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1、 1 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 主要财务数据主要财务数据及指标及指标 项项 目目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 2018 年年 上半年上半年度度 金额单位：人民币亿元 母公司数据：母公司数据： 货币资金 17.15 15.41 26.04 23.01 短期刚性债务 13.49 0.37 0.37 所有者权益 42.74 43.44 43.80 44.28 现金类资产/短期刚性 债务倍 1.27 42.22 71.35 合并数据及指标：合并数据及指标： 流动资产 108.39 94.96 107.73 112.97 货币资金 22.23 17.
2、51 26.91 24.26 流动负债 48.82 30.23 28.94 31.04 短期刚性债务 13.49 0.37 0.37 所有者权益 47.22 51.13 65.89 66.43 营业收入 8.35 14.13 5.48 1.46 净利润 2.10 0.99 0.64 0.54 经营性现金净流入量 -18.29 1.23 -3.74 0.03 EBITDA 2.69 1.42 0.99 资产负债率% 57.42 47.54 40.62 42.85 长短期债务比% 30.39 53.29 55.70 60.47 流动比率% 222.01 314.16 372.20 363.97 现
3、金比率% 45.53 57.93 92.96 78.18 利息保障倍数倍 1.32 1.85 1.48 EBITDA/利息支出倍 1.35 1.92 1.56 EBITDA/短期刚性债务 倍 0.19 0.21 2.72 担保方数据：担保方数据： 所有者权益 245.17 251.94 269.77 290.29 权益资本与刚性债务余 额比率% 46.01 56.06 64.64 担保比率% 18.32 0.08 0.68 注：根据南京奥体经审计的 2015-2017 年及未经审计的 2018 年上半年度财务数据整理、 计算。担保方数据根据河西国 资经审计的 2015-2017 年及未经审计的
4、 2018 年上半年度 财务数据整理、计算。 评级观点评级观点 主要主要优势：优势： 良好的外部环境。良好的外部环境。南京市是我国交通枢纽和长 三角核心城市，产业基础雄厚，近年来地区经 济保持平稳发展；南京市商品房及保障房市场 发展潜力较好，为南京奥体业务的持续发展提 供了有利的区域环境。 股东支持。股东支持。南京奥体作为河西国资旗下的房地 产开发运营主体，在资源获取、融资担保等方 面能够获得股东的有力支持。 开发经验较丰富。开发经验较丰富。南京奥体从事房地产开发业 务时间较早，在项目开发过程中积累了较丰富 的项目运作经验，在南京市场具有较高的品牌 知名度，为后续业务拓展奠定了较好基础。 短期
5、债务偿付能力较强。短期债务偿付能力较强。南京奥体账面货币资 金较充裕，短期债务偿付能力较强。 河西国资提供担保。河西国资提供担保。河西国资为本期短券提供 全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，有 效提高了本期短券偿付的安全性。 主要主要风险：风险： 行业波动风险。行业波动风险。南京奥体商品房开发业务易受 房地产行业宏观调控政策变化的影响，面临较 大的行业波动风险。 房地产业务区域集中度较高。房地产业务区域集中度较高。南京奥体房地产 业务主要集中在南京和无锡地区，需关注上述 地区限购政策对公司房地产业务的影响。 保障房项目结算进度较缓。保障房项目结算进度较缓。南京奥体保障房项 目投资规模较大，前
6、期垫付资金较多，项目结 算的及时性有待提高。 资本支出压力。资本支出压力。南京奥体在建及拟建项目数量 虽不多，但投资规模较大，后续仍面临一定的 资本支出压力。 编号： 【新世纪债评(2018)010965】 评级评级对象：对象： 南京奥体建设开发有限责任公司南京奥体建设开发有限责任公司 2019 年度第年度第一一期期短期融资券短期融资券 信用等级：信用等级： A-1 评级时间：评级时间： 2018 年年 09 月月 29 日日 发行规模： 16.00 亿元 发行目的： 偿还中期票据 存续期限： 1 年 偿还方式： 到期一次还本付息 增级安排： 河西国资为本期债券提供全额无条件不可撤销的连带责任
7、保证担保 评级观点评级观点 概述概述 分析师分析师 钟士芹 陈 茜 Tel：(021) 63501349 Fax: (021)63500872 上海市汉上海市汉口路口路 398 号华盛大厦号华盛大厦 14F http:/ 2 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 未来展望未来展望 上海新世纪资信评估投资服务有限公司上海新世纪资信评估投资服务有限公司 3 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 南京奥体建设开发有限责任公司 2019 年度第一期短期融资券 信用评级报告 债项概况 1. 债券条款 经董事会决议及股东会决议批准，南京奥体建设开发有限责任公
8、司（以下 简称“南京奥体”、“该公司”或“公司”）拟申请注册发行总额不超过人民 币 16.00 亿元的短期融资券，其中本期短券拟发行规模为 16.00 亿元，期限为 1 年，募集资金拟用于偿还中期票据。本期短券由南京市河西新城区国有资产 经营控股（集团）有限责任公司（以下简称“河西国资” ）提供全额无条件不 可撤销的连带责任保证担保。 图表图表 1. 拟发行的本期拟发行的本期短券短券概况概况 短期融资券名称：短期融资券名称： 南京奥体建设开发有限责任公司 2019 年度第一期短期融资券 注册额度注册额度： 16.00 亿元人民币 本期发行规模：本期发行规模： 16.00 亿元人民币 短期融资券
