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1、XX施工合同的前期策划及管理,内容介绍,第一节 合同的类型与选择 第二节 合同的风险与防范 第三节 施工合同的分析与签订,第一节 合同的类型与选择,一、合同的类型 二、合同类型的选择,合同的类型,总价合同,单价合同,成本加酬金合同,固定总价合同,调值总价合同,固定工程量总价合同,估计工程量单价合同,纯单价合同,按总价投标和定标，按单价结算工程价款,成本加固定百分比酬金合同,成本加固定金额合同,成本加浮动酬金合同,目标成本加奖罚的合同,总价合同案例1,某建筑工程采用邀请招标方式。业主在招标文件中要求： (1)项目在21个月内完成； (2)采用固定总价合同； (3)无调价条款。 承包商投标报价36
2、4000美元，工期20个月。在投标书中承包商使用保留条款，要求取消固定价格条款，采用浮动价格。 但业主在未同承包商谈判的情况下发出中标函，同时指出： (1)经审核发现投标书中有计算错误，共多算了7730美元。业主要求在合同总价中减去这个差额，将报价改为356270(即3640007 730)美元。 (2)同意20个月工期。 （3)坚持采用固定价格。,总价合同案例1,承包商答复为： (1)如业主坚持固定价格条款，则承包商在原报价的基础上再增加75000美元。 （2)既然为固定总价合同，则总价优先，计算错误7730美元不应从总价中减去，则合同总价应为439000(即364000+75000)美元。
3、 在工程中由于工程变更，使合同工程量又增加了70863美元。工程最终在20个月内完成。最终结算，业主坚持按照改正后的总价356270美元并加上的工程量增加的部分结算，即最终合同总价为427133美元。 而承包商坚持总结算价款为509 863(即364000+75000+70863)美元。最终经中间人调解，业主接受承包商的要求。,总价合同案例1,案例分析： (1)对承包商保留条款，业主可以在招标文件，或合同条件中规定不接受任何保留条款，则承包商保留说明无效。否则业主应在定标前与承包商就投标书中的保留条款进行具体商谈，作出确认或否认。不然会引起合同执行过程中的争执。 (2)对单价合同，业主是可以对
4、报价单中数字计算错误进行修正的，而且在招标文件中应规定业主的修正权，并要求承包商认可修正后的价格。但对固定总价合同，一般不能修正，因为总价优先，业主是确认总价。 （3)当双方对合同的范围和条款的理解明显存在不一致时，业主应在中标函发出前进行澄清，而不能留在中标后商谈。如果先发出中标函，再谈修改方案或合同条件，承包商要价就会较高，业主十分被动。而在中标函发出前进行商谈，一般承包商为了中标，比较容易接受业主的要求。也可能因工程比较紧急，业主急于签订合同，实施项目，所以没来得及与承包商在签订合同前进行认真的澄清和合同谈判。,总价合同的有关知识点,固定总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商讨并确定合
5、同总价，最终按总价结算。通常只有设计变更，或符合合同规定的调价条件(例如法律变化)，才允许调整合同价格。 对于固定总价合同，承包商要承担两个方面的风险：价格风险和工作量风险。 (1)价格风险。包括： 报价计算错误。 漏报项目。例如在某国际工程中，工程范围为一政府的办公楼建筑群，采用固定总价合同。承包商算标时遗漏了其中的一座做景观用的亭阁。这一项使承包商损失了上百万美元。 工程过程中由于物价和人工费涨价所带来的风险。,总价合同的有关知识点,(2)工作量风险： 工作量计算的错误。对固定总价合同，业主有时也给工作量清单，有时仅给图纸、规范让承包商算标。如果工作量有错误，由承包商负责。 由于工程范围不
