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1、 2 重要提示重要提示 投资者购买本期短期融资券，应当认真阅读本募集说明书及投资者购买本期短期融资券，应当认真阅读本募集说明书及 有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。 本公司发行本期短期融资券已在中国银行间市场交易本公司发行本期短期融资券已在中国银行间市场交易 商协商协会注册，注册不表明交易商协会对本期短期融资券的投资价会注册，注册不表明交易商协会对本期短期融资券的投资价 值作出任何评价，也不表明对本期短期融资券的投资风险作出任值作出任何评价，也不表明对本期短期融资券的投资风险作出任 何判断。投资者购买本公司本期短期融资券，应当认真阅读本募何判断。投
2、资者购买本公司本期短期融资券，应当认真阅读本募 集说明书及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、集说明书及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、 完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行 承承担与其有关的任何投资风险。担与其有关的任何投资风险。 本公司总经理办公会已批准本募集说明书，本公司总经理本公司总经理办公会已批准本募集说明书，本公司总经理 办公会或相关授权人员承诺其中不存办公会或相关授权人员承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述在虚假记载、误导性陈述 或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性、及时性或
3、重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性、及时性承担个承担个 别和连带的法律责任。别和连带的法律责任。 本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保 证本募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。证本募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。 凡通过认购、受让等合法手段取得并持有本公司发行的短期凡通过认购、受让等合法手段取得并持有本公司发行的短期 融资券的投资者，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利融资券的投资者，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利 义务的约义务的约定。定。 本公司承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约本公司
4、承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约 3 定履定履行义务，接受投资者监督。行义务，接受投资者监督。 截截至至募集说明书签署日，除已披露信息外，无其他影响偿债募集说明书签署日，除已披露信息外，无其他影响偿债 能力的重大事项。能力的重大事项。 4 目录目录 第一章释义第一章释义 . 6 第二章风险提示及说明第二章风险提示及说明 . 8 一、与本期短期融资券相关的投资风险. 8 二、与发行人相关的风险. 8 第三章发行条款第三章发行条款 . 17 一、本次短期融资券的发行条款. 17 二、发行安排. 18 第四章募集资金运用第四章募集资金运用 . 21 一、募集资金主要用途. 21 二、募集资金
5、管理. 22 三、发行人承诺. 22 四、偿债计划与偿债保障措施. 23 第五章发行人基本情况第五章发行人基本情况 . 24 一、发行人基本情况. 24 二、发行人历史沿革. 24 三、发行人控股股东和实际控制人. 29 四、发行人独立经营情况. 30 五、发行人重要权益投资情况及主要下属公司介绍. 31 六、发行人治理情况. 36 七、组织结构及主要管理制度. 39 八、发行人高级管理人员简介. 45 九、发行人主营业务情况分析. 47 十、发行人所处行业状况和优势分析. 69 十一、发行人未来战略计划. 75 第六章发行人财务情况第六章发行人财务情况 . 78 一、发行人财务报告及审计意见
6、. 78 二、发行人最近三年和最近一期主要会计数据. 79 三、发行人财务情况分析. 86 四、发行人主要财务指标. 107 五、发行人有息债务情况. 134 六、发行人关联交易情况. 136 七、发行人或有事项. 145 八、受限资产情况. 146 九、金融衍生品、大宗商品期货、理财产品、海外投资等. 146 5 十、直接债务融资计划. 150 第七章发行人资信情况第七章发行人资信情况 . 151 一、发行人信用评级情况. 175 二、发行人授信情况. 177 三、发行人债务违约记录. 178 四、发行人直接融资工具偿还情况. 178 第八章本期短期融资券担保情况第八章本期短期融资券担保情况
7、(如有如有) . 180 第九章税项第九章税项 . 181 一、增值税. 181 二、所得税. 181 三、印花税. 181 第十章信息披露安排第十章信息披露安排 . 183 一、信息披露机制. 183 二、信息披露安排. 183 第十一章投资者保护机制第十一章投资者保护机制 . 186 一、违约事件. 186 二、违约责任. 186 三、投资者保护机制. 186 四、不可抗力. 190 五、弃权. 190 第十二章本期短期融资券发行有关机构第十二章本期短期融资券发行有关机构 . 191 一、发行人. 191 二、主承销商及其他承销机构. 191 三、律师事务所. 191 四、会计师事务所.
