房地产开发计划运营管理教材

《房地产开发计划运营管理教材》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发计划运营管理教材（78页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产开发计划运营管理,2,内容,房地产计划运营概述 影响快速运营的关键因素 计划运营体系的整体思路 如何进行有效的计划管理,3,在关注公司目标的完成中，最多的往往是进度,说法一：或者我们不能按时完成进度、或者我们虽然完成了进度，但是用日夜赶工换来的、或者我们虽然按时完工了，可是留下了很多隐患 说法二：在进度和质量、成本的选择中，我优先考虑的一定是进度,为什么房地产企业会关注进度？-进度本质上是现金流的问题,由于建设工期的拖长，房地产投资机会风险加大,进度时间，决定管理费和财务费用的增加“一天一辆奥迪？”,影响公司的IRR，而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据，如：金 地测算低于15

2、%的不考虑拿地，万科测算要求16以上，龙湖测算低于19%不考 虑拿地；所以三边工程是一个常态,内外部接口多，“协同”与“协调”非常复杂,计划管理是管理人员的必备工具,产品做得好又如何，错过了最佳的出货时间点，项目不只是失败而已,6,进度本质上是现金流的问题从碧桂园的选择中看到的,7,进度本质上是现金流的问题提速带来的价值,某公司提速6个月带来的收益,8,然而，单纯的计划管理并不能解决从战略到执行的问题,从战略到执行本身就存在战略与目标之间的脱节问题 计划本身不能解决业务模式和流程的问题 影响进度计划的原因中，相当一部分是因为工作的成果质量原因 计划解决不了激励的问题 。,9,所以，更多的企业开

3、始关注综合运营管理,世茂运营中心：综合计划管理（含战略规划、进度计划和证照管理）、流程管理、知识管理 龙湖：最早提出运营概念之一的企业 万科：总经办最早设立运营管理岗 更多中小企业开始关注运营 。,10,所以，更多的企业开始关注综合运营管理,计划管理体系 计划管理,管理型运营体系 营运绩效管理 运营计划管理 阶段成果管理 关键决策管理 信息与知识管理 流程管理,专业型运营体系 投资决策管理 运营绩效管理 运营计划管理 阶段成果管理 关键决策管理 资金预算管理 目标成本管理 信息与知识管理 流程管理,14,11,内容,房地产计划运营概述 影响快速运营的关键因素 计划运营体系的整体思路 如何进行有

4、效的计划管理,12,影响公司快速周转的因素,组织与项目管理模式-决策速度与决策方式是影响效率的关键因素 业务流程的合理性-是否高效合理的主流程、部门间接口是否清晰、作业标准是否明确决定工作的质量；计划运营体系 产品与管理的标准化程度 项目本身的因素-政府关系、项目自然条件和主动性的政府博弈（偷面积、改规划） 是否业绩导向的文化与有无清晰的责任机制,13,案例：客观原因背后的因素,案例：某项目A区桩基础选型与施工 某项目A区别墅去年12月开始招标，基础形式（设计定）钻孔桩 3月份初施工单位进场施工 发现钻孔桩做不了，应该改成冲孔桩 但是设计建议尽量不改，成本会增加60%，但由于无法施工，经成控部

5、门同意 3月底改成用冲孔桩，其他边坡的地方就用人工挖孔桩，（2周时间，成控才同意） 4月份已经开始施工 4月底发现有4栋别墅土质特殊，无法进行人工开挖，其他器械（冲孔、钻孔）也不行，后来就改成钢管桩（设计要重新出施工图，用了1个月的时间），招标又用了1个月的时间 7月份开始进场，采用的钢管比较特殊，要重新订货（20天） 9月份设计增加800多米钢管，完成了钢管桩部分的施工 另外3栋别墅，原设计是天然基础（直接做在土上），5月份开挖后土质达不到设计要求，改成了人工挖孔桩，6月又遇到与刚才4栋一样的情况，3栋楼讨论到现在还没有确定最终的施工方案， 6月份开始讨论方案，反复试用钢护筒、水泥管护筒、绣