6、确定或预算时工程项目未列全造成的损失。例如在某固定总价合同中，工程范围条款为：“合同价款所定义的工程范围包括工作量表中列出的，以及工作量表中未列出的但为本工程安全、稳定、高效率运行所必需的工程和供应。”在该工程中，业主指令增加了许多新的分项工程，但设计并未变更，所以承包商得不到相应的付款。 又如某国际工程分包合同采用总价合同形式，工程变更条款为：“总包指令的工程变更及其相应的费用补偿仅限于对重大的变更，而且仅按每单个建筑物和设施地平以上外部体积的增加量计算补偿。”在合同实施中，总承包商指定分包商大量增加地平以下建筑工程量，而不给分包商任何补偿。 由于报价时设计深度不够所造成的工程量计算误差。,
7、总价合同案例2,某工程采用固定总价合同。在工程中承包商与业主就设计变更影响产生争执，最终实际批准的混凝土工作量为66000m3。对此双方没有争执，但承包商坚持原合同工程量为40000m3，则增加了65，共26000m3；而业主认为原合同工程量为56000m3，则增加了179，共10000m3。双方对合同工程量差异产生的原因在于： 承包商报价时业主仅给了初步设计文件，没有详细的截面尺寸。同时由于做标期较短，承包商没有时间细算。承包商就按经验匡算了一下，估计为40000m3。合同签订后详细施工图出来，再细算一下，混凝土量为56000m3。当然作为固定总价合同，这个16000m3的差额(即56 00
8、040000)最终就作为承包商的报价失误，由他自己承担。,单价价合同案例,单价合同的特点是单价优先，例如在一单价合同的报价单中，承包商报价出现笔误如下： 序号 工程分项 单位 数量 单价(元单位) 合价(元) 钢筋混凝土 m3 1000 300 30000 总报价 8100000 由于单价优先，实际上承包商钢筋混凝土的合价(业主以后实际支付)应为300000元，所以评标时应将总报价修正。承包商的正确报价应为 8100000+(300000-30000)=8370000元 而如果实际施工中承包商按图纸要求完成了2000m3钢筋混凝土(由于业主的工作量表是错的，或业主指令增加工程量)，则实际钢筋混
9、凝土的价格应为 300元m3*2000m3600000元 单价风险由承包商负承担，如果承包商将300元m3误写成30元m3，则实际工程中就按30元m3结算。,二、合同类型的选择,合同类型的选择,建设项目的设计深度。,项目规模和复杂程度,项目管理模式和管理水平,合同条件的完备程度,项目准备时间及工程进度的紧迫程度,项目的外部环境因素,第二节 合同的风险与防范,一、风险的基本含义 二、风险分析的任务 三、风险的评价和种类 四、风险防范与对策,一、风险的基本含义,风险,风险，是指在从事某项特定活动中因不确定性而产生的经济损失、自然破坏或损伤的可能性。 风险具有客观性，不确定性、可预测性等特征。,二、
10、风险分析的任务,风险分析的任务,在工程招投标过程中和施工合同签订前对风险作全面分析和预测,对风险进行有效预防,对风险进行有效的控制,第一，工程实施中可能出现的风险类型、种类； 第二，风险发生的规律，如发生的可能性、发生的时间及分布规律等； 第三，风险的影响，即风险如果发生，对施工过程、工期和成本等有哪些影响，业主或承包商要承担哪些经济的或法律的责任等； 第四，各风险之间的内在联系，如风险因素一起发生或伴随发生的可能和影响等。,三、风险的评价和种类,1. 合同风险的总评价 承包商在合同策划时必须对本工程的合同风险有一个总体的评价。般地说如果工程存在以下问题，则工程风险很大： a工程规模大，工期长
11、，而业主要求采用固定总价合同形式。 b业主仅给出初步设计文件让承包商做标，图纸不详细、不完备，工程量不准确、范围不清楚，或合同中的工程变更赔偿条款对承包商很不利，但业主要求采用固定总价合同。 c业主将做标期压缩得很短，承包商没有时间详细分析招标文件，而且招标文件为外文，采用承包商不熟悉的合同条件。 d工程环境不确定性大。如物价和汇率大幅度波动、水文地质条件不清楚，而业主要求采用固定价格合同。,风险评价案例,某中外合资项目，合同标的为一商住楼的施工工程。主楼地下一层，地上24层，裙楼4层，总建筑面积36000m3。合同协议书由甲方自己起草。合同工期为670天。 合同中的价格条款为： “本工程合同