8、192 五、信用评级机构. 192 六、担保机构（如有）. 192 七、其他与发行有关的机构. 192 第十三第十三章备查文件章备查文件 . 193 一、备查文件. 193 二、文件查询地址. 193 附录一主要财务指标计算公式附录一主要财务指标计算公式 . 195 6 第一章第一章 释义释义 在本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义： 公司/本公司/发行人/企业 指天津北辰科技园区总公司 辰寰公司/标的公司/标的资产 指天津市辰寰工业园区管理有限公司 经开总公司 指天津北辰经济技术开发区总公司 医药园 指天津医药医疗器械工业园 陆路港 指天津陆路港物流装备产业园 辰悦建投 指
9、天津市辰悦建设投资有限公司 盛耀置业 指天津盛耀置业有限公司 短期融资券 指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场 发行的、约定在一定期限还本付息的债务融资工 具 交易商协会 指中国银行间市场交易商协会 主承销商 指中信建投证券股份有限公司 承销团 指与主承销商签署承销团协议，接受承销团协议 及其他与本次发行有关文件的约束，参与本期短 期融资券簿记建档的机构 余额包销 指本期短期融资券的主承销商按承销协议的约定 在规定的发售期结束后剩余债券全部自行购入的 承销方式 兑付款项 指本期短期融资券的本金与本期短期融资券利息 之和 募集说明书 指本公司为本期短期融资券发行而根据有关法律 法规制作的
10、天津北辰科技园区 2019 年度第一期 短期融资券募集说明书 承销协议 指主承销商与发行人为本次发行签订的天津北 辰科技园区总公司非金融企业债务融资工具承销 协议 7 簿记管理人 指制定簿记建档程序及负责实际簿记建档的操作 者，本期短期融资券发行期间由中信建投证券股 份有限公司担任 簿记建档 指发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间 后，承销团成员/投资人发出申购订单，由簿记管 理人记录承销团成员/投资人认购债务融资工具 利率（价格）及数量意愿，按约定的定价和配售 方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的行 为。集中簿记建档是簿记建档的一种实现形式， 通过集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流
11、程 线上化处理。 管委会/区管委会 指天津北辰科技园区管理委员会或天津北辰经济 技术开发区管理委员会。根据天津市北辰区人 民政府关于天津北辰经济技术开发区统一管理各 分片区的通知 （北辰政发201429号） ，自2014 年10月开始，由天津北辰经济技术开发区统一管 理北辰经济技术开发区、北辰科技园区等。 市财政局 指天津市财政局 市政府 指天津市人民政府 元/万元/亿元 指人民币元、万元、亿元 本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上存在差异，这 些差异是由于四舍五入造成的。 在本募集说明书中， 除非文中特殊说明， 所有财务数据均引自公司 2015-2017 年审计报告和 20
12、18 年度未经审计的半年度财务报表。 8 第二章第二章 风险提示及说明风险提示及说明 本期短期融资券无担保，风险由投资人自行承担。投资人购买本期短期融资 券，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。 本期短期融资券依法发行后，因发行人经营与收益的变化引致的投资风险，由投 资者自行负责。如发行人未能兑付或者未能及时、足额兑付，主承销商不承担兑 付义务及任何连带责任。投资者在评价和认购本期短期融资券时，应特别认真的 考虑下列各种风险因素。 一、一、与本期短期融资券相关的投资风险与本期短期融资券相关的投资风险 （一）利率风险 在本期短期融资券存续期内，国际、国内宏观经济环境
13、的变化，国家经济政 策的变动等因素会引起市场利率水平的变化， 市场利率的波动将对投资者投资本 期短期融资券的收益造成一定程度的影响。 （二）流动性风险 本期短期融资券将在银行间债券市场之间进行流通， 存在着无法找到交易对 手而难于将短期融资券转让和临时性变现的流动性风险。 （三）偿付风险 本期短期融资券不设担保，按期足额兑付完全取决于发行人的信用。在本 期短期融资券的存续期内，如果由于不可控制的市场及环境变化，发行人可能 出现经营状况不佳，发行人的现金流与预期发生一定的偏差，从而影响本期短 期融资券的按期足额兑付。 二、二、与发行人相关的风险与发行人相关的风险 （一）财务风险 1、应收款项回收
14、风险 截至2018年6月末，发行人应收款项合计为93.43亿元，其中应收账款为63.64 亿元， 其他应收款为29.79亿元。 预计发行人2018年能够收回应收账款的金额15-20 亿元。 发行人承担着天津北辰科技园区的基础设施建设任务，存在大量与政府相 关的应收款项，这些应收款项的回收主要依赖于政府拨款。北辰区财政收入近年 来持续增长，且对基础设施投入加大。但在当前宏观经济存在诸多不确定性的背 景下， 北辰区财政收入存在一定风险，因此发行人的应收款项存在一定的回收风 9 险。 2、未来资本支出压力较大的风险 2015-2017 年及 2018 年 1-6 月，发行人投资活动现金净流出额分别为
15、 9.70 亿元、25.98 亿元、6.79 亿和-8.92 亿元。发行人基础设施建设板块前期资金投入 量大，建设周期较长，资金回笼周期相对较长。发行人的融资能力取决于自身的 财务状况、宏观经济环境、国家产业政策及资本市场形势等多方面因素。如果发 行人未能做好融资安排，未能筹集到业务发展所需资金，将对发行人未来发展产 生影响。 3、资产负债率较高的风险 2015-2017年及2018年1-6月，发行人负债总额分别为120.22亿元、248.23亿 元、300.16亿元和283.45亿元，负债规模先增加后略有下降；2015-2017年及2018 年1-6月，发行人资产负债率为64.22%、73.
16、95%、73.91%和72.70%，先增加后略 下降；由于所从事的园区开发前期资金投入量较大，建设周期较长，因此发行人 债务水平逐年增加。随着北辰科技园区的持续开发，发行人债务规模预计仍将保 持增长，偿债风险也将有所扩大。 4、存货规模较大风险 截至2018年6月末，发行人存货为135.40亿元，占流动资产的比重为54.09%， 发行人存货主要由土地开发成本构成。发行人在从事土地整理业务过程中，需要 先行垫付土地一级开发成本， 相应地块出让后收回土地开发成本才能带来现金流 入。如果政府加大对房地产市场调控，管控土地一级市场出让情况，发行人已经 整理地块出让受到影响，则可能对发行人的存货流动性及盈利能力产生影响。 5、主营业务毛利率波动风险 发行人主营业务为基础设施建设、土地整理和少量担保业务。2015年、2016 年和2017年，发行人主营业务毛利率分别为20.08%、9.73%、16.06%，主营业务 毛利率呈现出波动态势。发行人2013年主营业务主要为土地整理，2014年以来主 营业务主要为基础设施建设，2015年发行人无土地整理业务收入，2016年主
