2018绍兴柯岩建设投资有限公司公司债券评级报告

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1、 公司债券信用评级报告 大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公” ）出 具的本信用评级报告（以下简称“本报告” ） ，兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本期评级事项构成的委托关 系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循 了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意 见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。本评级报告所依据的评 级方法在大公官网

2、（）公开披露。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、准 确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资 建议。 六、本报告债项信用等级在本报告出具之日至本期债券到期兑付日有效，主体信用等级 自本报告出具日起一年内有效，在有效期限内，大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变 化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发 布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 公司债券信用评级报告 3 发债主体发债主体 柯岩建投系由原绍兴县国

3、有资产投资经营有限公司于2003年1月 出资 5,000 万元人民币组建的国有企业；2009 年 8 月，根据关于同 意增加绍兴柯岩建设投资有限公司注册资本和重新委派董事、监事的 批复（绍县国投【2009】14 号），公司注册资本由 5,000 万元增至 20,000 万元，增加的资本金由资本公积转增。 2013 年 10 月 18 日国务院关于同意浙江省调整绍兴市部分行政 区划的批复（国函【2013】112 号），绍兴市撤销绍兴县，设立绍兴 市柯桥区。2013年11月8日，绍兴市柯桥区人民政府正式挂牌成立。 柯岩建投出资人绍兴县国有资产经营有限公司更名为绍兴市柯桥区国 有资产投资经营集团有限

4、公司， 并于 2015 年 7 月 2 日完成工商变更。 截至 2017 年末，公司注册资本为 20,000 万元人民币，柯桥国资为公 司唯一控股股东，公司实际控制人为绍兴市柯桥区财政局。 公司位于浙江省绍兴市柯桥区南部区域，负责柯南地区的城市基 础设施投资开发建设、公益性项目投资开发建设、房地产开发、物业 管理和停车服务，是柯南地区资本经营和企业化运作的主要实施主 体。截至 2017 年末，公司无纳入合并范围的子公司。 发债情况发债情况 债券概况债券概况 本期债券是公司面向境内机构投资者发行的公司债券，拟发行金 额不超过人民币 12 亿元（含 12 亿元），发行期限为 7 年，债券面值 10

5、0 元。 本期债券采用簿记建档、集中配售的方式公开发行。 本期债券 采用固定利率，单利按年计息，不计复利，每年付息 1 次，同时设置 本金提前偿付条款，自本期债券存续期第 3 年末起，逐年分别兑付债 券本金的 20%，最后 5 期利息随本金一起支付。 本期债券由柯桥国资提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。 募集资金用途募集资金用途 本期债券拟募集资金不超过人民币 12 亿元（含 12 亿元），其中 9.60 亿元拟用于鉴湖水庄安置小区四期工程项目， 2.40 亿元拟用于补 充营运资金。募投项目及募集资金使用情况详见表 1。 表表 1 1 本期本期债券募集资金投向情况表债券募集资金投向情况表

6、 （单位：（单位：亿亿元元、% %） 项目名称项目名称 投资规模投资规模 拟使用本期拟使用本期债券资金债券资金 募集资金使用占比募集资金使用占比 鉴湖水庄安置小区四期工程项目 13.85 9.60 69.31 补充营运资金 - 2.40 - 合计合计 - - 1212.00.00 - - 数据来源：根据公司提供资料整理 公司债券信用评级报告 4 1、 鉴湖水庄安置小区四期工程项目 项目建设内容包括安置房、公建配套、地下建筑及道路、绿化等 室外工程。其中，安置房为高层住宅；公建配套包括村用商铺、物业 管理及经营用房及社区服务用房等；地下建筑为机动车地下停车库、 消防水池及其他各类设备用房等。 安