6、阀管加固、悬喷桩加固等方案，8月份最终确定此部分桩采用绣阀管加固后再开挖的方案，10月初绣阀管施工完毕，挖孔桩进场继续开挖，但是桩内土质仍达不到预想效果 本来今年希望今年年底达到预售条件，但由于以上问题，也只能拖到明年开售，竣工也只能到明年年底。,14,从万科均好中加速所看到的难的不是快，而是又快又好,案例：万科“在均好中加速”,15,我们为什么有流程还是会效率低？,公司流程 框架,业务模型,人力资源,策划 定位,规划 设计,工程 管理,营销 管理,客户 服务,业务主流程 及子流程,操作指导及表格,概念 设计,方案 设计,初步 设计,施工图 设计,施工过 程配合,主流程:,一级子流程:,二级流

7、程:,行政,财务,主流程决定总体效率,部门流程决定协同效率,作业标准决定工作质量,16,首先应关注公司的整体业务流程的效率，它关系到资产周转率,某公司专业集成流程图,17,建设工程施工许可证,方案报建,营销,设计,项目,成本,工程,可行性研究报告,土地出让合同,建设用地规划许可证,概念设计,产品建议书,规划设计,单体设计,施工图设计,工程总包招标,施工图报建,建设工程规划许可证,工程形象进度,销售开盘,项目听证会,市场定位,国有土地使用权证,开工,销售许可证,18,某公司示范区加速,19,其次关注业务流程的协调性，这是影响流程效率的第二个关键因素,很多时候，我们只关注业务流程的审批顺序，往往忽

8、略业务流程间的协调性,20,案例：某项目标高错误的产生和业务流程的关注点,场地竖向标高设计 原因分析: 土建设计、市政设计与景观设计系三个不同的单位，分别完成后施工以最后的景观设计为依据进行控制标高。 经验及教训： 各专业设计提前介入是好事，但各自完成后须进行综合竖向设计汇总。绘制综合竖向设计图并进行严格的综合评审。 如何避免？,21,如何确保业务流程完成节点的质量，这也是影响流程效率的重要原因之一,由于时间比较紧和人员熟练程度等原因，节点质量达不到要求返工而导致流程效率降低成为了影响流程效率的主要因素,22,能否快速决策和在合适的时间决策是快速运营的关键,23,内容,房地产计划运营概述 影响

9、快速运营的关键因素 计划运营体系的整体思路 如何进行有效的计划管理,24,计划运营管理的架构-谁来管,战略型集团总部万科,25,计划运营管理的架构-谁来管,地区PMO型龙湖,26,计划运营管理的架构-谁来管,权威推动型金地,27,计划运营管理的架构-谁来管,职能型-中小企业,28,目的： 1、及时和充分掌握集团所属项目的动态运行状况； 2、及早判断公司及项目运行的风险和影响，提前做出相关预警和应对策略； 2、有效提高公司资金、资产的运行效率； 4、为集团的绩效考核提供依据 5、推进业务流程的实施，提高集团精细化管理水平。 管理对象： 针对集团下属的所有项目 管理方式： 以目标管理为工具，以动态

10、监控手段，并通过结果评价体系，有效将运营管控纳入绩效考核体系，使得整体的管控方案有据、有察、有效。,计划运营管理的架构-如何管(整体思路）,29,一体化运营的概念,系统的一体化 一体化的运营管理是一个完整的系统，包含目标设定、过程监控、结果评估，形成一个 PDCA的有效循环体系； 专业的一体化 一体化的运营管理涵盖了项目运营管理的各个重要专业环节，保证集团对各项目动态监控的全面性和科学性，并且能够通过报表管理系统地反映项目的重要经营指标； 管理的一体化 一体化的运营管理通过与考核的有效链接，运营管理将纳入公司绩效考核体系，使得运营管理和人力资源形成良好的互动，实现的管理的一体化，使得运营管理有

