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1、 吉 林 工 商 学 院毕 业 论 文题目名称： 市场比较法在房地产评估中的应用 院 系： 财税学院 专 业： 资产评估 学生姓名： 陈启名 学 号： 420413405004 指导教师： 王琳 2017 年 4 月 30 日 毕业论文原创性声明本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 年 月 日 市场比较法在房地产评估中的应用摘 要：资产评估中，
2、根据不同的基准日和不同的评估目的，选取的方法也不尽相同，资产评估方法主要有市场比较法、成本法、收益法三种基本方法，以及由其扩展的其他方法。在房地产评估中，市场比较法因为它具有直观和容易被资产业务当事人接受的特点成为评估师广泛应用的方法。本文主要介绍了房地产评估和市场比较法的相关理论，针对特别案例对市场比较法在房地产评估应用过程中所遇到的问题进行研究，并针对问题如何进行解决提出合理建议，促进市场比较法在房地产评估中得到更合理的应用。关键词：房地产评估；市场比较法；案例；问题；解决对策Application of market comparison method in real estate ap
3、praisalAbstract: In the asset evaluation, because different base date and different evaluation purposes, the selection method is different, the asset evaluation method mainly includes market comparison method, cost method, income method, and other methods. In the real estate appraisal, market compar
4、ison method is widely used because it has the characteristics of intuitive and easy to be accepted by the parties to the asset business. This paper mainly introduces the theory of real estate appraisal and market comparison; According to the special case, this paper studies the problems in the appli
5、cation of market comparison method in real estate evaluation, and puts forward reasonable suggestions to promote market comparison method in real estate evaluation.Keywords:Real estate appraisal;Market comparison method;Case;Problem;Solution目 录一、我国房地产市场概况 1二、房地产评估的基本理论 1（一）房地产评估的含义与特点 1（二）房地产评估的基本方法
6、 1三、市场比较法在房地产评估中的应用以B公司房地产价值评估 为例 2（一）评估对象的概况 2（二）市场比较法的测算过程 3四、市场比较法在房地产评估中存在的问题及解决的对策8 （一）市场比较法应用在房地产评估中存在的问题 8（二）存在问题的解决对策 9参考文献11致谢12吉林工商学院本科毕业论文市场比较法在房地产评估中的应用一、我国房地产市场概况经调查显示，我国房地产市场无论从发展规模还是交易量上都在不断的发展壮大，而其中二手房交易在较为发达城市的房地产交易市场中占有较大的份额。据中国指数研究院所统计的数据显示，2016年第一季度，北京的二手房成交面积为791700平方米，大概为新房成交面积
7、的2倍，深圳二手房成交面积4217400平方米，约为新房成交面积的2.3倍，可以看出，二手房的交易量已经明显超过了新房。从房地产交易的敏感度来看，二手房也是可以最先预知房地产的市场状况的。在2016年，部分城市二手房交易市场出现了非理性上涨的现象，据数据显示，2016年第一季度，北京、广州、上海以及杭州的二手房价格分别同比上涨了17.96%、6.64%、28.78%和5.73%，分别超过新房上涨价格的10.03%、0.47%、20.38%和1.99%。由此可见，一线城市率先步入存量市场，专家认为二手房市场的活跃度与存量房源的数量的提升有很大的关系，故而迎来“存量时代”，楼市或将步入健康发展轨道
8、。在房地产交易市场发展如此迅速的今天，二手房的交易最关键的环节就是对房屋价格的评估，也可以说房地产评估在二手房的交易中起到了承前启后的作用。二、房地产评估基本理论（一）房地产评估的含义与特点1含义房地产评估也可以称作房地产价格评估，是指具有专业技能的评估人员根据特定的评估目的，遵守相应的评估准则，根据评估程序，选择并应用科学的评估方法，根据综合的影响房地产价格因素的调整，对房地产的现时价格进行估算与评定。房地产评估要符合合法原则、最高最佳使用原则、房地综合考虑原则以及区域与地段原则，一般情况下，评估房地产的价值也会涉及到非市场价值的评估。2特点房地产评估，评估的是房地产的价值而非价格，价格仅是
