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1、投资MARKET IN MINUTESSavills Research上海- 2019年4月 Macdonald+8621 6391 6688james.macdonald 投资部副上主海管Nick Guan+8621 6391 6688nick.guan 上海Simon Ha3.7%。 金20额19约年人第民一币季2度76投亿资元市，场同共比达上成升六66宗%主。要成交，总 度近期上的升交0.1易个中百核分心点区，域达甲到级4.写8%字，楼净收收益益率率在约第3.一5至季董事+8621 6391 开由于始融调资整环价境格仍预然期严，市峻场，市资场本化基率本有面所不上容升乐。观，卖家 Jac
2、k Zhang董事上海 而第一大部季分度募融集资所环得境将回主暖要，开用发于商偿境还内现外有密债集务发。债，然 于国具际有投发资展者前持景续的保次持级积商极务收区购。态度，收购对象集中 该越市来场越得多到的持资本续投发入展于。工业及物流仓储设施，使得6. 5万元。 安华区润的联商合业体用以地总，价成58交亿楼元面在价一达级到市每场平拍方得米一人位民于币静“有资金压力的开发商开始寻求合作伙伴，或者出售其大规模的开发地块项目来缓解资金压力。”简可，第一太平戴维斯研究部+8621 6391 6688jack.zhang 第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易 所上市的全球领先房地产服务提供
3、商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承 以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本 报告仅作一般信息用途。未经事先许可， 任何人不得对其相关内容或全部内容进 行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责 任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 投资 各物业类型主要大宗成交汇总，Q2/2014
4、 至600 500400300200100Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4Q10141516171819来源 第一太平戴维斯研究部投资20市19场年概上述海投资市场成交有所回暖，总金额约国为际人投民资币者2延76续亿2元01，8同年比下上半升年6的6态%势。，积极收寻购求窗收口购。由上于海位物于业非的核机心会商，意务图区把的握物这业个面临 因此未国来际供投应资过者量对的位问于题例，基如本北面外压滩力和较旧大卢，湾滨 国际江等买家次活级商跃务的区收内购的态资度产显更示具了他投们资对兴于趣上。海 价格商业区间地在产以平
5、均及人中民国币经2济5亿的元发至展4信0心亿。元投。资高，由有于资开金发问地题块的对开于发后商期开资始本寻投求入合要作求伙较伴或金者压出力售。例其如大，规第模一的季开度发绿地地块集项团目以以人缓民解币资个角度看，此次的出售价格为打折价格。据开发商以人民币250亿元拍得该地块，从这15201%亿的元股收权购。了中中民民投投在持20有14的年董联家合渡其一他地两块个报道，中民投在1月份发生一笔人民币30亿数5.8环7元比。下跌0.2%，至每平方米每天人民币年峰预计值，年核内心新商增务供区应与有非望核达心到商或务接区近均2将01迎7来 主导多市达场10得0万背平景方下米，新的项新目供预应租。在情租况
6、户欠持佳续，整体去化周期或将进一步拉长。投资上海风写向字楼市场透明度较高，拥有很高的流简单动，性因，此同写时字写楼字仍楼然物为业投对资管者理主要要求追相逐对的较投抗资 租对金下象降。由的于压位力于，因核此心获区域得更的多物业投更资能关抵注化。率随有着所卖上家升调。整价格预期，市场成交资本交易第一季度，写字楼市场共完成三笔主要成交 - 三。菱物产以人民币约11亿元收购包括腾飞 元债面券对逾经期济增未速能减偿慢付，情中况国。政府开始实施更大产包厦以。腾及飞腾元飞创元大创厦大靠厦近各人45民%广股场权，的地一上资总 图2：土地成交面积和楼面单价，2008至Q1/2019403530252015105
7、20082009201020112012201320142015201620172018040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000Q1/20190为更松多贷紧款适支度持的中货小币型政企策业。除，2了0鼓19励年银第行一能季够度看 而到值市得场一上提出的现是开，开发发商商境2内01外9年密面集临发高债额。然的到 预计期债都务将用偿来债偿压还力，旧因债此。大部分发行的新债写字20楼19市年场第一季度，核心商务区有三个全新写 米字办公楼面项目积入。三市个，为项市目场包带括来瑞约明1大0.厦5万，富平士方康共计大约厦以8.8及万国平贸方中米心，同二
