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1、1、 项目管理整体设想与计划“淀辉锦园”小区位于昆山市淀山湖镇淀辉路南侧、黄埔江路西侧，二条交通干道可急速联通镇、市中心，周边商业、文教配套齐全，为成熟型住宅小区，地理位置相对较为优越。“淀辉锦园”小区在规划上是由政府统一设计、由42幢多层总面积平方组成的动迁性质小区，小区为相对封闭型，住户主要为项目所在地的乡村人体；由于地处乡镇位置，老年人较多、人员生活习惯、空置出租等等原因，因此区内秩序防范、违控工作必须放在首位，我们要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和人防相结合，利用现有的或改造加装智能化设施，对社区周界、出入口、公共场所、重要部位进行24小时监控
2、。以训练有素的专业人员达到“有效”，从而防范、控制、处理各类突发事件。但是值得注意的是，过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制，会丧失住宅的舒适和方便感觉，取而代之的是壁垒森严的“监狱”感。如何恰如其分地做到安全又方便，确实是个难题。我们在物业管理过程中利用固定保安岗与流动保安岗通信设备，实现“移动通报制”、从业人员的文明规范用语、与社区联合加大宣讲等等方式来缓解此矛盾。由于小区住户老人较多、普通话交流有一定难度，因此对物业服务中客服人员要求较高，对项目客服人员的综合素质要求也较高，我们的主要服务管理员工要求会听、说基本方言，能够与业主沟通无阻因为生活的习惯而出现的一些违章搭建，我们将会在事出苗头
3、之时既管制住。同时定期地对住户进行各种形式地宣传工作。组织起小区内有威望的业主讲解新的生活居住方式。通过客户调查，来相应增加一些实用功能的公共设施，如开设露天健身设施、老人活动室、艺术园艺塑品、信息栏等，联合或配合好社区组织相关活动以沟通物业公司、业主、社区之间的情感，提高物业管理成效。二、项目管理的方案与制度根据此项目小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路；在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小区物业管理模式，坚持做到高标准、严要求的科学化、规范化的现场管理。项目负责人现场指挥，实行公司垂直领导下的项目经理负责制的内部管理模式，项目负责人现场执行公司的物业管理服务计划，
4、现场组织指挥各项工作，并随时与业主、社区沟通联系，收集业主方和社区的意见、建议，及时作出工作计划与服务内容、方式的调整以适应业主方的要求。服务的制度化、专业化、标准化。建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置要严格遵守合同及专业的要求，定期组织对员工进行业务培训，以保证员工素质与现场作业能够符合业主和社区的要求，制定严格细致的服务质量与考核标准，从而为业主方提供制度化，专业化、标准化的服务。物业管理人员素质的差异首先决定了小区物业管理的品质，因此在项目小区物业管理团队人员的选择上，我司将选用具有中高端住宅型物业管理工作经验的人员，利用他们良好的沟通服务意识，来增加物业服务的内在品质，将
5、一些动迁小区只是简单地扫地、看门等等提升至更加专业、人性化地管理服务标准。通过高水平的物业服务管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。项目建立严谨的财务管理体系、规范运作、账目清晰，建立健全各类物业管理资料、制度、档案，设立公示24小时业务服务电话，各工程人员按规统一着装、言行规范、挂牌上岗，每月定期向主管单位（甲方）汇报工作计划与实施结果。对于淀辉锦园这种老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，选用专业人员按江苏省住宅物业管理“四级”标准进行。定期对小区内的各
6、类设施、设备进行巡检与维护。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。分类建立完整的共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高100%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有
7、应急预案。供电设备运行能正常使用，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安保秩序工作尤其重要，我们将重点放在门岗及周界管理上，堵住安全隐患的源头，加大对小区外来人员及车辆的管理，门岗建立四本台帐（保安工作记录本，外来访客登记本、外来车辆出入登记、大宗物品出入登记）。按规控制保安年龄不超过35周岁，小区出入口能做到24小时在岗值勤，每天不低于省标“四级”服务等级标准进行巡逻。对进出小区装修材料、可能发生的
