税【2003】16号及营业税细则第十五条： 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为
4、营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。,第一讲 房地产营业税政策解析,（二）企业所得税 国税函【2008】875号：现金折扣计入财务费用，不得冲减销售额。计入财务费用的现金折扣，允许在当年计算应纳税所得额时扣除。 （三）个人所得税 财税201150号：企业在销售商品和提供服务过程中，通过价格折扣、折让方式向个人销售商品和提供服务，不征收个人所得税。,第一讲 房地产营业税政策解析,八、销售退回业务 细则第十四条： 1.房地产企业实际收到预售房款后，发生退回的，允许从应纳营业税的计税依据中减除； 2.房地产企业销售开发产品后，因各种原因导致退房的，应当退还已
5、缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。,第一讲 房地产营业税政策解析,九、拆一还一 思考：甲房地产企业与某拆迁户李某达成拆迁补偿费协议，约定如下： 1.以相同面积60平米与被拆迁户进行房屋调换。 2.由于房地产企业提供的房屋位置因素，等面积的部分，每平米李某按协议支付给房地产企业200元的差价。,第一讲 房地产营业税政策解析,3.超过的面积75平米-60平米=15平米，按如下规定处理： （1）10平米内的部分按5500元/平米结算 （2）5平米部分按6000元/平米结算。 4.房地产企业换出房屋的不含地价款的成本价2000元/平米，含地价款的成本价为3000元/平米。 。,第
6、一讲 房地产营业税政策解析,十、从被拆迁人角度分析拆迁补偿费涉及到的主要税收政策 （一）营业税： 对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。国税函【2008】277号、国税函发【1993】149号、国税函2007969号,第一讲 房地产营业税政策解析,（二）个人所得税 财税200545号：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 【综上所述】 被拆迁人因政府收回土地使用权取得的补偿费，不需要缴纳营业税和个人所得税，因此，房地产企业
7、支付的补偿费不需要依据发票扣除，而应当根据政府收回土地的文件、当事人出具的收款收据、协议等直接计入开发成本。,第一讲 房地产营业税政策解析,（三）契税 财税201282号：市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 （四）企业所得税,第一讲 房地产营业税政策解析,十一、受
8、托平整土地业务 【思考】甲房地产企业受当地政府委托，拆除乙企业的地上建筑物并代为支付乙企业拆迁补偿费1000万元。共从当地政府取得收入为4000万元，其中，拆除业务收入1500万元。计算该房地产企业应当缴纳的营业税。,第一讲 房地产营业税政策解析,十二、对外投资业务 【思考】甲房地产企业将外购一处房产（十九层）以投资方式投资给乙企业，外购成本8000万元。占乙企业30%股份。该房产投资时的公允价值12000万元。股权持有时间满6个月后，又将该股权按8000万元转让给关联方丙企业。转让时，乙企业的未分配利润和累计盈余公积合计达到60000万元。,第一讲 房地产营业税政策解析,问1：上述投资行为和
9、股权转让行为是否应当缴纳营业税？如果缴纳，计税依据=？ 问2：上述投资行为和股权转让行为是否应当缴纳土地增值税？ 问3：上述投资行为和股权转让合同是否缴纳印花税？ 问4：上述投资行为和股权转让行为，涉及到不动产产权转移，是否缴纳契税？ 问5：上述股权转让行为，税务机关是否有权进行特别纳税调整？,第一讲 房地产营业税政策解析,十三、先购后销业务 （一）先购后销业务允许按差额缴纳营业税，操作中应当注意哪些问题？存在哪些涉税风险？ （二）如何避免营业税的重复课税？,第一讲 房地产营业税政策解析,十四、工程总包与分包业务 案例北京甲公司发包一项工程，总造价5000万元，沈阳一房地产公司乙竞标成功，乙又
10、将工程造价中的3000万元工程转包给济南的丙公司，签订分包合同。？,第一讲 房地产营业税政策解析,十五、地下车位使用权转让业务 【思考】 房地产开发公司销售地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取，需要缴纳什么税？ 十六、甲供材料。,第一讲 房地产营业税政策解析,十七、委托代建业务 【思考】甲企业与乙企业签订委托代建合同，合同约定，由乙企业代建甲企业的办公楼，预算总造价9000万元，预算总成本8500万元。 1、甲企业将9000万元的工程款打到乙企业的帐上： 借：预付帐款工程款 9000 贷：银行存款 9000,第一讲 房地产营业税政策解析,2、乙企业收到： 借：银