7、置房建设项目总用地面积 64,276 平方米，净用地面积 53,519 平方米，总建筑面积 225,975 平方米，其中地上建筑面积 170,180 平 方米，地下建筑面积55,795平方米。容积率3.06，建筑密度24.1%， 绿地率 30%。项目建成后可提供 1,473 套安置房，1,152 个停车位。 该项目总投资额 13.85 亿元，于 2018 年开工建设，目前，项目已 完成征地工作，已缴纳土地出让金 61,090 万元并取得土地证，土地取 得成本纳入项目总投资额。截至 2018 年 7 月末，项目已完成投资额共 计 63,287 万元。项目收入主要来源自三个方面：住宅销售收入、配套

8、 设施商铺销售收入和地下停车位销售收入。预计住宅销售可产生收入 13.93 亿元；配套设施商铺销售收入 1.17 亿元；地下停车位销售收入 1.08亿元。三部分收入共计16.18亿元。销售费用按销售收入的0.3% 计算，管理费用按0.5%计算，综合税费按销售收入的5.0%计算，成本 费用合计为项目总收入的 5.8%，可得项目净收入为 15.24 亿元。 表表 2 2 本期本期债券债券募集资金募集资金投资项目批复文件投资项目批复文件 批准文件批准文件 文号文号 发文机关发文机关 时间时间 绍兴市柯桥区人民政府关于鉴湖 水庄四期安置小区工程项目社会稳 定风险评估报告的审查意见 绍柯政函【2017】

9、19 号 绍兴市柯桥区 人民政府 2017.04 绍兴市规划局鉴湖水庄四期地块 规划设计条件书 - 绍兴市规划局 柯桥区分局 2017.04 土地证 浙（2018）绍兴市柯桥区不 动产权第 000741.1 号 绍兴市国土资源 局柯桥区分局 2018.01 2088.01 关于鉴湖水庄四期安置小区环境 影响报告表的审查意见 绍柯审批环审【2017】42 号 绍兴市柯桥区 行政审批局 2017.04 节能审查意见书 浙建节 3306210621201705161 号 绍兴市柯桥区 行政审批局 2017.05 关于同意鉴湖水庄安置小区四期 工程项目可行性研究报告的批复 绍柯发改柯南【2017】38

10、 号 绍兴市柯桥区 发展和改革局 2017.05 数据来源：根据公司提供资料整理 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 我国国民经济运行缓中趋稳、稳中向好，但结构调整过程中新旧我国国民经济运行缓中趋稳、稳中向好，但结构调整过程中新旧 动能转换仍存障碍；预计未来短期内我国经济仍将面临较大增长压动能转换仍存障碍；预计未来短期内我国经济仍将面临较大增长压 力，长期来看经济增长将趋于稳定，但经济运行仍面临较多的风险因力，长期来看经济增长将趋于稳定，但经济运行仍面临较多的风险因 素素 公司债券信用评级报告 5 近年来国民经济运行缓中趋稳、稳中向好，2017 年，主要经济指 标同比增速均出现不同程度的上升

11、，但仍面临较大的经济增长压力。 据初步核算，2017 年，我国实现国内生产总值 82.71 万亿元，按可比 价格计算，同比增速为6.9%，较2016年上升0.2个百分点，规模以上 工业增加值同比增长 6.6%，增速同比上升 0.6 个百分点；固定资产投 资（不含农户）同比增长 7.2%，增速同比下降 0.9 个百分点，其中房 地产开发投资同比增长 7.0%。此外，国内需求增长减慢，国际需求大 幅增长，2017 年，社会消费品零售总额同比名义增长 10.2%，市场需 求依然疲软，进出口总额同比增长 14.2%，扭转了近年来进出口逐年 下行的趋势。2017年，全国公共财政预算收入同比增长7.4%，

