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1、中国信息大学：博洛尼住宅工业化精装修研究 (汇报人：王海峰) - 拟 2014.8.5 汇报行了深入的探索和研究。博洛尼精装研究院认为，工业化精装修是解决住宅质量问题及转变房地产生产方式的最佳途径。（*注：博洛尼精装研究院是博洛尼集团旗下专业、独立的研究机构，为居住者提供“高品质、全功能、长寿命”的住宅方案。）一、住宅精装修发展时代背景1住宅产业回归本质自 2004 年以来，中国楼市犹如脱缰的野马，从未停歇，单边上涨已经持续了近 10 年。从这重意义上来说，房地产已类似金融产业，房地产行业所经历的疯狂增长也为社会发展带来了不稳定的因素，因此，此次房地产改革的主要方向就是去泡沫化、金融化，通过税
2、费改革消除房地产的金融属性，稳定楼市，使得房地产回复到其民生属性、耐用消费品属性的产品本质，为 13 亿人民提供安居之所，为居住者提供舒适、安逸的居住空间与环境。2精装修市场快速发展博洛尼精装研究院和搜房网数据监控中心搜集的数据显示：20102013 年之间，经济发达地区精装修房的市场份额约以每年 15%20%的速度快速增长。其中，京津唐地区精装房比例约为 30%。以北京为例： 2003 年，北京精装修商品房很少，但到了 2013 年 5 月，北京的精装修项目达到 50%以上。此外，长三角地区精装房比例约为 55%，珠三角地区精装房比例约为 67%，在广州地区， 2010 年的精装房比例甚至已
3、经达到了 70%。3精装修房屋的接受程度日益提高消费理念升级、环保意识增强，使得精装修房的接受度大幅提高。博洛尼精装研究院的调查显示：2013 年第一季度，有 59.8%的被访消费者愿意选择精装房，比 2012 年上升了 9.5%，而愿意选择毛坯房的消费者比例则正逐年降低。4各大开发商形成精装修共识博洛尼精装研究院观察发现，随着精装修趋势的推进，各大地产商均加紧在精装修市场的布局，制定相应发展战略。2007 年 6 月，深圳万科公司发布 20072008 年度深圳市场发展战略，精装修房将成为万科产品的新标志。在新的战略规划中，2009 年万科将全面取消毛坯房，目前万科开放的项目全部为精装修项目
4、。中海地产则掀起了成都精装修市场的旋风。 二、工业化精装修的五大优势1、保证住宅质量和性能装修部件经过优秀设计师的设计与研发，造型、颜色、线条更符合大众消费者普遍的审美需求与时代潮流；定稿后的设计部件通过先进的生产设备，流水线作业的生产方式，使得产品标准度更高，精细度更好；先进的工业化管理方式，严格的质量控制体系，可以有效的保证产品品质；灵活高效的收纳功能，为住宅装修提供了一个装修产品一体化解决方案。2、保证工期装修产品化，大幅减少现场作业项目，工期大大缩短；并行作业大量替代串行作业；作业质量高，有效的降低了返工返场率；施工不受季节影响，可以全天候和全年施工。3、成本系统化降低由于机械的精确度
5、和标准度，大幅提高材料利用度，使工业化装修的材料利用度几乎可以达到 100%；劳动生产率提升，单位人工成本降低；实现规模化生产。4、节能环保施工现场以拼接和安装为主要形式，没有湿作业；装修过程中基本可以做到无噪音、无垃圾、无污染、无油漆气味，装修完毕即可入住。三、博洛尼工业化精装修三个阶段博洛尼精装研究院研究认为，工业化精装修的实现要经历四个阶段。我们需要特别指出的是，工业化精装修所涉及的产品或部品构件，博洛尼将之总结为六大系统：厨房系统、卫浴系统、木作系统、设备系统、管线系统、顶地隔墙系统。四个阶段分别是：1、设计化，也成视觉化设计化阶段是博洛尼工业化精装修的核心与重点，是其研究社会审美趋势