11、行存款 9000 贷：预收帐款工程款 9000 3、乙企业发生支出，按照施工方提供的发票： 借：在建工程 8500 贷：银行存款 8500 4、完工后，乙企业： 借：预收帐款工程款 9000 贷：在建工程 8500 其他业务收入代建收入500 并按500万元缴纳了5%营业税。,第一讲 房地产营业税政策解析,5、甲企业收到转来的办公楼： 借：固定资产 9000 贷：预付帐款工程款 9000 6、税务稽查中要求乙企业补缴： 营业税及城建税和附加=9000（1+20%）5%（1+7%+3%）= 594（万元） 同时要求补缴土地增值税和企业所得税等。 问：税务机关的处理是否准确？,第一讲 房地产营业税
12、政策解析,十八、企业重组 【思考】甲房地产企业2011年7月将一个分公司的全部资产，包括房屋、土地、存货等所有的资产、负债、人员等都出售给乙企业，并办理过户手续。如何进行税务处理？ 十九、转让在建项目 【思考】甲房地产企业因资金链断裂，将正在开发尚未完工的栋商品房转让给乙房地产企业。涉及到哪些税收问题？,第一讲 房地产营业税政策解析,二十、小产权房。 二十一、合作建房。,第一讲 房地产营业税政策解析,二十一、纳税义务发生时间 （一）营业税细则第25条 自2009年1月1日起，采取预收款方式从事下列业务的，应当在实际收到预收款的当天确认纳税义务发生： （1）销售不动产 （2）转让土地使用权 （3
13、）建筑公司提供建筑业劳务 （4）纳税人发生租赁业务的,第一讲 房地产营业税政策解析,（二）房地产企业按预售房款纳税包括哪些情况？会计上如何处理？如何纳税？ 【思考】甲房地产企业2011年签订正式购房合同收取6000万元房款，签订预售合同取得4000万元。回答下列问题：,第二讲 土地增值税政策解析,一、土地增值税收入总额的确定。 二、扣除项目金额组成内容 （一）地价款。 （二）开发成本。 （三）开发费用。 （四）开发税金。 （五）加计扣除费用。,第二讲 土地增值税政策解析,三、土地增值税清算 （一）土地增值税的清算单位。 （二）土地增值税的清算条件 。 （三）土地增值税清算项目的审核鉴证。 （四
14、）清算时未转让房地产的处理。,第二讲 土地增值税政策解析,四、土地增值税的优惠政策 （一）普通住宅优惠政策。 （二）规划搬迁优惠政策。 （三）无偿赠送优惠政策。 （四）公租房房源。,第二讲 土地增值税政策解析,五、土地增值税的常规筹划方法 （一）临界点法。 （二）化整为零法。,第三讲 个人所得税政策,一、工资薪金所得 （一）哪些补贴项目免征个人所得税？ （二）工资薪金所得缴纳个人所得税的一些特殊规定 1.营业员提成。 2.董事费。 3.从两处或两处以上取得工资薪金收入。 4.实物奖励。,第三讲 个人所得税政策,5.职工低价购房。 6.职工免费住房。 7.免费旅游 。 （三）工资薪金中“五险一金
15、”个人所得税规定 1、企业按规定为职工缴纳的住房公积金、基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险，免征个人所得税。（财税字【1997】144号、国税发【2000】83号、财税【2006】10号、财税【2012】40号）,第三讲 个人所得税政策,2、但以现金方式发给职工的补充养老保险、补充养老保险、企业年金，一律并入职工的当期工资薪金，缴纳个人所得税。（财税字【1997】144号、国税函【1999】615号）,第三讲 个人所得税政策,（四）其他个人所得税问题 1、单位支付并由个人消费的商业保险、“免费”午餐等征税。 2、外籍个人以非现金形式或实报实销方式取得的合理的搬迁费、洗衣费、住房补贴
16、、境内外差旅费、语言补习费、子女教育费、举报违法行为获得的奖金等免税。财税199420号：,第三讲 个人所得税政策,3、自2008年3月1日起，个人出租住房取得的所得减按10%税率征收个人所得税。财税【2008】24号,第三讲 个人所得税政策,二、内部退养取得补偿金如何征税？ （1）（补偿金/从退养至法定离退休年龄之间的月份+当月工薪-3500） （2）确定税率档次 （3）计算应纳税额 应纳税额=（补偿金+当月工薪-免税项目-3500）税率-扣除数,第三讲 个人所得税政策,三、单位与职工解除劳动合同而支付的一次性补偿金如何征税？ （1）（补偿金-当地上年平均工资3）/工龄 （2）确定税率档次 （3）应纳税额= （补偿金-当地上年平均工资3）-3500税率-扣除数*工龄（ 12年）,第三讲 个人所得税政策,【思考】2007年甲公司股东48名，高管8名占30%股份，其余为股东代表，代表着公司480名职工（出资人）。该公司为国企改制而