9、价值的外在表现，根据价值上下波动，评估报告使用者可以将房地产评估结果作为参考。虽然房地产评估在评估时会存在误差，但这种误差应在合理的范围内，如果形成较大的差异会导致评估结果的不准确。房地产评估不仅对评估人员有比较高的要求，而且依赖于科学的评估理论和方法，将评估人员评估经验与影响房地产价格的各种因素相结合，最终评估出房地产的市场价格。（二）房地产评估的基本方法房地产评估中基本的评估方法包括市场比较法，成本法以及收益法。评估时，要根据评估对象的实际情况来选取合适的与其匹配的评估方法。1市场比较法市场比较法又称交易实例比较法、市价比较法，是指在市场上寻找和评估对象类似的资产进行可比因素调整，最终得出
10、结果的方法。运用市场比较法要有一个活跃的公开市场作为前提，并在公开市场中有在同一供求范围内并在评估时点近期的交易案例，在满足前提的基础上可以选取市场比较法进行评估。运用市场法得到房地产价值的本质是以房地产实际成交价格为基础，并结合对房地产价格多方面的影响因素来分析判断对房地产成交价格的影响，以此确定房地产的价格。2成本法成本法首先确定被评估资产的当前市场价值，然后对被评估对象已存在的经济性贬值、实体性贬值和功能性贬值进行估算，并在重置成本中将贬值因素予以修正而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法在房地产评估中应用时，是以假设重新复制被评估房地产需要的成本为依据而评估房地产价值，成本法
11、在房地产评估中应用会受到一定的限制。 3收益法收益法是指以房地产未来预期收益的现值，来判断评估对象价值的各种评估方法的总称。在收益法中，是将房地产的价值与未来带来的收益相结合，利用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算房地产价值。收益法也同样存在它的缺陷，它只适用于有纯收益或潜在收益的房地产的评估。上述的三种方法是房地产评估中最基本的三种使用方法，在房地产评估中市场比较法是最常见，最直接，最容易被人接受的评估方法，本文以介绍市场比较法为主，并对运用市场比较法评估房地产时所存在不合理的地方提出合理的建议，完善其运用。三、市场比较法在房地产评估中的应用以B公司房地产价值评估为例（一）评估对象的概况
12、1建筑物权属及登记状况表1建筑物基本情况表房屋所有权人B公司权证编号房权证长房权字第X号建筑面积114.59m2房屋坐落朝阳区硅谷大街规划用途住宅实际用途住宅房屋结构混合产 别私产房屋总层数6层所在层数3层2建筑物实体状况经评估人员现场查勘，估价对象建筑物竣工年代约为2003年，公共配套设施完备，有上下水、暖气、照明电、煤气等生活配套设施齐全，维护保养现状较好，并能充分利用。 建筑物朝向为南北向，估价对象层高约2.8米；外墙涂料，楼宇防盗门；内墙大白，实木地板，厨房、卫生间瓷砖地面，实木门，塑钢窗。建筑物平面布置设计合理，房屋结构墙体坚固，屋面未见漏水，室内设备管线完好，未见跑、漏电现象，门窗
13、开关灵活，未见空鼓及裂缝、变形。建筑物在格局及功能上能满足现状使用估价目的：为B公司确定房地产市场价值价值时点：2015年4月3日(现场查勘之日）估价方法：市场比较法（二）市场比较法的测算过程选取市场比较法来求房地产公开市场价值，首先选择在近期房地产市场中与被评估房地产在同一供求范围内，同时其替代性和相关性都较强的交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对影响房地产市场价格的因素进行分析和修正，由此估算出被评估房地产的评估价值。1评估程序第一阶段：考察评估对象特征。评估人员依据委托方提供的相关资料和产权持有人的配合，对资产评估申报表中的房屋建筑物进行现场勘察，了解房屋建筑物的内外结构、功能性能
14、、装修标准、数量质量以及地理位置等现状，并作出鉴定报告。对存在的差异进行适当的调整，做到账实相符。第二阶段：搜集资料。评估人员根据准则收集资料，包括房地产交易资料，各种网络交易平台、报纸上有关的信息，房地产销售商租赁房产的资料，并根据产权所有者提供的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。对于收集的这些资料评估人员要保证其准确性。第三阶段：评估分析计算。评估人员在现场勘查工作后，根据现场勘查结果以及房地产市场交易的调查情况，合理的选出三个与评估对象状况相似的交易案例，分析评估对象与选取的三个交易案例在房地产位置、面积、用途、成交时间、环境条件、使用年限、房屋状况、交易条件等方面的差异，将评估对象与房地产市场交易案例进行区域因素和个别因素修正，从而得出房屋建筑物的评评估值。2可比实例的选取评估人员对项目的特点和实际情况进行了详细的分析，并研究了委托人及当事人双方提供的资料，通过实地查勘、分析项目的特点和对周边区域的调查，根据估价对象的特点和实际情况，经过比较分析，选取了a、b、c三个交易案例为可比实例:以上案例建立价格可比基础：表2 可比实例调查表名称可比实例a可比实例b可