9、期限：短期融资券期限： 1 年 定价方定价方式：式： 按面值发行 增级安排：增级安排： 河西国资为本期短券提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保 资料来源：南京奥体 2. 募集资金用途 （1） 偿还偿还中期票据中期票据 截至 2018 年 6 月末，该公司存续的中期票据余额为 16.00 亿元，公司拟 将募集资金用于偿还中期票据。 图表图表 2. 公司公司拟以募集资金偿还的拟以募集资金偿还的中期票据中期票据安排安排 债券简称债券简称 起息日起息日 到期日到期日 票面利率 （票面利率 （%） 债券债券余额余额 （亿元）（亿元） 拟偿还拟偿还金额金额 （亿元亿元） 16 南京奥体 MTN001
10、2016-06-03 2019-06-03 3.97 8.00 8.00 16 南京奥体 MTN002 2016-06-08 2019-06-08 3.98 8.00 8.00 合计合计 - - - 16.00 16.00 资料来源：南京奥体 4 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 公司信用质量 该公司成立于 2001 年 11 月，系由南京市城市建设（控股）有限公司、南 京百市发展总公司、南京城建隧道有限责任公司共同出资设立的国有企业，初 始注册资本为 0.50 亿元。2003 年 2 月，公司股东变更为河西国资和南京河西 新城建设发展有限公司（以下简称“河西新城公司
11、” ） ，分别持股 80.00%和 20.00%。2010 年 3 月和 2011 年 4 月，公司分别增资 0.50 亿元和 2.50 亿元， 由河西国资和河西新城公司按持股比例出资。截至 2018 年 6 月末，公司注册 资本为 3.50 亿元，河西国资和河西新城公司持股比例不变。河西国资通过直 接和间接方式共持有公司 100.00%股权，为公司实际控制人；公司最终控制人 为南京市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“南京市国资委” ） 。 成立之初，该公司承担了河西新城部分基础设施建设职能，完成了奥体中 心主场馆 1350.00 亩建设用地的征地拆迁工作。自 2003 年河西国资成立
12、后， 公司承担的基础设施建设职能转换至河西国资， 自身作为河西国资旗下房地产 板块运营主体，专业从事房地产开发业务，具有房地产开发一级资质。自成立 以来，公司先后承担了奥体新城、中和村经适房、青奥村公寓等商品房及经适 房的开发建设。 截至 2017 年末，该公司经审计的合并口径资产总额为 110.96 亿元，所有 者权益为 65.89 亿元（其中归属于母公司所有者权益为 43.89 亿元） ；2017 年 度公司实现营业收入 5.48 亿元，净利润 0.64 亿元（其中归属于母公司所有者 的净利润为 0.64 亿元） ；当年经营活动产生的现金流量净额为-3.74 亿元。截至 2018 年 6
13、月末，公司未经审计的合并口径资产总额为 116.24 亿元，所有者权 益为 66.43 亿元（其中归属于母公司所有者权益 44.43 亿元） ；2018 年上半年 度实现营业收入 1.46 亿元，净利润 0.54 亿元（其中归属于母公司所有者的净 利润 0.54 亿元） ；经营活动产生的现金流量净额为 0.03 亿元。 该公司根据业务需要设置了相应的组织架构和管理制度，日常运作较规 范，可为各项经营活动的顺利开展提供保障。 该公司作为南京市河西新城区的国有控股房地产开发企业，在资源获取、 项目实施等方面具有一定优势。 公司在房地产开发方面积累了较丰富的项目运 作经验，在南京市场具有较高的品牌知
14、名度，为其业务的顺利开展奠定了较好 的基础。近年来，受商品房开发周期及保障房结算进度影响，公司收入波动性 较大。公司经适房项目后续资金回收风险不大，但资金回笼进度较缓，资产回 报水平较弱。公司目前在开发商品房项目及储备地块具有较为明显的成本优 势； 但由于在建及拟建项目投资规模较大， 中期内仍面临一定的资本支出压力。 受经适房项目结转以及房地产开发节奏等因素影响， 近年来该公司营业毛 利出现较大波动；由于经适房业务毛利率较低，2016 年以来公司盈利水平大 幅下降。目前公司负债经营程度较低，偿债压力尚可；但经营活动现金流受商 品房开发及经适房结算进度影响较大，近三年出现较大波动，对债务的保障程
15、 度偏弱。公司资产以存货和预付款项为主，相关资产的变现及款项的回收期具 5 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 有一定的不确定性，但公司保持了较充裕的货币资金，可为即期债务偿还提供 较好保障。 经本评级机构信用评级委员会评审，评定经本评级机构信用评级委员会评审，评定南京奥体建设开发有限责任公南京奥体建设开发有限责任公 司司主体信用等级为主体信用等级为 AA 级，评级展望为级，评级展望为稳定稳定。 详见详见于于 2018 年年 09 月月 29 日出日出 具的编号为新世纪企评具的编号为新世纪企评2018第第 020254 号号南京奥体建设开发有限责任公司南京奥体建设开发有
16、限责任公司 信用评级报告信用评级报告 短期偿债能力分析 1. 现金流量分析 该公司主要从事南京市河西新城区内的房地产开发、物业管理及租赁业 务，其中房地产开发为公司核心业务，是公司收入的主要来源。近年来，受商 品房开发周期及保障房结算进度影响，公司收入波动性较大。公司经适房项目 后续资金回收风险不大，但资金回笼进度较缓，资产回报水平较弱。公司目前 在建及拟建项目投资规模较大，中期内仍面临一定的资本支出压力。 该公司经营环节现金流主要反映房产开发销售、 物业管理及租赁等业务现 金收支以及往来款情况。 2015-2017 年及 2018 年上半年度， 公司营业收入现金 率分别为 43.52%、22.07%、101.63%和 302.83%，受房地产开发节奏以及项目 结转等因素影响，公司营业收入现金率波动很大。20