12、价格为人民币3500万元。此价格固定不变，不受市场上材料、设备、劳动力和运输价格的波动及政策性调整而改变。因设计变更导致价格增减另外计算。” 本合同签字后经过了法律机关的公证。 显然本合同属固定总价合同。在招标文件中，业主提供的图纸虽号称“施工图”，但实际上很粗略，没有配筋图。 在承包商报价时，国家对建材市场实行控制，有钢材最高市场限价，约1 800元t.承包商则按此限价投标报价。,工程开始后一切顺利，但基础完成后，国家取消钢材限价，实行开放的市场价格，市场钢材价格在很短的时间内上涨至3500元t以上。另外由于设计图纸过粗，后来设计虽未变更，但却增加了许多承包商未考虑到的工作量和新的分项工程。
13、其中最大的是钢筋。承包商报价时没有配筋图，仅按通常商住楼的每平米建筑面积钢筋用量估算，而最后实际使用量与报价所用的钢筋工程量相差500t以上。按照合同条款，这些都应由承包商承担。 开工后约5个月，承包商再作核算，预计到工程结束承包商至少亏本2 000万元。承包商与业主商议，希望业主照顾到市场情况和承包商的实际困难，给予承包商以实际价差补偿，因为这个风险已大大超过承包商的承受能力。承包商已不期望从本工程获得任何利润，只要求保本。但业主予以否决，要求承包商按原价格全面履行合同责任。,承包商无奈，放弃了前期工程及基础工程的投入，撕毁合同，从工程中撤出人马，蒙受了很大的损失。而业主不得不请另外一个承包
14、商进场继续施工，结果也蒙受很大损失，不仅工期延长，而且最后花费也很大。因为另一个承包商进场完成一个半拉子工程，只能采用议标的形式，价格也比较高。 在这个工程中，几个重大风险因素都集中一起：工程量大、工期长、设计文件不详细、市场价格波动大、做标期短、采用固定总价合同。最终不仅打倒了承包商，而且也损害了业主的利益，影响了工程的整体效益。,风险的种类,经济风险,业主资信风险,合同条款风险,技术风险,自然风险,工程管理风险,政治风险,(1)工程结构复杂、规模大、功能要求高，需要新技术、新工艺以及特殊的施工设备。 (2)现场条件复杂，干扰因素多，施工技术难度大。 (3)技术力量、施工力量、装备水平不足。
15、 (4)技术设计、施工方案、施工计划、组织措施存在缺陷和漏洞 (5)技术规范要求不合理，或过于苛刻。 (6)工程变更。,技术风险,(1)通货膨胀。 (2)业主经济状况恶化，支付能力差，甚至无力支付工程款。 (3)承包商资金供应不足，周转困难。 (4)带资承包、实物支付的风险。 (5)出具保函风险。包括无理凭保函取款，不及时归还保函等 (6)外汇风险。包括汇率大幅度下跌、外汇垄断等。 (7)保护主义。包括强制分包，限定物资采购地域等。 (8)税收歧视。,经济风险,(1)影响工程实施的气候条件，特别是长期冰冻、炎热酷暑期过长、长期降雨等。 (2)台风、地震、海啸、洪水、火山爆发、泥石流等自然灾害。
16、 (3)施工现场的地理位置，对物资材料运输产生影响的各种因素。 (4)施工场地狭小，地质条件复杂。 (5)可能导致工程毁损或有害于施工人员健康的人为或非人为因素形成的风险 辐射或毒气泄露等事故。,自然风险,(1)业主的信誉差、不诚实，故意拖欠工程款。 (2)业主为了达到不支付，或少支付工程款的目的，在工程实施中苛刻刁难承包商，滥用权力，施行罚款或扣款。 (3)业主经常改变主意，如改变设计方案、实施方案，打乱工程施工秩序，而无意意给承包商补偿等。 (4)监理工程师或甲方代表的不公、拖延、克扣等刁钻行为,业主资信风险,(1)合同中明确规定的承包商应承担的风险。 (2)标书或合同条款不合理，或过于苛刻，致使承包商的权利与义务极不平衡。 (3)合同条文不全面、不完整，没有将合同双方的责权利关系表达清楚，没有预计到合同实施过程中可能发生的各种情况。 (4)合同中的用词不准确、不严密。承包商不能清楚地理解合同的内容，造成失误。,合同条款风险,(1)管