8、违建物品、易燃易爆品等实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施并汇报上级主管部门。老小区对于消防安全工作要求极高，特别是楼梯通道公共场所的杂物要及时清理，小区电瓶车充电要规范，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。安全管理工作是一项特殊的服务工作，要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持原则。针对小区绿化管理，制定绿化管理方案，做到无黄土裸露
9、，我们安排1名驻守绿化专业人员，在植物生长旺期再组织或聘请人员帮忙，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观，最终使小区绿化带看不到空地，绿化生长茂盛，杜绝小区挖土毁绿种菜现象。环境保洁工作，我们小区合计105个楼梯，楼宇附属的内环马路，社区广场、社区喜事中心，地下人防等，保洁面积之大场所之多可想而知，我们将按规确保保洁人数，视场地情况增加机械设备，提高保洁质量，加大检查监督力度，首先将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道
10、内的乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行每天不低于二次清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。具体保洁质量按江苏物业管理四级服务标准根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在社区的统一调度下进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文
11、明意识以及安全防范意识。加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境。坚持不懈打造无黑广告小区，黑广告牛皮癣一直是社会的一种不文明行为，也是政府和相关单位头疼的事，我们将持之以恒的管理此项工作。三、现场踏勘确认单投标单位江苏金阳物业管理有限责任公司踏勘人：王杰玉孙 萍联系电话踏勘时间2018-03-22
12、踏勘简述：1.小区设有东、西2个门岗，岗亭和门禁道闸使用正常，东边有一出口通淀辉新村。2. 小区绿化缺苗，秃土比较严重。3. 消防设施设备部分损坏，地下人防抽风机无法运行，安全出口标识标牌没有，57-58北地下库，消防水管漏水。4. 房屋外墙粉刷层有空鼓脱落迹象，污水管和雨水管没有彻底分开，有雨污同流现象。5. 车库出租住人普遍，导致车库门前杂物较多，影响小区整体环境 踏勘人： 年 月 日项目现场接待人签字（盖章）： 年 月 日4、 服务承诺我司郑重承诺，将会严格地按照投标标书文件与合同条款履行应尽的职责，本投标项目一切服务标准不低于江苏省住宅物业管理服务标准的四级标准，做到有效投诉在0.2%
13、内，有效投诉处理率100%，服务管辖期内公共设施、设备完好率不低于98%，环境卫生、消杀达标率98%。五、管理人员的配备：序号岗位姓名性别年龄学历职称项目经理（常驻）王杰玉男44中专物业经理保洁领班周运元男55初中区域管家工程领班王正元男55高中区域管家保安领班徐德虎男56初中保安负责人绿化领班朱金友男32高中绿化负责人投标人签字： 日期： 六、人员投入及安排岗位人数岗位职责备 注项目经理1人负责全面工作督促管理服务质量，实现公司制定的管理目标和任务。项目经理常驻现场负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；每月月初提交上个月的总结和本月的计划；管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案
14、资料齐全。常驻现场，每周至少有六天在现场，24小时手机开机与业主方保持联系。具有物业管理资格证，上岗证书有安置小区物业管理经验。保安人员12 人主要负责需小区内的安全保卫和日常工作秩序，包括门岗执勤、夜班巡视、车辆停放秩序和治安秩序等其他方面的服务。保证24小时有人值班身体健康良好，保安员经过培训持证上岗，保证24小时有人值班，有小区管理工作经验。上班时间为：两班制保洁人员8人主要负责小区的环境卫生，包括住宅楼楼梯通道、扶手、窗户、消防设施以及小区内的公用设施的卫生保洁，和小区道路保洁。以女性为主，40周岁至55周岁，包干落实到各人，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时。工作时间为：5：3010：30 12：303:30 绿化工人1人保证草坪生长良好及时修剪、保持平整。草卉、树木定时修剪、整形。及时做好松土、防