6、和市场主流需求的阶段。本阶段博洛尼的设计师们将会根据消费者的文化、行业、经济收入等情况，分析消费者低、中、高三个层次差别化的设计需求，继而根据市场实际需求来构思住宅精装修设计的布局、色彩、光线、功能等要素，同时融入博洛尼自身特有的简洁、明快、大气的设计风格。在精装修整体方案确定之后，展开对客厅、卫生间、厨房等空间的装修部件的设计工作。2、工业化，也称产品化首先用专业、现代化的工厂大规模批量生产整体厨房、整体卫浴、木作系统、顶地隔墙、管线等部品。然后用经过严格标准化培训后的装修工人对工业化部品进行现场安装、装配，从而替代传统装修的水、电、木、瓦、油等传统工人的现场作业。无疑，与传统装修相比，工业
7、化精装修会大大提升产品品质和现场作业的效率，并保证成本和工期。目前，博洛尼的厨房、卫浴、PCID 墙体及整体木作系统已经实现了工业化生产及安装。其中，PCID 墙体系统是博洛尼近些年推出的核心技术，它具有四大特征：墙体系统产品化（product ）整个墙体系统实现产品化，通过标准化生产线进行生产，实现装修过程的节能环保，大幅度缩短现场操作工期、降低现场管理难度及对现场安装工人技术水平的依赖度，更符合 SI住宅内装分离的工业化生产要求。墙体系统自由化（cycle）传统的墙体系统技术在进行二次装修时虽不会破坏原建筑体，但拆除后的墙体系统因为不可移动，拆卸时不可避免地被破坏，无法再次使用。博洛尼（P
8、CID）墙体系统，加入“墙体系统可变空间处理”技术，解决了这一问题，即使多次装修，原有墙体系统可实现多次循环使用，如板式家具一般可自行装卸。墙体家具一体化（intergration）在建筑规划时，就开始进入部品设计进程，墙体不但是墙体，更与木作产品形成了一个整体系统。如当木作系统中的衣柜与墙体结合时，可选择由墙体系统本身代替衣柜后壁板，与衣柜进行有机整体的结合，既能节省材料降低成本，还可以有效节省空间。墙体材质多样化通过对墙体系统结构的优化，墙体的装饰材料有了更多选择，如石材、玻璃、丝绒、皮革、木材质等多材质组合，可根据不同的装饰风格，更大限度地提高装饰效果。3、标准化，也称批量化标准化带来批
9、量化，大幅度降低成本；装修工期与建筑施工同步提升，结构封顶一个月后就可交楼，标准统一将使装修质量可控化。值得特别指出的是，保障房大规模建设，尤其是公租房建设规划的推进，为工业化精装修实现标准化、批量化生产提供了良好的市场和契机。 4、平台化，也称模块化定制这是工业化精装修的高阶阶段，其最突出的特点是可以定制户型、装修风格、部品款式和配置、材料的类别和颜色等。但这一阶段对建筑标准化的要求非常高。目前，博洛尼的中国厨房豪华配置体验中心推出了 60 项厨房配置的个性化定制解决方案，其中包括保障安全实用的 18 项标准配置、揭示舒适便捷的 21 项中级配置及定义尊崇享受的 21 项豪华配置。四、博洛尼
10、工业化精装修与普适性 3U 住宅普适性 3U 住宅是在分析我国现实家庭人口状况和生活方式等国情的前提下，从我国当前中小套型住宅建设问题及面向 21 世纪普适型住宅建设的品质课题两方面入手，从而制定的百年住居理念的普适性解决方案。3U 住宅指的是全寿命体系（ Universal Lifecycle System）、全功能体系（Universal FunctionSystem）、全设施体系（UniversalEquipment System）的三大系列的标准体系，是一套科学可行且操作性强的，囊括了规划设计、施工建造、维护使用、再生改建等的标准体系，既保证了住宅性能和品质，也提高了居住的综合效益。如
