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1、房地产基金可研报告第一章 行业背景一、房地产基金概述1、房地产基金概念房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。2、房地产基金简介美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一,也是金融制度、法律法规相对健全的国家,20世纪60年代,为解决房地
2、产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金,其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大,当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具,也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道,成为连接金融和房地产两大行业的纽带。 美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中,以有限合伙制
3、房地产投资基金最为普遍,而采用开放式基金模式的相对较少,约占30%。二、房地产基金分类根据基金证券是否可赎回，即按基金规模是否固定，可以分成开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。 采用共同基金组织形式的综合房地产基金属于开放式基金，而采用有限合伙制（MLPs）形式的房地产投资基金多为封闭式基金。根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合性房地产投资信托三种房地产投资信托模式。根据信托期限可以分类为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金。伞型合伙房地产投资信托是拥有一家房地产有限合伙公司的房地产
4、投资信托，并且是该房地产有限合伙公司的主要合伙伙伴。伞型多重合伙房地产投资信托是拥有多家房地产经营合伙公司的房地产投资信托。从房地产投资基金的资金来源和管理方式来看，房地产投资基金可以分为：独立型房地产投资基金、附属型房地产投资基金、半附属型房地产投资基金。三、房地产基金类型投资基金是从“单个投资计划”发展起来的“集合投资计划”。当集合投资计划的制度安排是公司时，投资基金便是公司型投资基金；当这种制度安排是有限合伙时，投资基金便是有限合伙型投资基金；当这种制度安排是信托时，投资基金便是契约型投资基金。 1、公司型房地产基金 公司型房地产基金是以公司法为基础设立、通过发行基金单位筹集资产并投资于
5、房地产的基金。其认购人和持有人是基金的股东，享有股东所应享有的一切利益，同时也是基金公司亏损的最终承担者；其发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金管理公司进行基金的投资管理。 2、契约型房地产基金 契约型房地产投资基金又被称作信托型基金，是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金。其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。契约型房地产投资基金三方当事人分别为：基金受益人、基金管理人和基金信托人。 3、有限合伙型房地产基金 有限合伙将合伙人分成两类，即：有限合伙人和普通合伙人。对于有限合伙公司而言，前者
6、是企业的所有者，后者是企业的经营者。有限合伙型房地产基金的目的是获取能产生最大现金流量的房地产，可能采取用现金够买收益型房地产的策略。投资者的目的将决定有限合伙型房地产基金投资目的以及相应的策略。有限合伙型房地产基金的集资通常有两种形式：基金制和承诺制。 房地产投资基金不仅需要制定和设计一些变通的方案规避法律、政策和经营上的风险，更重要的是要根据国情形成我国自己的房地产投资基金投资风险控制机制和操作程序，才能保证我国房地产投资基金健康地发展。四、公司型基金与契约型基金比较1、房地产基金可分为公司型基金和契约型基金（1）公司型基金（Corporate Fund）依公司法成立，通过发行基金股份将集
7、中起来的基金投资于各种有价证券和产业。公司型基金在组织形式上与股份有限公司类似，基金公司资产为投资者（股东）所有，由股东选举董事会，由董事会选聘基金管理公司，基金管理公司负责管理基金业务。公司型基金的设立要在工商管理部门和证券交易委员会注册，同时还要在股票发行和交易所在地登记。公司型基金的组织结构主要有以下几个方面当事人：基金股东、基金公司、基金管理人或投资顾问、基金托管人、基金转换代理人、基金主承销商。基金股东指基金股票的持有者。基金公司就是基金本身，按照股份公司的组织形式建立，基金公司可分为封闭式基金公司和开放式基金公司。封闭式基金公司是指公司发行的股份数量是固定的，以后不再追加资本，因此
8、也称为固定股份基金公司；开放式基金公司是指公司只发行一种普通股票，发行数量不固定，发行之后可以根据投资者需求随时增发基金股份，因此也称为不固定股份基金公司或追加型基金公司。基金管理人指实际管理和经营基金资产的公司。基金管理人职责和所得报酬由基金公司和基金管理公司签订的委托协议规定。基金托管人一般是商业银行。主要职责是保管基金资产、对基金管理人进行监管及股息核算等。基金转换代理人通常由银行和其他金融机构承担，由其负责股票的转移及股利分配等。基金承销商负责股票发售的具体工作，是基金管理公司的代理机构。（2）契约型基金（Contract Fund）是指依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资基金。