8、比期增G2长。季24内%净。然吸而纳浦量西量核。核心心商商务务区区已甲连级续写第字三楼个空季置度率录环得比负上吸升纳人民币9.01元。0楼.1租个金百指分数点环至比12下.5跌%0，.核1%心，商至务每区平甲方级米写每字天建11筑月面升积级2改4造,88后0重平方新米入市。这。个改项造目后于的2大01厦8年包括。A了E星W桥在腾20飞15旗年下第的二联季合度办以公人品民牌币“9.奕4亿桥元”从后2黑0石17收年第购一了该季项度目星（桥曾腾命飞名以宝人龙民大币厦13）.。2亿之元上收总建购该筑楼面。积腾44飞,0大00厦平位方于米徐。家目汇前商腾圈飞，大地厦处度于重装新入修市升。级阶段，预计将于
9、2019年第二季-陆蚂家蚁嘴金金服融、广支场付2宝号以楼人作民为币自2用3.。5亿该元项收目位购于2竹0园12板年块阿，里总巴建巴筑与面支积付4宝9,即00与0平陆方家米嘴。签早署合- 吉作宝协置议业预从订一浦方东集金团融以广人场民2币号4写6亿字元楼收。购了47一,4方00大平厦方。米一，方零大售厦面写积字26楼,9建00筑平面方积米。一来源 第一太平戴维斯研究部表1：各物业子市场回报率和资本价值1，Q1/2019市，非为核市心场商带务来区约共9计.8万两平个方全米新新项增目供交应付入。同核置心率市环场比表上现升1类.9似个，百非分核点心至商3务3.9区%写，字租楼金空指方市，大出厦售位时于
10、仍北为外空滩置，于状2态01。7年第一季度入甲级写字楼核心购物中心核心街铺高端服务式公寓高端小业主公寓五星级酒店物流资产毛回报率4.0-5.3%5.5-6.5%4.0-5.0%4.0-5.0%2.3-3.0%5.5-7.5%6.2-6.7%净回报率3.0-4.0%3.0-4.0%2.0-3.5%2.2-2.8%2.0-2.5%1.5-2.0%4.5-5.5%（人资民本币价每值平估方值米）50-90,00060-100,000150250,00055-70,000100-200,00040-50,0006-8,0001 回报率是指位于市区的、通达无阻、持有结构清晰、由业主100%持有的物业在假设
11、满租情况下的毛回报率。资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值 零售物业低楼层价值更高。来源 第一太平戴维斯研究部零售第市一场季度仅普陀区真如商圈的星光耀广场一个新项目入市，为市场带来 4 分4点,0至006平.8方%米；非新核增心供商应圈。核由心于商多圈个购项物目调中心整空导置致率空较置上率季环度比上升10.12个百分点天至人7民.9币%2。7.第7元一。季度全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每 刺激核心消商费圈热多情个。传统百货进行升级改造，预计将继续带动商圈氛围提升、改造潜力的旧项目。投资境风外向拥有商场运营和改造经验的投资者持续关注投资运营情况不良、但位 考于虑核改心造位为置
12、联的合商办场公、物长业租。公根寓据或标者的相项结目合所的处产的品商或业者位做置升以级及装内修部。构该造类，资 力。产由通于常近能年够大提量供新更增高供的应收入益市率令，市并且场面竞临争来激自烈国，目内前资存本在较多少个的具竞备争此压类交易Brookfield以人民币105.7亿元从绿地香港收购了绿地黄浦滨江项目的三区，座靠写近字十楼三以号及地建铁筑世面博积会为博79物,2馆96站平。方米的零售部分。该项目位于黄浦酒店酒市店业场仍然是中国房地产表现最为疲软的行业之一，但随着居民旅游消费 五持星级续酒增加店，平酒均店每行间业房的价基格本为面88预6元计，将入会住不率断为走4强7.9。%截。同至时2
13、0四19星年级2月酒上店海平均房收每入间同房比价下格降为530%8，元四，星入级住酒率店为平44均.9每%间。五可星供级出酒售店客平房均收每入间上可升供1.4出%售。客格收购酒店资产的机会。投资收风购向位于核心区域的酒店项目并改造成其他资产类别，尤其是租赁公寓或 游业办不公断类发产展品，仍旅然游是需国求内日投益资旺者盛收，购专酒业店酒的店主投要资目者的也。在同寻时找，以随优着惠国的内价旅跌7.8%。住宅第市一场季度，上海新建商品住宅新增供应累计约146万平方米，较上月环比下涨降194.19%.4。%一。手一商手品商住品宅住成宅交成均交价量达共到计每约平14方2万米平人方民米币，5较6,去50年
14、0元同，期环同比比下上目已第于一第季一度季无度新开增始服试务运式营公。寓第入一市季，度但一全市些空预置计率在平第均二空季置度率正上式涨入0市.5的个项百分比下点跌至014.2.8%。全市平均租金为人民币每平方米每月204.8元，租金指数环出现资产证券化产品，为长租公寓项目提供融资。投资虽风然向市场上仍有整体收购服务式公寓项目的需求，但是供出售的现有服务 赁式性公质寓用机地会，建有立限有。政利府于市继场续发不展断的推政动策长以租公及寓融市资场环的境发。投展资，继者续也推继出续租对这 购一纯市租场赁保性持质充用分地的、收兴购趣改。目造前项市目场或有者三例种如长自租如市等场品投牌资的方转式租，。分市别场为不收断