11、效可控；,30,通过目标规划、过程监控、结果评价紧密整合，形成一套全面科学的管控体系,运营目标 设定,计划管理,成果管理,决策管理,目标规划,过程监控,结果评价,项目 评估,成本管理,资金预算管理,知识管理,信息报表管理,31,目标管理是保证公司目标实现的全程工具,收益目标 进度目标 成本目标,成果跟踪表 计划跟踪表 动态成本表 滚动资金计划表,季度评估 年度评估 项目周期评估,目标设定,运营监控,结果评估,通过表单对目标及成果进行跟踪,设计基于关键目标的评估体系， 优化评估结果的应用方式,32,运营目标设定为明确了项目开发的方向,项目运营目标,战略目标,品牌目标,经营目标,进度目标,土地、合

12、作方及可持续发展,具体对项目开发周期等的要求,品牌承担在细分市场地位的责任,对现金流和利润的取舍和要求等,33,过程监控包含计划管理、成本管理、资金管理、知识信息管理四条主线,计划管理（计划编制及跟踪监督、动态调整）,成果管理（关键成果管理）,决策管理（决策会议管理）,成本管理（目标成本、动态成本管理）,资金预算管理（预算编制及滚动资金计划）,知识管理,计划管理线,成本管理线,知识信息线,信息报表管理-,资金管理线,34,基于WBS的计划运营管理思路,计划管理指导思想：基于业务活动分析，以目标结果位导向,WBS 分析,计划 管理,成果 管理,决策 管理,基于WBS的计划运营管理： 逻辑严密：依

13、靠一套严谨的分析方法， 而不是靠“经验”收集； 系统解决：基于一个内核构建项目计划运 营管理的各个体系，以保证各个体系 的系统性和匹配性 个性定制：基于上述两个个条件，才可 以保证“针对公司个性，量身定制， 并且符合行业规律”；,35,四大要素的设定是计划运营管理的核心,（流程总图） 梳理项目从获取到竣工交付过程中关键 活动环节，通过合理搭接和工作前置， 提高了项目开发的总体效率；（提炼企 业覆盖企业全业务的流程清单）,流程策划,计划管理 设定关键活动环节的标准工期，提高项目管 理计划的可控及可实施性，同时通过标准工 期设定，也便于多项目及异地项目管控变得 有效；,计划管理,计划管理 通过关键

14、活动环节的成果标准统一化，评价 运营质量，标志阶段完成，提高会议决策效 率，积累管理经验 ；,关键活动环节的成果决策方式标准化，明确 决策层级，降低决策风险，提高侧决策效率,成果管理,决策会议管理,关联任务,工作周期,确认方式,输出成果,36,一体化运营管理体系搭建思路,37,根据企业需求及关注点，一般将项目开发阶段划分为5-8个,STEP1 划分项目开发阶段 某标杆企业划分方案： 1、土地投资分析阶段； 2、项目启动阶段； 3、方案设计及初设指导阶段； 4、初设验算及施工图指导阶段； 5、施工准备阶段； 6、营销开盘阶段； 7、竣工交房阶段； 8、项目后评估阶段；,38,根据企业项目特点建立

15、分级计划管理体系,39,里程碑节点计划,项目开发及产品化,1.项目获取,2.项目策划,5.项目销售,3.项目设计,4. 工程建设,6.产品交付,立项,可研报告,项目取得,项目定位,规划方案,单体方案,初步设计,施工图设计,总包/监理,开工,达预售条件,结构封顶,竣工,集中入住,开盘,拓 展 报 建 营 销 设 计 工 程 采 购 客 服 成 本 运 营,40,没有标准的项目节点，但应该有设置的思路原则和工具,项目1级节点,项目里程碑,依据公司/项目特点的关键活动,进度过程控制点 投资/财务/资金 产品品质 客户导向 管理精细化,41,某标杆企业12里程碑,42,需要创造哪些价值活动,43,增加的项目节点，体现了项目管理或公司管理的“需求”和“思想”,44,计划的拆分案例,45,设定标准工期,46,计划监控与计划预警是计划执行的保证,47,通过明确节点的前置节点、后置节点为编制流程总图提供依据,STEP3 编制项目开发流程总图,48,流程总图示意,49,关键成果总图示意,STEP4 根据项目开发计划梳理重要节点的关键成果,50,龙湖节点成果管理体系,51,项目成果管理是运营管理的主要内容,52,项目成果管理是运营管理的主要内容,53,关键决策会议示意,S