9、这类基金一般由基金管理公司、托管公司及投资者三方当事人订立信托契约。基金管理公司是基金的发起人，通过发行收益凭证将资金筹集起来组成信托资产，并根据信托契约进行投资。基金托管公司一般由商业银行担任，它依据信托契约负责保管信托资产，具体办理证券、现金管理以及有关的代理业务等。投资者即受益凭证的持有人，通过购买受益凭证投资于基金，并根据其购买份额分享投资收益。基金的收益凭证是一种有价证券和基金的财产证明。契约型基金按设立方式可划分为现金型和垫付型两种。现金型指基金最初成立时，投资者用现金购买受益凭证，待全部发行完毕后，基金全部资本总额也就全部获得，然后基金管理公司再将基金资产交由基金托管人保管，并进
10、行产业投资。垫付型指基金在最初发行时，先由基金管理公司垫付基金的资本总额用于购买各种有价证券，交由基金保管公司，再通过发行收益凭证筹集资金归还发起人。2、公司型基金和契约型基金的比较（1）、法律依据不同：公司型根据公司法等法规成立，基金公司具有法人资格，公司型基金除基金公司及其股东外，其它方面的当事人之间的关系与契约型基金一样；契约型基金根据信托法组建，基金本身不具有法人资格。契约型基金的三个当事人即委托人、受托人和受益人之间的权利与义务运作遵守信托法的规定。（2）章程契约不同。公司型基金经营信托凭借的是公司章程、委托管理契约和委托保管契约等文件。契约型基金则凭借信托契约来经营信托资产。（3）
11、发行的凭证不同。公司型基金组织公司的信托财产是通过发行普通股票筹集起来的，既是一种所有权凭证，又是一种信托关系。契约型基金只是一种信托关系。（4）投资者的地位不同。公司型基金的投资者是基金公司股东，对公司重大事项有表决权；契约型基金的投资者通过购买凭证投资收益，对基金如何运用所做的重大投资决策通常不具有发言权。（5）融资渠道不同。公司型基金由于具有法人资格，因此可以向银行借款。契约型基金不具备法人资格，一般不通过银行借款来扩大基金规模。（6）具体运作不同。在基金运营中，公司型基金同股份一样，除非到了破产清算阶段，可以做到长期经营；契约型基金则依据契约期限而经营。公司型基金和契约型基金就组织形态
12、而言，其本身本无优劣之分，从发展趋势来看，公司型基金除了比契约型基金多一层基金公司组织外，其它方面都有与契约型基金趋同的倾向。二者相对比而言，在起步阶段，契约型基金具有较大优势：（1）契约型基金的最大特点是设立、运作、解散程序简单。（2）契约型基金能更好保护投资者利益。契约型基金受益人关系简单，持有不同份额的基金持有人享有同等权利。（3）公司型基金难以找到必需的发起人。（4）契约型基金有利于出资额较小方通过控制基金管理公司的股权而控制基金运作。3、封闭式基金与开放式基金房地产投资基金按照交易方式是否可赎回，分为封闭式基金和开放式基金。封闭式基金是相对于开放式基金而言的，它是指基金资本总额及发行
13、份数在发行之前就已确定下来，在发行完毕后规定的期限内，基金的资本总额及发行份数都保持固定不变的投资基金。开放式基金是指基金的资本总额或股份总数可以随时变动，即可以根据市场供求情况发行新份额或赎回股份的投资基金。采用有限合伙制的房地产基金多为封闭式基金。有限合伙制房地产基金一般由一个负无限责任的普通合伙人（基金管理公司）和一个或多个负有限责任的有限合伙人（基金投资者）组成，主要以私募的方式募集资金，并将募集的资金用于房地产投资。在这种合伙中，普通合伙人负责经营，要求普通合伙人具备很强的专业知识和丰富的投资管理经验和经营技能，并对基金债务承担无限责任；有限合伙人只有所有权并无经营权，但不需承担无限
14、责任。基金投资严格限定于与房地产有关的证券和房地产资产等方面。对于房地产资产，房地产基金一般投资于能够产生比较稳定现金流入的高级公寓、办公楼、仓库、厂房、商业用房、市政基础设施等。基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任，所以其发起基金时一般会有该基金不会通过负债的方式购进物业的条款。在中国目前房地产基金发展中限于国内市场开放成熟程度、缺乏稳定的机构投资者、房地产业的低流动性、缺乏成熟的基金管理人等原因，应以发展封闭式地产基金为主。4、私募基金和公募基金私募地产基金是指以非公开方式向特定投资者募集基金资金并以房地产为投资对象的房地产投资基金。在这种条件下，基金发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接
15、向一些机构投资者或富裕个人推销基金单位并募集房地产投资基金。私募基金具有非公开性、大额投资性、封闭性和非上市性等特点。公募基金是指以公司发行方式向社会公众投资者募集基金资金的投资基金。公开基金可通过各种媒体披露发行信息，投资者人数一般不受限制，每人投资者的最低数量一般没有限定。具有公开性、可变现性、高规范性特点。 五、房地产基金的运作1、房地产基金的基本运作概况依据国际惯例和经验，房地产基金筹备一般要如下程序：经政府部门批准后由发起人拟定建议书，这份建议书就是以后基金组建后运作的模式。必须包括基金成立的目的、规模、结构、管理者和决策层的选择方法、注册地点、股权结构、发起人和行业背景介绍等。建议
16、书一般由发起人委托专业顾问或律师筹划，拟定后发给一些意图投资产业基金公司或专业投资机构。这些公司会按出资额共同组成投资委员会和选举一个基金经理或基金管理人，分别负责决定和执行基金的投向。基金管理人的地位显赫，发起人的职责是支持和筹划方案、参与选定基金经理人、拟定管理费并监督基金大的流向。基金管理人一般必须熟悉国内的房地产市场，能深入市场寻找、筛选投资项目或企业，推荐给投资委员会，但经理人不能参与投资项目或企业的具体经营管理，必须参加投资企业的董事会，以决定分红或撤资。被投资企业一般必须有经营成果，并在产业链中有着关键性的作用，基金支持企业在行业内创造出新的管理和项目，但必须经过其认可，以保证创新的可行性和实用性。如果委托一家声誉良好的基金管理公司进行基金管理，那么基金的控股公司将成立一个董