11、果详细解析 3U 住宅的体系，我们会发现，3U 住宅是工业化精装修要实现的目标，而工业化精装修则是实现 3U 住宅的最佳途径。1、工业化精装修可满足 3U 住宅的全寿命体系要求首先，工业化精装修提高了住宅的质量，延长了住宅的寿命，更能满足居住者长久居住的需求。其次，当工业化精装修到达平台化的发展阶段以后，可方便地定制户型，并在原有的户型上灵活进行转换，满足居住者不同阶段的需求。2、工业化精装修可满足 3U 住宅的全功能体系要求3U 住宅全功能体系则从中等收入家庭对普适性住宅居住功能的完备性和面积空间能效性要求入手，从满足核心家庭居住功能需求出发，实现功能的优化集约。全功能体系提出了由综合性玄关
12、的功能系统、交流性 LDK 的功能系统、多用性居室的功能系统、分离性卫浴的功能系统、家务性厨房的功能系统和居家性收纳的功能系统构成，具有家居住宅全功能性。3、工业化精装修可满足 3U 住宅的全设施体系要求3U 住宅全设施体系提出应通过采用住宅工业化技术将产品与技术整合、结合成套技术的研发，形成住宅生产的工业化，力求通过住宅技术集成体系提高住宅工业化程度，全面地提高住宅性能和居住品质。而这正是工业化精装修的核心和要义。目前，博洛尼工业化精装修体系已经整合了普适性中小套型住宅设计及集成技术、SI 住宅内装分离与管线集成技术、隔墙体系集成技术、整体厨房与整体卫浴集成技术等十多项核心技术与集成技术体系
13、。五、工业化精装修的实践作为国内工业化精装修的先行实践者，博洛尼在工业化精装修领域已经积累了相当的经验以及一些成功的案例，比如招商银行营业网点、北京万科公园 5 号、雅世合金公寓项目、阳光 100 博客空间等。北京雅世合金公寓项目位于北京市海淀区西四环外永定路北端，西为城西商业氛围成熟的永定路，北侧是连接城市环线四环与五环的城市干道田村路。项目周边多为城市居住空间，用地西侧有成排林荫大树。项目用地为 2.2 公顷，总建筑面积为 7.78 万平方米，容积率为2.20，由两栋公建设施和八栋 69 层住宅共计 486 个住户构成。这一项目既是根据百年住居理念的 LC 住宅体系实施的建设实践，也是“十
14、一五”国家科技支撑计划课题绿色建筑全生命周期设计关键技术研究的试点工程。项目立足于探索新时期我国普适型集合住宅可持续发展的建设之路，统筹考虑住宅生产工业化等技术基础条件，实行了产、学、研、用相结合的技术创新体系模式，联合了国内外科研院所、高校、房地产企业共同开展科技攻关。同时，雅世合金公寓也是中日两国住宅科技企事业机构共同合作的“中日技术集成示范工程”，是在引进国际先进理念及其技术的基础上，吸收代表当代国际领先水准的 SI 住宅技术系统等成果，进行普及性、适用性和经济性研究并整体应用的我国首个住宅示范项目。该项目在实践中应用了具有我国自主研发和集成创新能力的住宅体系与建造技术，力求建成我国普适
15、型工业化住宅体系与集成技术的示范基地。北京合金公寓项目针对当前我国住宅建设方式上的寿命短耗能大建设通病严重、供给方式上的二次装修浪费等问题，以及居住方式上的居住性和生活适应性差等影响我国住宅可持续发展的建设问题，提出了整体解决方案。其中，博洛尼在雅世合金公寓项目实现的技术要点包括：1）墙体和管线分离技术架空地板双层贴面墙双层天棚；2）设公共排水管道井和集合管，采用同层排水技术； 3）软套管冷热水分水器技术；4）新风 24 小时负压式换气技术；5）日常检修维护措施；6）轻钢龙骨隔墙技术；7）取消烟道采用抽油烟机横排烟技术；8）内保温工艺；9）独户采暖，壁挂炉供暖干式地暖技术；10）整体浴室技术；11）无障碍设计。六、课题下一步研究规划1、进一步研究博洛尼家装设计的风格和特点，研究博洛尼工业化精装修对电脑美术设计人才专业设计能力培养的要求及影响；2、研究相关设计能力的培养需要哪些课程来支撑；如何在学校对电脑美术设计专业总体定位的指导下完善课程体系。
