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1、房 地 产 公 司管理制度编制单位：武安市明芳房地产开发有限公司编制日期：2016.11.15版本：第一版目录第一章 总则41 目的42 适用范围4第二章 公司组织管理机构51 公司组织管理机构图52 人员分布5第三章 项目开发总体流程61 项目开发总体流程图62 项目开发总体流程说明10第四章 工程项目管理工作流程151 施工协调管理流程152 档案信息管理流程173 项目安全管理工作总体流程194 项目质量管理工作总体流程245 工程进度款管理工作流程286 工程变更管理工作流程307 成本控制管理工作流程328 项目进度管理工作总体流程35第五章 管理制度381 日常工作管理制度382
2、公司财产、办公用品管理制度393 行政档案管理制度394 监理、总包、分包的管理制度405 工程施工管理制度506 工程质量控制制度607 施工进度管理制度648 投资控制管理制度659 工程验收流程管理6810 奖罚流程制度69第六章 岗位职责701 总经理职责702 工程副总经理职责703 办公室专员职责714 工程部经理职责725 材料设备专员职责736 专业工程师职责757 资料档案员职责768 外联专员岗位职责779 安全员岗位职责78第1章 总则1 目的 为规范公司业务流程，明确房地产公司工作环节职责，提高管理水平和工作效率，实现工作的规范化、程序化，根据我公司实际，制定本制度。2
3、 适用范围 2.1 本制度适用于房地产公司工程建设项目工程管理工作。 2.2 房地产公司主要对工程项目的质量、进度、投资、资金负责，管理协调与工程有关的设计、施工、监理、质监、安监、地方干扰等方面的关系，保证工程的顺利实施。第2章 公司组织管理机构1 公司组织管理机构图董事长总经理副总经理（工程指挥部）工程部经理材料设备员资料档案员安全专员专业工程师办公室专员外联专员2 人员分布副经理3名外联专员1名瑞景新都光明新城 房地产公司现有副经理3名，外联专员1名，专业工程师4名，电工1名，材料兼安全专员1名，后勤3人。房地产公司 专业工程师1名材料兼安全专员1名后勤2名（门岗）专业工程师3名后勤1名
4、（厨师）第3章 项目开发总体流程1 项目开发总体流程图部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程1层次2概要项目立项与科研部门公司主管领导工程指挥部设计单位各职能部门节点ABCD1审批反馈审批项目建议书前期手续计划编制土地合同订立结束进入设计阶段项目可研项目可研评审23456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程2层次2概要项目设计与招标部门公司主管领导工程指挥部设计单位各职能部门节点ABCD1审批反馈审批设计招标配合编制资金计划结束进入实施阶段材料技术协议通过施工图及预算审查通过初设评审初设批复否施工图设
5、计及预算否初步设计物资采购制定物资采购计划23456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程3层次2概要项目实施阶段工作流程部门各职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1反馈监督配合反馈现场施工准备委托施工监理编制项目施工组织总设计落实开工条件合同管理进度管理安全管理质量管理造价管理技术管理档案管理通过满足结束进入竣工验收与评价土建、安装施工、调试否23456公司名称武安市明芳房地产开发有限公司 编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程4层次2概要项目竣工验收与
6、评价部门各职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点ABCD1配合监督反馈审批审计竣工验收结束评价考核竣工结算资产移交工程结算资料移交通过通过启动投用否整改23456公司名称 武安市明芳房地产开发有限公司编制单位 工程指挥部签发人 签发日期 2 项目开发总体流程说明2.1 流程目的 本流程为自项目建议开始至竣工验收交付使用结束的总体管理流程，为加强对房地产开发业务的管理，减少和避免失误，提高综合效益。2.2 项目开发管理 2.2.1 项目建议书（项目选择）：由公司领导层根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。工程指挥部根据项目情况编制项目建议书报公
7、司领导审批。 2.2.2 可行性研究：由工程指挥部按房地产开发可行性研究管理办法执行。 2.2.3 可研评审（投资决策）：决定投资项目的可行性研究报告报公司审批。根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，公司领导对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。 2.2.4 土地合同订立：项目确定后，工程指挥部应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。 2.2.5 计划编制：土地合同签定后，工程指挥部经理应组织编
8、制项目开发详细计划书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及相应计划安排。 2.2.6 前期手续：工程指挥部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续，主要有： 2.2.6.1 向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。 2.2.6.2 向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。 2.2.6.3 向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。 2.2.6.4 向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。2.2.6.5 如系旧城改造项目，按当地
9、政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。2.2.7 设计招标配合：工程指挥部牵头，公司相关部门配合，招标确定设计单位单位。2.2.8 初步设计：由设计单位根据工程指挥部提供的项目规划条件，项目地形图、市政管网线路图等进行初步设计。2.2.9 初设评审：工程指挥部对设计单位的初步设计组织相关领导进行评审，主要审查相关经济技术指标是否满足公司要求。2.2.10 初设批复：初设评审完成后，工程指挥部向规划部门报批，组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2.2.11 施工图设计及预算：初设批复通过后，由设计单位进行施工图设计及预算，工程指挥部对施工图及预算进行审
10、查，确认施工图及预算。 2.2.12 材料技术协议：施工图及预算通过后，工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作，由公司采购部制定相应的采购计划，进行物资采购。2.2.13 编制资金计划：工程指挥部主导，公司相关部门配合，编制资金计划，确定工程实施前，资金来源、数量到位，保证工程顺利实施。 2.2.14 现场施工准备 2.2.14.1 工程部负责委托测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。 2.2.14.2 工程部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。 2.2.15 委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监理。
11、宜采用招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。工程部技术部负责组织委托监理。 2.2.16 编制项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，总工程师组织工程指挥部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。 2.2.17 落实开工条件：项目施工组织总设计确定后，工程指挥部应按计划组织选择施工队伍，签订正式的施工合同。工程开工前，工程指挥部配合公司相关人员办理消防
12、、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、安全监督等手续。 2.2.18 施工管理：开工条件具备后，组织施工单位进场施工，工程指挥部负责施工管理。管理内容主要包括： 2.2.18.1 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计； 2.2.18.2 协助施工单位解决现场的特殊困难； 2.2.18.3 督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对工程进度做出签证； 2.2.18.4 清点、验收甲供材料，督促施工单位做好工程材料的取样检验，检查材料合格证； 2.2.18.5 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进行隐蔽工程的验收，严格控制工程质量； 2.2.18
13、.6 及时发现、处理施工中出现的问题，对质量事故，必须向公司及有关行业主管部门反映，妥善处理； 2.2.18.7 协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系； 2.2.18.8 督促施工单位进行工程维修。 2.2.18.9 委托监理公司进行施工监理的项目，要严格按照委托监理合同、工程监理实施细则对以上施工管理工作进行分工，避免与公司工作交叉，并按委托监理合同、工程监理实施细则对监理单位进行日常监督。 2.2.18.10 工程款拨付：工程指挥部根据工程进度，编制开发项目的季度、月度用款计划，交财务部组织资金。施工单位按合同提报工程付款计划后，由公司预算部门进行审核，并配合财务部拨款。 2.2.19 竣工验收： 2.2.19.1 开发项目（单项工程）竣工后，先由工程指挥部组织初验，初验合格后向质量