12、增速同 比上升 2.9 个百分点，政府性基金收入同比增长 34.8%。同期，全社 会融资规模增量为 19.44 万亿元，对实体经济发放的人民币贷款增加 13.84万亿元，同比增长1.41万亿元。截至2017年末，广义货币 （M2） 余额为 167.68 万亿元,同比增长 8.2%，增速较去年同期下降 1.0 个百 分点。整体来看，中国经济“新常态”特征更加明显，供给侧结构性 改革及重点领域改革逐步落实并取得积极进展，部分指标有所好转， 经济增长的稳定性有所提高，外部需求疲软的态势有所逆转，但随着 贸易保护主义抬头，未来出口形势存在较大不确定性，结构性矛盾仍 然突出，虽然主要经济指标增速好转，但

13、经济增长压力依然较大。 针对经济增长压力，国家加强财政、货币、产业、区域等政策协 调配合。在坚持积极的财政政策和稳健的货币政策基础上，推动高质 量发展，加大改革开放力度，抓好“防范化解重大风险、精准脱贫、 污染防治”三大攻坚战。积极的财政政策强调“聚力增效”，加大一 般性转移支付，增强中西部地区财力，优化财政支出结构，提高财政 支出的公共性、普惠性，严控地方政府一般性支出。稳健的货币政策 注重松紧适度，维护流动性合理稳定，提高直接融资特别是股权融资 比重,引导资金更好服务实体经济。产业政策方面，按照加强供给侧 结构性改革的要求，化解过剩产能、淘汰落后产能，减少无效供给， 发展壮大新动能，做大做

14、强新兴产业集群，深化“放管服”改革，全 面实施市场准入负面清单制度，改革完善增值税，调整税率水平，重 点降低制造业、交通运输等行业税率，提高小规模纳税人年销售额标 准。加强国家创新体系建设，强化基础研究和应用基础研究，支持科 研院所、高校与企业融通创新，加快创新成果转化应用；改革科技管 理制度，绩效评价要加快从重过程向重结果转变；促进大众创业、万 众创新上水平，打造“双创”升级版，设立国家融资担保基金，支持 优质创新型企业上市融资；深化人才发展体制改革，推动人力资源自 由流动。深化国有资本投资、运营公司等改革试点，赋予更多自主 权，继续推进国有企业优化重组和央企股份制改革；支持民营企业发 展，

15、解决民营企业反映的突出问题，激发和保护企业家精神；推进中 央与地方财政事权和支出责任划分改革，抓紧制定收入划分改革方 案，完善转移支付制度。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法； 公司债券信用评级报告 6 改革完善金融服务体系，支持金融机构扩展普惠金融业务，规范发展 地方性中小金融机构，着力解决小微企业融资难、融资贵问题。加强 金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联 网金融、金融控股公司等监管，进一步完善金融监管；防范化解地方 政府债务风险，严禁各类违法违规举债、担保等行为，省级政府对本 辖区债务负总责，省级以下地方政府各负其责，积极稳妥处置存量债 务。加大精准扶贫力度，

16、中央财政新增扶贫投入及有关转移支付向深 度贫困地区倾斜，同时加强扶贫资金整合和绩效管理。推进污染防治 取得更大成效，加强生态系统保护和修复。完善区域发展政策，推进 基本公共服务均等化，加强对革命老区、民族地区、边疆地区、贫困 地区改革发展的支持，推动东、中、西、东北地区“四大板块”协调 发展，重点推进“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发 展“三大战略”，在基础设施建设和房地产领域加大调控力度。 从外部环境来看，世界经济总体增速向好，美国和欧盟经济基本 面强劲，主要经济指标表现较好，新兴经济体总体保持相对高度增 长，但特朗普减税政策和全球贸易保护主义抬头加剧世界经济发展的 不确定性。预计未来短期内，我国经济在平稳运行的基础上仍面临较 大增长压力，经济将继续延续低位运行态势，长期来看，我国经济增 长将面临产业结构调整、转型提质外部环境变化等风险因素。 地方政府投融资平台是国家实施基础设施投融资管理及新型城镇地方政府投融资平台是国家实施基础设施投融资管理及新型城